Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2021 г. N 18АП-8482/21 по делу N А07-34369/2019

г. Челябинск

08 июля 2021 г.

Дело N А07-34369/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2021 по делу N А07-34369/2019.

В судебном заседании принял участие представитель некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан - Сухарев Е.А. (доверенность от 11.01.2021 со сроком действия до 31.12.2021, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РУСТАЛ" (далее - ООО "УК "РУСТАЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее - Фонд, ответчик) о взыскании 218 520 руб. 56 коп. упущенной выгоды (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т.3, л.д.106-108).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Исхаков Ришат Сальманович (далее - третье лицо, ИП Исхаков Р.С.).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2021 (резолютивная часть объявлена 16.04.2021) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 218 520 руб. 56 коп. убытков в виде упущенной выгоды, а также 7 370 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины (т.4, л.д.139-147).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о доказанности истцом совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания упущенной выгоды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела отказано ввиду отсутствия доказательств его направления в адрес лиц, участвующих в деле (части 1 и 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.07.2018 между ИП Исхаковым Р.С. (арендодатель), ООО "УК "РУСТАЛ" (управляющий) и Фондом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 117-ЗВ73/18 (18-06/842) (т.1, л.д.24-33).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, определенную настоящим договором, во временное владение и пользование нежилые помещения:

номера на поэтажном плане: 13-22, 24, 26-35, площадью 368,9 кв. м, этаж: 2, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валиди, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:544

номера на поэтажном плане: 32-41, 44-55, площадью 382,9 кв. м, этаж: 3, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валиди, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:548

номера на поэтажном плане: 2-8, 11-30, площадью 474,1 кв. м, этаж: 3,адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валиди, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:541.

Помещения передаются в аренду по акту приема-передачи помещения, подписанному сторонами, в котором должна быть указана информация, характеризующая помещения на момент сдачи аренду (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. За каждый месяц аренды арендатор ежемесячно выплачивает за помещение постоянную часть арендной платы в размере 610 950 руб., НДС не предусмотрен. Уплата арендной платы производится на основании настоящего договора, то есть без выставления дополнительных счетов на оплату, не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному - предоплата.

Арендная плата начисляется с даты передачи объекта по акту приема-передачи (пункт 3.3 договора).

В пункте 3.4 договора стороны согласовали порядок оплаты постоянной части арендной платы: 75%, что составляет 458 212 руб. 50 коп., оплачиваются ИП Исхакову Р.С. и 25%, что составляет 152 737 руб. 50 коп. оплачиваются в порядке статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "УК "РУСТАЛ".

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается равным три года и начинает исчисляться с даты государственной регистрации настоящего договора, датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о праве аренды.

Согласно пункту 2.3 договора передача помещений по акту приема-передачи происходит в течение 35 дней с момента государственной регистрации договора и внесения обеспечительного платежа в соответствии с разделом 4 договора.

Договор в установленном порядке зарегистрирован 01.08.2018, что подтверждается отметкой на договоре (т.1, л.д. 35).

Обеспечительный платеж внесен 07.08.2018, что подтверждается платежным поручением от 07.08.2018 N 5757 (т.1, л.д. 15).

Письмом от 05.09.2018 истец уведомил ответчика о необходимости явки 05.09.2018 в 17.00 часов для принятия помещения в аренду и оформления акта приема-передачи (т.1, л.д. 34).

На письме имеется входящая отметка ответчика от 05.09.2018.

07.09.2018 ответчик направил в адрес ООО "УК "РУСТАЛ" и ИП Исхакова Р.С. предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.07.2018 N 117-ЗВ73/18 (18-06/842), мотивировав его изменениями законодательства и пересмотром своих затрат на аренду (т.1, л.д.35-36).

Получение письма 07.09.2018 истец не отрицал, подтвердил в своем письме от 12.09.2018 N 279 - уведомлении об одностороннем отказе от исполнения обязательств (т.1, л.д. 37-38).

В качестве основания для отказа от договора указано на не подписание акта приема-передачи помещений в аренду со стороны арендатора (ответчика). Датой расторжения договора определено 12.09.2018.

Истец указывает, что в связи с отказом ответчика принять помещения в аренду он понес убытки в виде упущенной выгоды в размере 218 520 руб. (с учетом принятого уточнения требований).

Размер убытков рассчитан за период с даты расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами до даты заключения новых договоров аренды помещений, составляющих предмет договора аренды нежилого помещения от 11.07.2018 N 117-ЗВ73/18 (18-06/842) с учетом пункта 3.4 договора в части определения доли истца в арендной плате (расчет, т.3, л.д. 106-108).

В обоснование расчета убытков истцом представлены договоры с предыдущими арендаторами, договоры с новыми арендаторами (т.1, л.д. 74-172; т.2, л.д.1-153; т.3, л.д.1-49; т.4, л.д.1-103).

Ответчик, возражая против требований, указал на свое право на односторонний отказ от исполнения договора ввиду утраты интереса к арендуемому помещению, предусмотренному пунктом 10.1.5.6 договора.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основания для их удовлетворения.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 12.11.2016 N 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 11 постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2016 N 54 установлено, что при применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2016 N 54).

В пункте 13 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54 разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пункту 14 постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2016 N 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Предъявляя к взысканию упущенную выгоду в размере 218 520 руб., истец ссылается на то, что понес убытки в результате отказа ответчика принять помещения в аренду в виде неполученной арендной платы за период с момента расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами и до момента заключения договоров аренды с новыми арендаторами.

Таким образом, если истец связывает упущенную выгоду с неполученной арендной платой, он должен доказать предпринятые для этого меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование своих доводов истец указал, что предпринял действия для попытки поиска новых арендаторов освободившихся нежилых помещений по адресу: г. Уфа, ул. Заки Валиди, 73, что подтверждается копиями объявлений, размещенных им на ресурсе "Авито".

По истечении определенного времени истцом были заключены договоры аренды с новыми арендаторами: Муллаяновым А.И. от 13.11.2018, ООО "Башплемсервис" от 08.10.2018, ООО "Траст-Инвест" от 22.04.2019, ООО "Экосалат" от 02.11.2018, ООО "Башагровита" от 17.12.2018, ООО "Руэлсофт" от 10.12.2018, ООО "Альбион" от 15.11.2018, ООО "Защита" от 01.10.2018, ИП Адиевой С.В. от 08.10.2018, Ахметовой Л. от 01.10.2018, ФГУП "Стерлитамакское" от 01.11.2018, ООО "Уфабизнесресурсгрупп" от 01.11.2018, ИП Звонаревой Ю.А. от 05.06.2019 и Исхаковой К.Р. от 15.11.2018.

Из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49) разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из условий оформленного между сторонами договора аренды (пункт 2.3) следует, что передача помещения по акту приема-передачи происходит в течение 35 дней с момента государственной регистрации настоящего договора и внесения обеспечительного платежа в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Согласно пункту 9.1 договора передача объекта аренды от арендодателя к арендатору производится в течение 35 календарных дней, исчисляя с даты внесения обеспечительного платежа.

Государственная регистрация договор аренды нежилого помещения от 11.07.2018 N 117-ЗВ73/18 произведена 01.08.2018.

Обеспечительный платеж в размере 610 950 руб. внесен ответчиком 07.08.2018.

Таким образом, передача помещения должна была состояться в любой момент до 11.09.2018 включительно.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается факт не подписания сторонами договора аренды акта приема-передачи помещений в связи с утратой Фондом интереса к арендуемому объекту и уведомлением об этом истца 07.09.2018.

При этом о необходимости принятия помещений 05.09.2018 ответчик был уведомлен истцом письмом от 05.09.2018 N 422 (т.1, л.д. 34).

Поскольку указанная дата определена в пределах 35-дневного срока с момента регистрации договора и внесения обеспечительного платежа, доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы с указанной даты следует признать необоснованными.

Пунктом 10.1.5 договора в его взаимосвязи с пунктом 10.1.5.6 предусмотрено, что договор прекращает свое действие до истечения срока его действия вследствие отказа арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору в одностороннем внесудебном порядке, если арендатор утрачивает интерес к арендуемому объекту.

Анализ условий договора аренды позволяет прийти к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения содержит безусловное право арендатора на отказ от договора ввиду утраты интереса к арендуемому объекту (пункт 10.1.5.6 договора).

Пунктом 10.1.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе, предупредив арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней, в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

Таким образом, следует признать, что поскольку помещения не переданы в пользование ответчика исключительно в результате его действий по отказу от договора, притом что принятие таких помещений должно было состояться 05.09.2018, то есть до момента отказа арендатора от договора (07.09.2018), на ответчике лежит обязанность по уплате другой стороне договора аренды убытков в размере арендной платы, определенной за период времени с 05.09.2018 по 07.10.2018.

В силу пункта 4.4 договора при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору обеспечительный платеж засчитывается в оплату постоянной арендной платы за пользование помещением за последний месяц аренды и распределяется на основе договорных отношений.

Согласно пункту 4.8 договора в случае досрочного расторжения договора, исключая случаи предусмотренные пунктом 10.1.5 договора и отсутствие существенного нарушения договора арендатором, обеспечительный платеж в счет арендной платы за помещение не засчитывается и возврату арендатору не подлежит.

Таким образом, сторонами договора установлено, что обеспечительный платеж выполняет функцию источника средств, необходимых для возмещения убытков (включая упущенную выгоду), понесенных арендодателем вследствие расторжения договора арендатором.

Данные условия договора не противоречит закону, поскольку условия договора в целом обеспечивают баланс интересов сторон при определении судьбы обеспечительного платежа в случае досрочного прекращения договора аренды.

Установив в договоре аренды безусловное право арендатора в любой момент отказаться от договора в связи с утратой интереса к арендуемому имуществу, арендодатель и управляющий ограничили свое право на компенсацию убытков периодом действия договора аренды (с учетом момента, когда имущество передано либо должно было быть передано, но не принято в результате действий арендатора, исходя из содержания пункта 3.3 договора) до отказа арендатора от договора с учетом срока, предусмотренного пунктом 10.1.2 договора, то есть периодом с 05.09.2018 по 07.10.2018.

Соответствующее право требования полностью обеспечивается размером внесенного обеспечительного платежа, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку доказательств возврата обеспечительного платежа не представлено.

Проверяя расчет истца применительно к дате окончания начисления упущенной выгоды, судебная коллегия отмечает, что заключение новых договоров аренды является прерогативой собственника имущества, прежний арендатор лишен возможности оказания влияния на процесс поиска новых арендаторов, ведения с ними переговоров и подписания договоров аренды. Обязанность по компенсации арендодателю неполученной арендной платы за время поиска новых арендаторов ответчик не принимал.

Также следует признать неправильным начисление упущенной выгоды с даты, предшествующей 05.09.2018, то есть с момента расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами.

Из материалов дела следует, что отказы арендодателя от многочисленных договоров аренды, оформленных с прежними арендаторами, были немотивированными, что следует из уведомлений о расторжении договоров со ссылкой на пункт 10.1.3 договоров (право на отказ от договора без объяснения причин).

При этом интерес арендодателя в расторжении договоров аренды, оформленных в отношении разных объектов недвижимости с несколькими арендаторами, и последующее заключение договора аренды в отношении того же имущества, но с одним арендатором (ответчиком), не должен противопоставляться обязанности нового арендатора по внесению арендной платы с момента получения имущества в пользование.

Коммерческие риски, связанные с переоформлением договоров аренды, должен нести арендодатель, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду.

Учитывая изложенное, следует признать ошибочными выводы суда первой инстанции о правомерности исковых требований.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и возлагаются на проигравшую сторону.

Поскольку при подаче искового заявления истцом платежным поручением от 02.10.2019 N 796 уплачена государственная пошлина в размере 11 690 руб., с учетом принятого судом первой инстанции уточнения исковых требований, государственная пошлина в сумме 4 320 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу жалобы в сумме 3 000 руб., понесенные Фондом, подлежат возмещению за счет ООО "УК "РУСТАЛ".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2021 по делу N А07-34369/2019 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РУСТАЛ" отказать полностью.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РУСТАЛ" из федерального бюджета 4 320 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 02.10.2019 N 796.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РУСТАЛ" в пользу некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

Ю.С. Колясникова И.Ю. Соколова