Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2021 г. N 19АП-3618/21 по делу N А14-3405/2020

г. Воронеж

08 июля 2021 г.

Дело N А14-3405/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карабковой О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Рассвет": Евтушенко Р.П., представителя по доверенности N 2 от 01.07.2021,

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19 апреля 2021 года по делу N А14-3405/2020 (судья Калашникова Е.В.) по исковому заявлению сельскохозяйственной артели "Рассвет" (ОГРН 1023600848281, ИНН 3612005628) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Сельскохозяйственная артель "Рассвет" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 36:12:0000000:691 и обязании заключить договор в редакции, предложенной истцом, с указанием цены участка в размере 8 538 000 руб., согласно отчету, составленному по состоянию на 05 сентября 2019 г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19 апреля 2021 года по делу N А14-3405/2020 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, площадью 4 731 740 кв.м., с кадастровым номером 36:12:0000000:691, расположенного по адресу: Воронежская область, Кантермировский район, в границах бывшего колхоза "Рассвет" в части пунктов 2.1, 2.2., цена участка установлена в размере 8 700 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его, незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить его, принять новый судебный акт, в иске отказать.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2021 г. указанная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 02 июля 2021 года представитель ответчика не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании представителем общества с ограниченной ответственностью "Рассвет" было заявлено ходатайство о замене истца по делу - сельскохозяйственной артели "Рассвет" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Рассвет", в связи с реорганизацией в СХА "Рассвет" в форме преобразования. В подтверждение данного обстоятельства заявитель представил копию листа записи ЕГРЮЛ в отношении СХА "Рассвет", копию протокола внеочередного общего собрания членов СХА "Рассвет" по вопросу реорганизации артели от 26 декабря 2020 г., копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе ООО "Рассвет", копию листа записи ЕГРЮЛ в отношении ООО "Рассвет", копии выписок из ЕГРЮЛ в отношении СХА "Рассвет" и ООО "Рассвет" от 01 июля 2021 г. N ЮЭ9965-21-167785364, N ЮЭ9965-21-167772273.

Согласно части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией (пункт 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленным обществом документам сведения о прекращении деятельности СХА "Рассвет" внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 04 июня 2021 г., в указанную дату произведена государственная регистрация ООО "Рассвет".

На основании изложенного, полагая объективно подтвержденным представленными доказательствами факт процессуального правопреемства, суд апелляционной инстанции считает возможным произвести процессуальную замену истца по делу - сельскохозяйственной артели "Рассвет" (ОГРН 1023600848281, ИНН 3612005628) на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" (ОГРН 1213600019742, ИНН 3612008876).

В судебном заседании представитель ООО "Рассвет" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, суд апелляционной не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка N 4153-16/сх от 29 августа 2016 г. департамент передал в аренду артели земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:12:0000000:691, площадью 4 731 740 кв.м., расположенный в границах бывшего колхоза "Рассвет", Кантемировского района, Воронежской области.

По истечении трех лет аренды земельного участка арендатор 04 сентября 2019 г. обратился к арендодателю с заявлением о его выкупе.

В ответ департамент направил в адрес артели проект договора купли - продажи земельного участка, который был возвращен последним с протоколом разногласий, содержащим иную цену выкупа.

Разногласия сторон относительно размера выкупной стоимости земельного участка послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

В ходе рассмотрения спора арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу о наличии условий для продажи истцу земельного участка без проведения торгов, соответствующих требованиям пункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым юридическое лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для ведения сельскохозяйственного производства, и в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 7 Закона Воронежской области от 13 мая 2008 г. N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Воронежской области" предусмотрено, что установление порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для заключения договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов относится к полномочиям уполномоченного органа государственной власти в сфере земельных отношений.

Таким уполномоченным органом, согласно постановлению Правительства Воронежской области от 8 мая 2009 г. N 365 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области", является названный департамент.

Правила определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области N 2079 от 19 декабря 2016 г.

В силу пункта 4 названных Правил цена земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и приобретенного гражданином или юридическим лицом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Подтверждая обоснованность предлагаемого условия договора о цене, ответчик ссылается на выводы, содержащиеся в отчете об оценке рыночной стоимости от 11 октября 2019 г. N 1795, составленном по заданию департамента обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-Оценка", на основании государственного контракта N 25-ЭА-ОЦЗУ от 23 сентября 2019 г.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка равна 18 061 998 руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность содержащихся в отчете сведений, истец представил копию отчета N 340 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного по его заказу 19 декабря 2019 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Проф-Оценка" Павловой Л.Т.

Согласно отчету итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 05 сентября 2019 г. составила 8 538 000 руб.

В силу части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В связи с возникшими разногласиями о цене договора и наличием в материалах дела противоречивых заключений относительно рыночной стоимости спорного имущества в суде первой инстанции, по ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза для определения его действительной цены, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05 сентября 2019 определена в размере 8 700 000 руб.

Исследовав заключение эксперта, его объяснения, данные суду в ходе судебного разбирательства, оценив иные доказательства по делу, суд разрешил преддоговорный спор, исходя из данных, полученных в результате судебной оценочной экспертизы. При этом ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы по делу было отклонено, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в его выводах.

Обжалуя принятое по делу решение, ответчик ссылается на недостоверность сведений об оценке имущества, содержащихся в заключении эксперта, полученных при неправильном выборе аналогов, взятых только из земель, относящихся к публичной собственности. Кроме того, по мнению департамента, экспертом не сделана поправка на вид угодий и местоположение аналогичных земельных участков.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода, которым руководствовался эксперт, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт "б" пункта 22 ФСО N 7).

В сравнительном анализе экспертом было использовано три наиболее сопоставимых по основным характеристикам (права на имущество, отсутствие коммуникаций, разрешенное использование, категория земель, месторасположение, площадь, дата подачи объявления о продаже) объекта. Сходство в характеристиках земельных участков позволило эксперту, мотивировавшему свое заключение, не вводить некоторые корректировки на различие сравниваемых объектов. Так, указано, что месторасположение объектов, находящихся в соседних районах, сопоставимо по своей инвестиционной привлекательности, а категории земель и разрешенного использования совпадают.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7. В заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, произведен анализ рынка, в том числе сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, проанализированы данные о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы о несоответствии принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности судебная коллегия находит выводы суда не подлежащими переоценке.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Эксперт был допрошен судом первой инстанции в ходе судебного заседания, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были проверены.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы апелляционным судом не установлено.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену истца по делу - сельскохозяйственной артели "Рассвет" (ОГРН 1023600848281, ИНН 3612005628) на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" (ОГРН 1213600019742, ИНН 3612008876).

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19 апреля 2021 года по делу N А14-3405/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых