Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2021 г. N 20АП-3598/21 по делу N А62-9574/2020

г. Тула

9 июля 2021 г.

Дело N А62-9574/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.07.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Селивончика А.Г. и Заикиной Н.В., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.04.2021 по делу N А62-9574/2020 (судья Ерохин А. М.), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области (Смоленская обл., г. Сафоново, ИНН 6726003059, ОГРН 1026700949890) к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Смоленская обл., г. Сафоново, ИНН 6726017189, ОГРН 1116726000621) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды N 1035 от 07.09.2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области (далее также - Администрация, истец, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее - ответчик, Общество, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2021 года в размере 10 240 (десять тысяч двести сорок) рублей 57 копеек, пеней за несвоевременное исполнение обязательств в размере 65 852 (шестьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 15 копеек, расторжении договора аренды от 07.09.2018 N 1035, обязании Общества передать муниципальному образованию "Сафоновскийрайон" Смоленской области по акту приема-передачи нежилое помещение.

В ходе судебного заседания 19.03.2021 истец отказался от требования о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2021 года в размере 10 240,57 руб. и уменьшил требования о взыскании пени до 62 507,11 руб. в связи с полным погашением задолженности и частичной оплатой пени в сумме 3 345,04 руб. (65 852,15-3 345,04), в остальной части требования оставил неизменными.

Решением суда от 01.04.2021 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана неустойка за период с 11.09.2018 по 03.02.2021 в сумме 9 825,39 руб. Производство по делу в части искового требования о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2021 года в размере 10 240,57 руб. прекращено. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене в части отказа в иске о расторжении договора аренды и обязании возвратить имущество. В обоснование своей позиции указывает на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более, чем за 2 периода, а именно с сентября 2018 года по январь 2021 года, что является самостоятельным основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя. Помимо этого истец указывает на отсутствие у ответчика права на отсрочку оплаты арендной платы, предусмотренной положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, от 03.04.2020 N 434, Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции N 2, утвержденной Президиумом Верховного суда РФ от 30.04.2020, поскольку ответчик с соответствующим заявлением об отсрочке не обращался и его деятельность не внесена в список отраслей, наиболее пострадавших от короновирусной инфекции.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От истца поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.

В порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и Обществом заключен договор аренды N 1035 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области от 07.09.2018 по условиям которого Администрация передала во временное пользование в срок до 06.09.2023 за плату объект, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Красногвардейская, д.17, этаж 1, состоящий из: помещения N 1 - 2,5 кв. метра, помещения N 2 - 1,4 кв. метра, помещения N 3 - 15,3 кв. метра, помещения N 15-11,4 кв. метра, помещения N16-13,8 кв. метра, помещения N 22 - 1,1 кв.

Пунктом 3.2 договора аренды недвижимого имущества установлены сроки оплаты: "Арендная плата подлежит перечислению Арендатором в местный бюджет, ежемесячные платежи подлежат оплате за каждый календарный месяц, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата".

Как указывает истец, ответчиком обязательства по внесению арендной платы в период с сентября 2018 года исполнялись ненадлежащим образом.

01.10.2020 в адрес ответчика истцом направлена претензия от 28.09.2020 N 2536 об уплате задолженности и пени с предложением рассмотреть вопрос о расторжении договора по соглашению сторон (л.д.23- 26).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд иском.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи имущества в аренду и его использования ответчиком не оспаривается.

По правилу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 29 - 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной").

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды, арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы арендатором в течение двух месяцев, независимо от ее последующего внесения.

Письмом от 02.11.2020 N 3367/1 (л. д. 21) истец обратился к ответчику с требованием о надлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы и указал на рассмотрение вопроса о расторжении договора.

При рассмотрении дела в суде области ответчиком требование арендодателя о погашении образовавшейся задолженности удовлетворено в полном объеме, указанное истцом не оспаривалось и послужило основанием для отказа от иска в части взыскания основного долга по договору и части пени.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из анализа положений ст. 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений, а требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу закона, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего спора, полную уплату ответчиком задолженности после обращения в суд, недоказанность неоднократности нарушений условий договора в период его действия, суд апелляционной инстанции признает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем, также не усматривает оснований для удовлетворения иска в данной части.

Аналогичный правовой подход нашел отражение в Определении ВС РФ от 26.06.2020 N 309-ЭС20-8626, от 03.12.2020 N 305-ЭС20-18616, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2020 по делу N А83-8349/2019, от 20.05.2019 по делу N А62-5719/2018, от 28.06.2021 по делу N А84-3788/2019.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.04.2021 по делу N А62-9574/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

А.Г. Селивончик Н.В. Заикина