Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2021 г. N 13АП-16754/21 по делу N А56-4162/2021

г. Санкт-Петербург

09 июля 2021 г.

Дело N А56-4162/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от заявителя: представитель Петрова К.В., на основании доверенности от 11.12.2020,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ай-Текнолоджи" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2021 по делу N А56-4162/2021, принятое по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Ай-Текнолоджи" (адрес: Россия, 198095, Санкт-Петербург, шоссе Митрофаньевское, дом 18, литер Б, пом, офис 5, 2, ОГРН: 1077847044076, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2007, ИНН: 7801430618)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адреса: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ай-Текнолоджи" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) по изменению границ земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008217:3082, оформленного письмом от 26.11.2020 N 05-15-94621/20-0-1, об обязании Комитета сформировать земельный участок площадью не менее 2 464 кв.м под объектом недвижимости с кадастровым номером 78:15:0008217:3048 для нормальной эксплуатации обслуживания расположенного на земельном участке нежилого здания площадью 708,2 кв.м, количество этажей: 2, принадлежащего Обществу на праве собственности.

Решением от 01.04.2021 в удовлетворения заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, считая решение незаконным и необоснованным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; полагает, что суд необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что выделенный земельный участок не позволяет использовать расположенный на земельном участке объект недвижимости, поскольку для нормальной эксплуатации объекта недвижимости - двухэтажного гаража необходим земельный участок площадью не менее 2 464 кв.м; указывает, что первоначально земельный участок был предоставлен по инвестиционному договору, по которому инвестор исполнил все обязательства.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, Комитет не явился, направил отзыв, просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество (арендатор) являлось арендатором земельного участка площадью 37 740 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9, корпус 2), на основании договора аренды от 01.10.2008 N 00/ЗКС-04808(17).

Первоначально указанный земельный участок (одновременно с другими четырьмя земельными участками) был предоставлен КУГИ Правительства Санкт-Петербурга в аренду ООО "Скит" (ОГРН 1027801539556) для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации.

По итогам аукциона был заключен договор от 14.07.2008 N 00/ЗКС-04707(17) (далее также инвестиционный договор аренды).

В дальнейшем между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга и ООО "Скит на Турухтанных островах" (ОГРН 1089847341044) на основании заявления ООО "Скит" от 23.08.2008 N 78-08 и соглашения о переуступке части прав от 23.09.2008 по договору аренды от 14.07.2008 N 00/ЗКС-04707(17), заключенного между ООО "Скит" и ООО "Скит на Турухтанных островах", был заключен договор аренды от 01.10.2008 N 00/ЗКС-04808 (17).

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды от 01.10.2008 N 00/ЗКС-04808(17) в аренду ООО "Скит на Турухтанных островах" был предоставлен только земельный участок с кадастровым номером 78:15:8217:5 (кадастровый номер был изменен на 78:15:0008217:5) площадью 37 740 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9, корпус 2), а остальные 4 земельных участка остались в аренде ООО "Скит".

16.05.2012 между ООО "Скит на Турухтанных островах" и Обществом был заключен договор уступки прав по договору аренды от 01.10.2008 N 00/ЗКС-04808(17), зарегистрированный Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 04.06.2012, согласно пункту 1.1 которого ООО "Скит на Турухтанных островах" передало Обществу в полном объеме совокупность прав и обязанностей арендатора земельного участка по указанному договору аренды от 01.10.2008 N 00/ЗКС-04808(17).

Истец указал на то, что возможность реализации инвестором инвестиционного договора с самого начала была осложнена тем, что ни в объявлении о проведении аукциона, ни в распоряжении, договоре, ни в акте приема-передачи участков (приложение 3 к договору от 14.07.2008 N 00/ЗКС-04707(17) не было указано о наличии каких-либо сооружений, находящихся на земельных участках, более того, в акте приема-передачи, который был оформлен на дату подписания договора и датирован 14.07.2008, прямо указано, что здания и сооружения отсутствуют. Фактически на земельном участке были расположены гаражные комплексы, представляющие из себя бетонные строения. КУГИ Санкт-Петербурга были заключены договоры с местными отделениями Всероссийского общества автомобилистов (BOA) на аренду этого земельного участка. КУГИ формально расторгло эти договоры, направив соответствующие уведомления прежним арендаторам, но освобождение этих земельных участков в соответствии с пунктом 6.4.2 инвестиционного договора аренды возлагалось на победителя торгов (арендатора).

Как указывает заявитель, несмотря на многочисленные обращения инвестора в КУГИ, действия по выселению владельцев гаражей КУГИ не осуществляло. Заявитель указывает, что только 28.07.2011 инвестором было осуществлено освобождение земельного участка от незаконно расположенного на нем имущества третьих лиц.

Таким образом, как полагает заявитель, Общество начало фактическое использование земельного участка, принадлежащего ему на основании инвестиционного договора, только после 28.07.2011.

При этом за период с 01.10.2008 (дата договора аренды) по 28.07.2011 оплачивалась арендная плата за фактически занятый третьими лицами земельный участок.

В целях освобождения территории земельного участка от расположенных на нем гаражных комплексов (снос бетонных гаражей и вывоз строительного мусора) инвестором было оплачено 20 125 000 руб.

Кроме того, владельцы гаражей инициировали иски о возмещении им ущерба с арендатора, осуществившего освобождение земельного участка от принадлежащего им имущества, и часть из исковых заявлений граждан удовлетворено.

Истец ссылается на то, что в результате судебных разбирательств, связанных с освобождением и фактическим получением во владение земельного участка, а также в связи с привлечением к освещению вопроса средств массовой информации и развернутой в прессе дискуссии по защите прав владельцев гаражей, проектирование и строительство на земельном участке были затруднены.

Правовая неопределенность договора в течение более трех лет повлияла на осуществление действий (и сроков) по исполнению инвестором строительства объектов недвижимости на земельном участке, но несмотря на это, заявителем были полностью выполнены все обязательства по инвестиционному договору аренды, в том числе:

- полностью выплачена арендная плата, установленная по результатам торгов в размере 6 900 000 руб. за 6-летний срок договора;

- разработана и утверждена необходимая градостроительная документация;

- получено разрешение на строительство от 12.12.2012 N 78-05008121-2012;

- получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2015 N 78-05-16-2015 на возведенное в установленном законом порядке нежилое здание: многоэтажный гараж площадью 708,2 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:3048, зарегистрированное 13.11.2015 за N 78-78/041-78/079/200/2015-66/1.

Согласно пункту 3.1 инвестиционного договора аренды срок его действия составляет 6 лет. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 3.3 договора аренды). Дата регистрации договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - 10.11.2008, регистрационный номер 78-78-01/0583/2008-142.

Пунктом 6.1 инвестиционного договора аренды от 01.10.2008 было предусмотрено, что арендодатель обязан по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока действия на 49 лет при условии, что строительство объекта закончено арендатором в сроки, указанные в пункте 3.1 договора, и у арендатора отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации обязанность предоставить участок в пользование иным лицам.

По окончании срока договора (11.11.2014) стороны дополнительное соглашение не заключили, срок действия договора аренды продлен на основании положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Полагая, что в соответствии с земельным законодательством право аренды на 49 лет приравнивается к праву собственности на земельный участок, 23.11.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении участка в собственность.

Письмом от 17.05.2016 N 52004-32 Комитет отказал Обществу в выкупе участка по мотивам несоразмерности.

Арендатор обжаловал отказ Комитета в судебном порядке, но арбитражные суды всех трех инстанций по делу N А56-65032/2016 отказали в иске по мотиву несоразмерности земельного участка.

06.12.2017 Комитетом в адрес Общества было направлено уведомление N 115332-32 об одностороннем отказе от договора от 01.10.2008 N 00/ЗК-04808 (17) и освобождении земельного участка в месячный срок с даты отправки уведомления.

18.12.2017 Обществом отправлено в адрес Комитета письмо, в котором Общество отказывается от расторжения договора аренды и сообщает о своем намерении заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды на 49 лет.

Арендатором был подан иск в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании недействительным односторонней сделки Комитета по расторжению инвестиционного договора и восстановлению нарушенного права арендатора. Суд первой инстанции по делу N А56-146559/2018 решением от 11.03.2019 удовлетворил требования арендатора, Тринадцатым арбитражным апелляционным судом постановлением от 16.10.2019 решение суда первой инстанции отменено, в исковых требованиях арендатора отказано по мотиву несоразмерности участка возведенным объектам недвижимости.

28.04.2018 Комитет письмом N 29814-39 сообщил, что Комитетом осуществлен раздел участка, в результате которого образованы три земельных участка площадью 35 728 кв.м, 1 916 кв.м и 96 кв.м, проведен кадастровый учет этих участков и предложил обратиться с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1 916 кв.м. Как поясняет истец, земельный участок с кадастровым номером 78:15:0008217:5 площадью 37 740 кв.м фактически был изъят из владения арендатора.

По мнению Общества, земельный участок с кадастровым номером 78:15:0008217:3082 площадью 1 916 кв.м, на котором расположен объект недвижимости - многоэтажный гараж, принадлежащий Обществу на праве собственности, возведенный на земельном участке по инвестиционному договору, заключенному на торгах, по которому инвестором выполнены все инвестиционные обязательства, сформирован Комитетом с нарушением установленных градостроительных норм и правил формирования земельных участков под объектами недвижимости с учетом их формирования в необходимых и достаточных размерах для эксплуатации расположенной на них недвижимости, с учетом их функционального использования.

19.10.2020 Общество обратилось в Комитет с заявлением N 2-40-10, которым просило Комитет сформировать земельный участок площадью не менее 2 464 кв.м для нужд и обслуживания многоэтажного гаража.

Письмом от 26.11.2020 N 05-15-94621/20-0-1 Комитет отказал Обществу в изменении границ земельного участка. В качестве обоснования причины отказа Комитет сослался на то, что раздел земельного участка и образование нового участка произведено с учетом необходимости обслуживания и эксплуатации построенного в его границах объекта капитального строительства.

Считая отказ Комитета незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

С учетом судебных актов по делу N А56-65032/2016, в рамках которого установлено отсутствие исключительного права Общества на приобретение земельного участка площадью 37 740 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:5, в соответствии со статьей 11.10 ЗК РФ в целях образования земельных участков путем раздела земельного участка, ранее прошедшего государственный кадастровый учет, распоряжением Комитета от 14.02.2018 N 144-РЗК "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории" утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, в результате чего из земельного участка площадью 37 740 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:5 образованы три земельных участка: площадью 35 728 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:3083, площадью 1 916 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:3082 и площадью 96 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:3081.

19.03.2018 осуществлен кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

Возведенный объект расположен на земельном участке площадью 1 916 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008217:3082.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.2020, по делу N А56-146559/2018 установлено, что площадь земельного участка в размере 1 916 кв.м обеспечивает возможность эксплуатации возведенного Обществом объекта.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда. рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как обоснованно отметил суд, в рассматриваемой ситуации смежные земельные участки уже образованы (путем раздела земельного участка, ранее прошедшего государственный кадастровый учет) и образование нового земельного участка площадью не менее 2 464 кв.м из земель, находящихся в государственной собственности, не представляется возможным.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2021 по делу N А56-4162/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина