Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2021 г. N 08АП-5186/21 по делу N А70-1831/2021

город Омск

14 июля 2021 г.

Дело N А70-1831/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы по иску индивидуального предпринимателя Самкаевой Ольги Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью "Зоомир" о взыскании 118 569 руб. 76 коп.

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Самкаевой Ольги Николаевны - Ковалев М.В. (по доверенности от 27.05.2021);

от общества с ограниченной ответственностью "Зоомир" - Сергеев Е.В.

(по доверенности от 31.03.2021);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Самкаева Ольга Николаевна (далее - ИП Самкаева О.Н., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к обществу с ограниченной ответственностью "Зоомир" (далее - ООО "Зоомир", общество, ответчик) о взыскании 42 465 руб. основного долга за период с декабря 2019 года по август 2020 года и 2 933 руб. 16 коп. процентов по договору аренды от 01.08.2018 N 5 (далее - договор).

Исковое заявление рассмотрено судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 22.04.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1831/2020 (резолютивная часть от 09.04.2021) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 42 465 руб. основного долга, 2 913 руб. 24 коп. неустойки за период с 27.11.2019 по 04.03.2021, 4 557 руб. судебных расходов, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не учтены обстоятельства продажи истцом арендуемого недвижимого имущества, которое по акту приема-передачи от 27.08.2020 передано третьему лицу, в связи с чем суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о взыскании всей задолженности по арендной плате за август 2020 в пользу истца. По расчету ответчика сумма арендной платы в пользу истца должна быть рассчитана за август 2020 года по состоянию на 26 число и составляет 69 780 руб. 65 коп. Также указывает, что государственная регистрация договора осуществлена 21.08.2020, в связи с чем задолженность по арендной плате по состоянию на 20.08.2020 составит 53 677 руб. 42 коп. С учетом изложенного ответчик просит приобщить к материалам дела копию договора купли-продажи от 11.08.2020. Указывая на неверный расчет задолженности, ответчик также просит изменить размер начисленной неустойки. Дополнительно указывает на необоснованное отклонение судом первой инстанции доводов ответчика о достигнутой между сторонами договоренности о снижении арендной платы до 50 000 руб. на период с сентября 2019 года по февраль 2020 года

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Привел доводы о том, что со стороны ответчика каких-либо несогласий с размером задолженности при рассмотрении спора в суде первой инстанции не поступало, а жалоба не содержит доводов о невозможности представления дополнительных доказательств при рассмотрении спора в суде первой инстанции. Указал, что дополнительное соглашение к договору о снижении размера арендной платы сторонами не подписано.

Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, пунктом 47 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" жалоба рассмотрена без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления отзыва на апелляционную жалобу.

Определением от 25.06.2021 Восьмой арбитражный апелляционный суд при рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Зоомир" на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, разъяснений пунктов 51, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с необходимостью исследования дополнительных доказательств.

Представленные ответчиком дополнительные доказательства приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

До рассмотрения дела по существу ИП Самкаевой О.Н. в порядке статьи 49 АПК РФ заявил об уменьшении исковых требований в части взыскания основного долга до 31 729 руб. 51 коп. и в части взыскания неустойки до 2 677 руб. 05 коп., исчисленной по состоянию на 04.03.2020 с учетом обстоятельств продажи арендуемого помещения третьему лицу и его передачи покупателю 28.08.2020.

Заявление об уточнении исковых требований принято к производству суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Самкаевой О.Н. поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ООО "Зоомир" возражал против доводов, изложенных в исковом заявлении, поддержал позицию, изложенную в жалобе.

Изучив материалы дела, рассмотрев исковое заявление, апелляционную жалобу, соответствующие возражения, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.08.2018 между ИП Самкаевой О.Н. (арендодатель) и ООО "Зоомир" (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения, общей площадью 172,3 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свердлова, дом 5 корпус 2, литер Б, цокольный этаж.

Арендная плата за помещение составляет 83 200 руб. в месяц, которая вносится 100% предоплатой до 26 числа каждого предшествующего месяца за оплачиваемый месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет ИП Самкаевой О.Н. (пункты 3.1., 3.2. договора).

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты арендатор выплачивает пеню в размере 0,01% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Исполнение арендодателем своих обязательств подтверждено соответствующим актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2018 (приложение N 1 к договору).

Претензией от 25.01.2021 ИП Самкаева О.Н. обратилась к арендатору с требованием о погашении образовавшейся задолженности по договору за период с декабря 2019 года по август 2020 года в размере 116 000 руб. (с учетом поступившей оплаты в сумме 632 800 руб.), а также неустойки в сумме 2 569 руб. 76 коп.

Поскольку требования претензии ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 42 265 руб. арендной платы и 2 933 руб. 16 коп. неустойки, начисленной за период с 26.11.2019 по 04.03.2021 (с учетом уточнения иска, оплатой ответчиком части долга в размере 73 535 руб. платежным поручением от 26.02.2021 N 564).

Согласно последним уточнениям, размер задолженности ответчика определен истцом в сумме 31 729 руб. 51 коп. за 27 дней августа 2020 года (с 01.08.2020 по 27.08.2020 включительно).

Как следует из возражений ответчика, приведенных в отзыве на исковое заявление и в апелляционной жалобе, общество полагает, что имеет место переплата по договору в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения о снижении арендной платы. Указывает на неверный расчет арендной платы ввиду продажи истцом арендуемого имущества.

Так, согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи с использованием кредитных средств от 11.08.2020 (далее - договор купли-продажи), заключенному между Самкаевой О.Н. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Ветеринарная клиника имени Евгении Мамоновой" (ООО "ВК им. Е. Мамоновой", покупатель), продавец передал, а покупатель принял в собственности недвижимое имущество: нежилые помещения, площадями 212 кв.м, (номера на поэтажном плане 18-26), площадью 140 кв.м (номер 28), расположенные в цокольном этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Свердлова, д. 5, корпус 2; помещение площадью 166,4 кв.м, цокольный этаж здания по адресу: г. Тюмень, ул. Свердлова, д. 5, корп. 2, литер Б (номер 27).

Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 21.08.2020.

Помещение передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 27.08.2020.

Рассмотрев исковые требования, суд апелляционной инстанции находит их подлежащими удовлетворению в части в силу следующего.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В настоящем случае гражданско-правовые отношения между сторонами возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определены договором.

Факт заключения договора и получение во временное возмездное владение и пользование части нежилого помещения общей площадью 172,3 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Свердлова, дом 5 корпус 2, литер Б, цокольный этаж, подтвержден материалами дела, соответственно, на ООО "Зоомир" лежит обязанность по внесению в пользу арендодателя платы на условиях договора.

Из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, а обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Иными словами, исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Доводы ООО "Зоомир" о заключении между сторонами дополнительного соглашения от 30.08.2019 N 1 судом апелляционной инстанции отклоняются.

Размер арендной платы в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ отнесен к существенным условиям договоров аренды объекта недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так же законодатель предусмотрел письменную форму в виде одного документа для договора аренды зданий или сооружений (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В настоящем случае дополнительное соглашение со стороны ИП Самкаевой О.Н. не подписано, а истцом не признается его действие, в связи с чем между сторонами не достигнуто в требуемой законодателем форме соглашение о снижении размера арендной платы.

При этом из обстоятельств переписки, зафиксированной при нотариальном осмотре доказательств в социальной сети "WhatsApp", однозначно не следует о наличии между сторонами договоренности о снижении размера арендной платы за период с сентября 2019 года по февраль 2020 года до 50 000 руб. в отношении объекта по ул. Свердлова, учитывая то, что в сообщениях от 27.08.2019 прослеживается переписка относительно снижения арендной платы по иным объектам (Луначарского, Комсомольской), а сообщения от 30.11.2019 относительно суммы "50 000" и периода "сентябрь - февраль" идут без привязки к объекту, при этом в сообщении от 27.11.2019 зафиксирована сумма "116 600 Свердлова", что соответствует сумме долга, изначально заявленного в иске, в последующем переписка сводится к продаже объекта по ул. Свердлова, а сообщения от 03.12.2019 "мы договорились до марта по 50 000" "с 1 сентября" также идет без привязки к объекту.

Вместе с тем, следует учитывать, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, в том числе в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Соответственно, продавец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, соответственно право на получение арендных платежей, с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику - покупателю.

Ответчик не является стороной договора купли-продажи арендованного имущества, следовательно, для него изменение прав и обязанностей возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, ИП Самкаева О.Н. может выступать как арендодателем по договору и имеет право на получение от общества арендных платежей по 20.08.2020 с учетом того, что государственная регистрация перехода права собственности на арендуемое ответчиком имущество осуществлено 21.08.2020, то есть вне зависимости от даты составления между продавцом и покупателем акта приема-передачи 28.08.2020.

Доводы истца в данной части (о взыскании долга по 27.08.2020) отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

Исходя из изложенного арендная плата за август (01.08.2020-20.08.2020) составляет 53 677 руб. 42 коп., а с учетом частичной оплаты в размере 40 735 руб., которая сторонами не оспаривается, задолженность ООО "Зоомир" перед истцом составляет 12 942 руб. 42 коп.

Оснований для взыскания иной суммы судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы (пункт 3.1.2 договора), при этом сторонами согласовано применение неустойки в виде пени за подобное нарушение (пункт 5.1 договора), требование ИП Самкаевой О.Н. о ее взыскании заявлены обоснованно.

С учетом установленных выше обстоятельств размер неустойки за период с 28.07.2020 по 04.03.2021 с учетом формулы расчета истца (53 677,42 руб. за период с 28.07.2020 по 26.02.2021 и 12942,42 руб. за период с 27.02.2021 по 04.03.2021) составит 1 156 руб. 47 коп.,

Оснований для снижения пени по правилам статьи 333 ГК РФ судом апелляционной инстанции не установлено.

Ввиду установленных выше обстоятельств, перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, решение от 22.04.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1831/2021 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

При распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины с учетом уточнения истцом исковых требований, в том числе вследствие добровольного удовлетворения ответчиком части иска после возбуждения производства по делу, суд апелляционной инстанции исходит из цены иска 107 941 руб. 56 коп. (73 535 руб. добровольная оплата + 34 406,56 руб. цена иска после последнего уточнения), что составляет государственную пошлину в размере 4 238 руб., из которых на ответчика подлежат отнесению судебные расходы в сумме 3 441 руб. (81,19% от цены иска, исходя из обоснованно заявленной суммы 73 535 руб. + 14 098,89 руб.), в оставшейся части расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в сумме 797 руб. (18,81% от цены иска, что составляет 20 307,67 руб.).

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в сумме 4 557 руб., в связи с чем с учетом изложенного выше и принимая во внимание уменьшение размера исковых требований, истцу надлежит возвратить из бюджета государственную пошлину в сумме 319 руб. основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.30 Налогового кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком оплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., следовательно, с учетом результата рассмотрения спора на истца подлежат отнесению судебные расходы ответчика в сумме 564 руб. (18,81% от 3 000 руб.)

По результату взаимозачета судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и разъяснениями пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 2 877 руб. (3 441 руб. - 564 руб.).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 104, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.04.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1831/2021 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зоомир" в пользу индивидуального предпринимателя Самкаевой Ольги Николаевны 14 098 руб. 89 коп., из которых: задолженность в сумме 12 942 руб. 42 коп. и неустойка в сумме 1 156 руб. 47 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 877 руб.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Самкаевой Ольге Николаевне из бюджета государственную пошлину в сумме 319 руб., перечисленную по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от 05.02.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Судья

Е.Б. Краецкая