Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2021 г. N 11АП-8638/21 по делу N А55-24873/2020

09 июля 2021 г.

Дело N А55-24873/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.07.2021.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тазовой И.С.,

с участием:

от истца Администрации городского округа Тольятти - представитель Осяева Е.П. по доверенности от 30.12.2020;

от ответчика ООО "Отдых" - представитель Юрьев А.В. по доверенности от 11.01.2021;

от третьего лица ООО ТК "Ронто"- представитель Канаев В.Г. по доверенности от 11.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июля 2021 года

апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2021 года по делу N А55-24873/2020 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Администрации городского округа Тольятти,

к Обществу с ограниченной ответственностью "Отдых",

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Общества с ограниченной ответственностью ТК "Ронто",

о взыскании 181 678 руб. 04 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Отдых" (далее - ответчик) о взыскании 181 678 руб. 04 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 3870 от 06.11.2018 за период с 22.11.2018 по 30.06.2020 в сумме 178 834 руб. 57 коп. и пени за период с 11.01.2019 по 02.06.2020 в сумме 2 843 руб. 47 коп.

Определением суда от 08.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью ТК "Ронто" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Истец производил расчет по формуле, которая применяется при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и соответственно размер арендной платы рассчитывается за пропорциональную земельную долю в год. Не согласен с выводом суда о том, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка. Не согласен с расчетом арендной платы в части доли землепользования ответчика, представив технический расчет.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика и третьего лица поступили отзывы на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на верности своего расчета доли землепользования ответчика. Просил решение отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. Представил технический расчет суммы иска от 30.04.2021, согласно которому задолженность по арендной плате и пеням отсутствует.

Представители ответчика и третьего лица не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения. Вместе с тем пояснили, что спора о долях землепользования у ответчика и третьего лица не имеется, поскольку они являются арендаторами по договору с множественностью лиц на стороне арендатора, и в целом сумма их долей равна единице (100%), что также следует из расчета истца. Разночтение в расчетах истца и ответчика заключается в том, что ответчик и третье лицо исходили из сведений об объектах недвижимости, указанных в договоре аренды на момент его заключения. Истец же производил расчет по актуальным сведениям ЕГРН на спорный период с учетом внесенных изменений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между администрацией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО "Отдых", ООО ТК "Ронто" (арендаторы) был заключен договор N 3870 от 06.11.2018 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно договору аренды истец передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2104, расположенный по адресу: г.Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок N 69/1, общей площадью 49 215 кв.м., с разрешенным использованием: туристическое обслуживание, сроком до 02.05.2061.

По акту приема-передачи земельный участок от 06.11.2018, являющийся приложением к договору аренды, арендаторы приняли земельный участок в пользование.

В п. 1.2.6 договора указаны имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области - 21.11.2018.

В соответствии с условиями договора аренды и ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. В соответствии с пунктом 2.4. договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

Согласно п. 5.3. договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Как указал истец, исходя из расчета доли землепользования, ответчик использовал земельный участок площадью 31176,28 кв.м. в период с 22.11.2018 по 31.12.2018 площадью 17302/27313 кв.м., в период с 01.01.2019 по 17.03.2020, площадью 24309/34320 кв.м. в период с 18.03.2020 по 30.06.2020.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Тольятти от 04.02.2020 N 297-п/1 был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание".

В соответствии с постановлением администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 N 1875-п/1 был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "Туристическое обслуживание".

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" с применением коэффициентов, утвержденных Решением Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 N 972"О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов", исходя из кадастровой стоимости установленной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

В соответствии с указанной выше Методикой, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год рассчитывается по формуле

А = Скад * Кв * Ки, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли,

Кв - коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования.

Ки - коэффициент инфляции расчетного года.

При этом, истцом был произведен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка 31397693 руб. 55 коп., с 22.11.2018 по 31.12.2018 исходя из Кв=0,0162 (п. 8.1. Земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз), 18072240 руб. 15 коп. с 01.01.2019 по 30.06.2020, а с 26.02.2020 по 30.06.2020 из Кв= 0,0494 (п. 6.1 Земельные участки гостиниц, кемпингов, мотелей), в связи с чем за период с 22.11.2018 по 30.06.2020 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 178 834 руб. 57 коп.

Кроме того, истцом были начислены пени за период с 11.01.2019 по 02.06.2020 в сумме 2 843 руб. 47 коп.

Администрация городского округа Тольятти направила в адрес ответчика претензию N 4164/5.2 от 05.06.2020 о погашении образовавшейся задолженности, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ответчик, возражая против заявленных требований в ходе судебного разбирательства в первой инстанции, ссылался на необоснованное изменение вида использования земельного участка, а также ссылался на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка, в соответствии с которым определен вид использования земельного участка, а также доля землепользования, представил контррасчет, из которого усматривается наличие переплаты за спорный период.

По мнению ответчика и третьего лица, постановление администрации городского округа Тольятти от 04.02.2020 N 297-п/1 "Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103 не соответствовало закону, нарушало права и законные интересы ООО "Отдых", ООО ТК "РОНТО" в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагало дополнительные обязанности, создавало препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

В связи с чем, 30.03.2020 в адрес администрации г.о.Тольятти от ООО "Отдых", ООО ТК "Ронто" направлено обращение с требованием отменить постановление администрации г.о.Тольятти от 04.02.2020 N 297-п/1 с обоснованием позиции.

Постановлением администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 N 1875-п/1 "Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103" вид разрешенного использования земельного участка изменен с "туристическое обслуживание (5.2.1), гостиничное обслуживание (4.7)" на "туристическое обслуживание (5.2.1)".

Таким образом, по мнению ответчика и третьего лица, требования ООО "Отдых", ООО ТК "Ронто" об исключении необоснованно добавленного в одностороннем порядке вида разрешенного использования земельного участка и отмене постановления от 04.02.2020 N 297-п/1 удовлетворены администрацией добровольно и необоснованно добавленный вид разрешенного использования земельного участка исключен постановлением администрации г.о.Тольятти от 18.06.2020 N1875-п/1 в порядке самоконтроля.

Отказывая в полном объеме в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.450,451, 615 ГК РФ, исходил из того, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, и пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате за спорный период, согласившись с контррасчетом ответчика, с учетом площади зданий на земельном участке принадлежащих ООО "Отдых" и применения коэффициента вида разрешенного использования земельного участка - 0,0162 (Земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз (8.1)) установленного договором аренды N 3870 от 06.11.2018.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Как верно отметил суд первой инстанции, предметом договора аренды N 3870 от 06.11.2018 является земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2104.

В настоящее время, исходя из условий договора аренды земельного участка коэффициент вида использования земельного участка определен как земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз (8.1).

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, стороны выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Р-3 "Зона отдыха", тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Кроме того, изменение вида разрешенного использования на первоначальный постановлением администрации г.о.Тольятти от 18.06.2020 N 1875-п/1 в порядке самоконтроля, с очевидностью свидетельствует об исправлении ошибки, допущенной при издании Постановления администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 N 1875- п/1.

Согласившись с контррасчетом ответчика и установив наличие переплаты, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения, расположенные в границах спорного земельного участка, приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

С учетом приведенных норм и разъяснений, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение, ответчик становится стороной в договоре аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Самарской области порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

Проанализировав представленный истцом технический расчет и пояснения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата правомерно рассчитана истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" с применением коэффициента 0,0162 для земельных участков санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, утвержденного Решением Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 N 972.

При этом, с учетом указанных норм и приведенной правовой позиции, учтена пропорциональная доля землепользования ответчика, исходя из площади принадлежащих ответчику помещений и общей площади объектов недвижимости, подтвержденных выписками из ЕГРН, актом осмотра, к общей площади земельного участка (т.1 л.д.8, 17-21, 95-167), что ответчиком и третьим лицом не оспаривается.

Кроме того, сопоставив расчеты долей истца и третьего лица, суд апелляционной инстанции усматривает, что они выполнены цельно, основаны на одних и тех же сведениях из ЕГРН, в общей сумме доли арендаторов составляют 100%, что в ходе судебного заседания в апелляционной инстанции все участвующие в деле лица подтвердили.

Представленный ответчиком контррасчет, поддержанный третьим лицом, суд апелляционной инстанции оценивает как ошибочный, основанный на неактуальных на спорный период сведениях об объектах недвижимости, кроме того, не подтвержденных документально.

Таким образом, арендная плата за общий период с 22.11.2018 по 30.06.2020 составляет 432 423,04 руб., что ответчиком также не оспаривается.

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Проверив расчет начислений с учетом внесенных платежей в общей сумме 454 807,27 руб., что больше начисленной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии задолженности и просрочки внесения арендной платы, с чем участвующие в деле лица согласились.

В силу ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, допущенное судом первой инстанции, не привело к принятию не законного судебного акта.

В этой связи, учитывая отсутствие нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2021 года по делу N А55-24873/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья

А.Э. Ануфриева

Судьи

Д.А. Дегтярев С.Ш. Романенко