Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. N 11АП-8775/21 по делу N А65-26521/2020

12 июля 2021 г.

Дело N А65-26521/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 12.07.2021.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тазовой И.С.,

с участием:

от истца - не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 июля 2021 года

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Казымова Айдына Шамо Оглы на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2021 года по делу N А65-26521/2020 (судья Савельева А.Г.)

по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г.Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166)

к Индивидуальному предпринимателю Казымову Айдыну Шамо Оглы, г.Набережные Челны (ОГРН 304165035801468, ИНН 165035671602) о взыскании 11130 руб. 83 коп. пени,

о расторжении договора аренды земельного участка N 6137-аз от 30.12.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г.Набережные Челны (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Казымову Айдыну Шамо Оглы, г.Набережные Челны (далее - ответчик) - о взыскании 116330 руб. долга, 11130 руб. 83 коп. пени, о расторжении договора аренды земельного участка N 6137-аз от 30.12.2019 г.

Определением Арбитражного суда Республика Татарстан от 10.11.2020 дело было принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Республика Татарстан от 18.01.2021 рассмотрение дела назначено по общим правилам искового производства в предварительном судебном заседании.

От истца в порядке ст. 49 АПК РФ поступило письменное заявление об уменьшении требований до 11 130 руб. 83 коп. пени, в связи с погашением долга, в части требования о расторжении договора оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.04.2021 исковые требования удовлетворены.

С Индивидуального предпринимателя Казымова Айдын Шамо Оглы, г.Набережные Челны (ОГРН 304165035801468, ИНН 165035671602) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г.Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) взыскано 11130 руб. 83 коп. пени.

Расторгнут договор аренды земельного участка N 6137-аз от 30.12.2019 г.

С Индивидуального предпринимателя Казымова Айдын Шамо Оглы, г.Набережные Челны (ОГРН 304165035801468, ИНН 165035671602) в доход бюджета взыскано 8000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора, принять новый судебный акт, отказать истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 686/6137-аз от 30.12.2019, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что к моменту вынесения решения у ответчика не было задолженности по оплате основного долга по арендной плате за земельный участок.

Претензию об оплате долга и требование о расторжении договора аренды ответчик не получал, так как не находился по адресу регистрации, указанному в договоре аренды и об иске узнал из информации, размещенной на сайте Арбитражного суда Республики Татарстан; а ответственные исполнители истца не сообщили о необходимости получения претензии по телефону ответчика, который также указан в договоре аренды.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам ч.1 ст. 122, ч.1 ст.123, ч.1 ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании указанных норм, судом апелляционной инстанции проверка судебного акта осуществляется в пределах, заявленных в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 30.12.2019 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 6137-АЗ, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) объекта (-ов) недвижимости (его (их) частей), расположенного(-ых), на земельном участке, именуемыми в дальнейшем "соарендаторы", земельный участок площадью 595 (пятьсот девяносто пять) кв.м. с кадастровым номером 16:52:050301:83, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, по улице Шамиля Усманова, в районе жилого дома 71 (42/21).

30.12.2019 г. между истцом и Казымовым Ахмедом Кызым оглы было заключено дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 686/6137-аз, величина арендной платы устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте 50%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору помещений.

Согласно п. 3.2. договора годовой размер арендной платы составляет на момент подписания договора 166840 руб. и устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте 50%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору помещения. Ответчик перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа первого месяца, следующего за отчетным.

Арендная плата исчисляется с 20.11.2019 г. (п. 3.1 договора).

Ответчик свои обязательства по договору в части ежемесячного внесения арендной платы надлежащим образом не исполнял, вследствие чего за период с 20.11.2019 г. по 31.07.2020 г. образовалась задолженность в размере 116330 руб.

Претензия N 06/412п от 28.07.2020 г., направленная истцом в адрес ответчика с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам, ответчиком оставлена без внимания и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком принятых на себя по договору аренды земельного участка N 6137-АЗ от 30.12.2019 г. обязательств послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик предпринимал меры к мирному урегулированию спора, представил доказательства оплаты задолженности по арендной платы (квитанция от 12.03.2021 г. на 116 330 руб.)

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 46, 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 г. "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из доказанности существенного нарушения арендатором договора аренды земельного участка в части внесения арендной платы.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, согласно представленному истцом в материалы дела расчету, ответчик погасил задолженность в полном объеме после обращения истца с настоящим иском в суд, в связи с чем, судом в соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 14.04.2021 г. принято уменьшение исковых требований до размера пеней несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.12.2019 г. по 27.07.2020 г. в сумме 11 130 руб. 83 коп., которая надлежащим образом подтверждена, и ответчиком не оспаривалась.

В части взыскания неустойки решение не обжалуется.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию N 06/412п от 28.07.2020 г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложением расторжения договора аренды N 6137-АЗ от 30.12.2019 г., в добровольном порядке, в связи с систематической неуплатой арендной платы, в течение 10 календарных дней после истечения срока для добровольного исполнения требований по оплате. В указанной претензии истец предоставил ответчику возможность добровольного исполнения им обязательств по погашению задолженности по арендной плате в течение 10 дней с момента получения претензии. При этом, в целях надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, истцом в соответствии с ч. 3 ст. 619 и ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику был предложен иной срок для добровольного расторжения договора аренды, а именно в течение 10 календарных дней после истечения срока для добровольного исполнения требований по оплате.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка истец мотивировал наличием задолженности по арендной плате ответчика на момент обращения с иском за период с 20.11.2019 по 31.07.2019 в сумме 116 330 руб.

Вместе с тем, как было указано выше, ответчиком представлены доказательства устранения данного нарушения, задолженность была погашена в полном объеме, что и явилось основанием для отказа от иска в этой части.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции сослался на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 из которого следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды даже при условии уплаты долга.

Однако, данное правило не является императивным, предусматривает лишь право истца требовать расторжения договора, следовательно, предусматривает не обязанность, а право суда применить данное правило при условии оценки всех имеющихся в деле доказательств.

Прекращение договора аренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ влечет возврат имущества арендодателю.

Как следует из выписок из ЕГРН в отношении земельного участка и объекта недвижимости, в границах спорного земельного участка расположено нежилое здание магазин, которое принадлежало на праве собственности ответчику Казымову Айдыну Шамо оглы с 13.10.2017, а с 20.11.2019 принадлежит на праве общей долевой собственности ответчику - доля в праве 50% и Казымову Ахмеду Казым оглы - доля в праве 50%, в связи с чем последний вступил в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения, расположенные в границах спорного земельного участка, приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

С учетом приведенных норм и разъяснений, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение, ответчик становится стороной в договоре аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731, А32-8510/2012 истребование земельного участка без решения судьбы названных объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Законность возведения и регистрации права собственности на объект недвижимости никем не оспорен.

В силу невозможности истребования земельного участка у собственника, платности использования земли, законодательно установленного размера арендной платы за пользование публичными землями в соответствии со ст.ст. 65, 39.7 Земельного кодекса РФ, собственник объекта недвижимости даже в отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен такой объект, обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере его арендной платы.

Кроме того, расторжение договора аренды только в отношении одного из долевых собственников объекта недвижимости лишено правового смысла.

Исполнительный комитет с достаточной очевидностью должен был предполагать, что возврат арендуемого земельного участка занятого объектом недвижимости невозможен, а регулируемая арендная плата за пользование земельными участками в любом случае, независимо от расторжения договора, подлежит оплате, и направление ответчику уведомления о расторжении договора и обращения в суд с учетом указанных обстоятельств носит ли такое обращение формальный характер.

Правомерность такого подхода подтверждена постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2021 по делу N А72-11405/2020.

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расторжение договора, применяемое в качестве наказания к арендатору, в данном случае явно не соответствует последствиям такого нарушения обязательства для Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, а с учетом наличия в границах земельного участка объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве долевой собственности и невозможности фактического истребования земельного участка, не может обеспечить защиту интересов истца, не обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон договора, в связи с чем исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Поскольку решение суда первой инстанции основано на неправильном применении норм материального права, выводы, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда на основании п.3, п.4 ч.1 ст. 270 АПК подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по иску в части удовлетворенных материальных требований о взыскании пени относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в сумме 2 000 руб., поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на истца и подлежат взысканию в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2021 года по делу N А65-26521/2020 отменить в части расторжения договора аренды земельного участка N6137-аз от 30.12.2019 и распределении расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка N 6137-аз от 30.12.2019 отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Казымова Айдына Шамо Оглы в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2 000 руб.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" в пользу индивидуального предпринимателя Казымова Айдына Шамо Оглы расходы по оплате государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья

А.Э. Ануфриева

Судьи

Д.А. Дегтярев С.Ш. Романенко