Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2021 г. N 21АП-1138/21 по делу N А84-4485/2019

13 июля 2021 г.

Дело N А84-4485/2019 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 13.07.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Сикорской Н.И.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Грабищенко О.В.,

при участии:

представителя истца - Ткач О.А., доверенность от 17.09.2020 б/н;

представителя ответчика - Бекетовой Н.С., доверенность от 11.01.2021 N 12;

иные лица, участвующие в деле - не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 24 февраля 2021 года по делу N А84-4485/2019 (судья Смоляков А.Ю.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АЗОВ-ЛТД"

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Государственного унитарного предприятия города Севастополя "Управляющая компания "Север", Общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы",

об уменьшении стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЗОВ-ЛТД" (далее - истец, ООО "АЗОВ-ЛТД", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент, ДИЗО), согласно которому, с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (т.1 л.д.48-59), просит обязать Департамент зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи N 1-19 от 25.01.2019, заключённому между ДИЗО и Обществом в отношении объекта недвижимого имущества, а именно: встроенного нежилого помещения с I-1 по I-5, кадастровый номер 91:04:003006:738 общей площадью 89,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, д. 29, стоимость неотделимых улучшений (стоимости капитального ремонта объекта недвижимости), произведенных в отношении указанного объекта недвижимости ООО "АЗОВ-ЛТД" в период его аренды с 15.01.2014 по 25.01.2019, в размере 201880,88 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 24 февраля 2021 года по делу N А84-4485/2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению Департамента, предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159 ФЗ, а представляет собой размер произведенных затрат на ремонт арендуемого помещения с согласия арендодателя, связанные с деятельностью арендатора. Кроме того, изменение такого существенного условия договора, как его цена, возможно в порядке изменения договора, однако, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ оснований для внесения изменений в договор не имеется.

Определением от 01.04.2021 апелляционная жалоба оставлена без движения до 29.04.2021 включительно.

13.04.2021 заявителем устранены обстоятельства, которые послужили основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением от 14.04.2021 апелляционная жалоба Департамента принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное заседание назначено на 18.05.2021.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 рассмотрение апелляционной жалобы ДИЗО отложено на 29.06.2021.

В судебном заседании 29.06.2021 объявлен перерыв до 06.07.2021.

В судебное заседание 29.06.2021 явились представители истца и ответчика.

После перерыва 06.07.2021 в судебное заседание явился представитель истца. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем суд, на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 15.01.2014 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодатель) и ООО "АЗОВ-ЛТД" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 4-14 (далее - Договор N 4-14) (т.1 л.д.58-61), согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности Арендодатель передает Арендатору в аренду коммунальное имущество - встроенные нежилые помещения первого этажа общей площадью 89,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, д. 29, стоящее на балансе Коммунального предприятия "Жилсервис-13", стоимость которого согласно независимой оценке по состоянию на 30.11.2013 составила 229566,00 гривен.

Настоящий Договор действует с момента его подписания и до 29.12.2016 (пункт 7.1 Договора).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора N 4-14, объект аренды передан под размещение магазина продовольственных товаров без реализации товаров подакцизной группы.

Пунктом 5.1 Договора N 4-14 предусмотрено, что улучшения объекта аренды могут осуществляться Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

Согласно пункту 5.3 Договора все улучшения объекта аренды, отделимые без вреда объекту, являются собственностью Арендатора. Стороны согласились, что затраты Арендатора на проведение неотделимых улучшений объекта аренды, в том числе, улучшений, произведённых с согласия Арендодателя, Арендатору не возмещаются. Стороны подтверждают, что данное условие соответствует их воле и не нарушает и не ограничивает их прав и законных интересов.

15.01.2014 сторонами договора подписан Акт приема-передачи арендованного имущества, в котором содержится описание состояния объекта аренды на дату подписания акта, а также вывод комиссии, согласно которому требуется проведение ремонтно-строительных работ (т.1 л.д.173).

Согласно письма КП "Жилсервис N 13" (Балансодержателя) от 21.01.2014 исх. N 37, адресованного арендодателю (Фонду коммунального имущества города Севастополя), КП "Жилсервис N 13" сообщило, что в связи с обращением ООО "АЗОВ-ЛТД" им проведено техническое обследованное встроенного нежилого помещения 1-го этажа, общей площадью 89,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, 29, а также, что, учитывая техническое состояние помещения, целесообразно проведение капитального ремонта за счет средств арендатора согласно прилагаемой сметной документации.

В акте обследования технического состояния объекта, составленного КП "Жилсервис N 13", сделан вывод о том, что нежилые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, все вышеперечисленные дефекты выявлены при визуальном обследовании технического состояния объекта, свидетельствуют о необходимости и целесообразности проведения восстановительного ремонта для использования помещения в соответствии с его целевым назначением (т.1 л.д.79-81).

Приказом Фонда коммунального имущества города Севастополя от 19.02.2014 N 01-03/77 Арендодателем дано согласие на осуществление неотъемлемых улучшений путем проведения капитального ремонта объекта аренды, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, д. 29, первый этаж нежилого помещения, за счет средств ООО "АЗОВ-ЛТД", согласно вида представленных работ на сумму 85757,00 гривен, в том числе НДС (т.1 л.д.75).

Во исполнение Приказа, Арендатором представлены в апреле 2014 года аудиторское заключение N 9/14 о стоимости и источнике финансирования неотделимых улучшений арендуемых помещений, выполненных ООО "АЗОВ-ЛТД"; справка Арендатора о сумме расходов, понесенных Арендатором в связи с улучшениями арендованного имущества, удостоверенная аудитором; заключение об идентификации улучшений арендуемого имущества.

Сумма проведенных ремонтных работ на осуществление неотделимых улучшений объекта аренды, согласно аудиторского заключения, составила 69251,00 гривен, что согласно курсу Центрального Банка Российской Федерации по состоянию на 30.05.2014 (то есть на дату согласования стоимости проведенных неотделимых улучшений) составило 201800,00 рублей.

30.05.2014 Приказом Фонда коммунального имущества города Севастополя N 01-03/193 согласован объем затрат на выполнение неотделимых улучшений объекта аренды в сумме 69251,00 без учета НДС.

Согласно Распоряжению Правительства города Севастополя от 03.03.2015 Балансодержателем объекта аренды по договору N 14-4 от 15.01.2014 является Государственное унитарное предприятие Севастополя "Управляющая компания "Север", которому передано имущество КП "Жилсервис N 13".

Постановлением Правительства города Севастополя от 17.03.2015 N 188-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте по имущественным и земельным вопросам города Севастополя", Департамент обладает правами юридического лица, осуществляет управление имуществом, находящимся в собственности города Севастополя, осуществляет приватизацию имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя.

Во исполнение Постановления Правительства города Севастополя от 17.03.2015 N 188-ПП право собственности на встроенные нежилые помещения с 1-1 и 1-5, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, д. 29, 09.10.2017 зарегистрировано за ДИЗО.

Как усматривается из материалов дела, после окончания срока действия Договора аренды N 4-14 от 15.01.2014, между Департаментом и ООО "АЗОВ-ЛТД" был заключен договор аренды от 14.02.2017 N 6-17, согласно которого Арендатору (ООО "АЗОВ-ЛТД") переданы встроенные нежилые помещения первого этажа, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, д. 29, общей площадью 89,10 кв.м (т.1 л.д.62-70).

Факт передачи отражен в акте приема-передачи объекта аренды от 14.02.2017.

Срок действия договора определен сторонами до 13.02.2022.

Пунктом 2.4.8 указанного Договора предусомтрена обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт (плановый или внеплановый), иные улучшения объекта аренды, включая работы, выполнение которых необходимо для использования объекта аренды по целевому назначению, установленному пунктом 1.3 Договора, предварительно согласовав объем и сроки их проведения с арендодателем.

29.10.2018 ООО "АЗОВ-ЛТД" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

По условиям направленного 27.11.2018 Департаментом в адрес Общества проекта договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости составила 4757522,00 рублей без учета НДС, которую необходимо было внести единовременно.

11.12.2018 ООО "АЗОВ-ЛТД" обратилось к Департаменту с заявлением о внесении дополнений в заявление от 26.10.2018, внесении изменений в Распоряжение от 21.11.2018 N 18326-РДИ об условиях приватизации имущества в части оплаты приобретаемого имущества в рассрочку.

25.12.2018 ООО "АЗОВ-ЛТД" направило в адрес Департамента подписанный Договор купли-продажи объекта и дополнительное соглашение к проекту Договора, предусматривающее оплату стоимости объекта, равной его рыночной стоимости - 4757522,00 руб. без НДС в рассрочку.

Распоряжением Департамента N 21403-РДИ от 29.12.2018 внесены изменения в Распоряжение от 21.11.2018 N 18326-РДИ "Об условиях приватизации имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя", определено, что оплата объекта осуществляется с рассрочкой платежа сроком на 5 лет.

14.01.2019 в адрес ООО "АЗОВ-ЛТД" направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений, общей площадью 89,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Леваневского, д. 29, который был подписан сторонами 25.01.2019, стоимость объекта недвижимости составила 4757522,00 рублей.

По условиям договора, покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку, а именно в течение 60 месяцев с даты заключения договора.

В пункте 2.2 Договора купли-продажи N 1-19 от 25.01.2019 определено, что стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом об оценке от 12.11.2018 N ЦОЭ-И01.111.80/2, выполненным ООО "Центр оценки и экспертизы".

28.02.2019 ООО "АЗОВ-ЛТД" обратилось в Департамент с письмом, в котором просило внести изменения в Договора и зачислить стоимость неотделимых улучшений в сумме 201800,88 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества, определив данную сумму исходя из стоимости расходов, понесенных Обществом в связи с осуществлением неотделимых улучшений в сумме 69251,00 грн., по курсу украинской гривны к российскому рублю на 30.05.2014.

В ответ на указанное обращение Департамент письмом от 28.06.2019 сообщил, что, заключая договор купли-продажи, стороны согласовали все его условия, в том числе по цене недвижимого имущества, условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в нем не согласовано, затраты арендатора на проведение необходимых улучшений, возмещению не подлежат в силу пункта 1.3 раздела 1 Положения о порядке предоставления арендатору согласия на осуществление улучшений имущества, являющегося собственностью города федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 14.04.2015 N 296-ПП.

30.07.2019 ООО "АЗОВ-ЛТД" обратилось к Департаменту с претензией, в которой просило рассмотреть вопрос в части исполнения обязательств по возмещению стоимости неотделимых улучшений в сумме 201800,88 руб. путем возмещения указанной стоимости предприятию либо путем уменьшения стоимости данного объекта по договору купли-продажи N 1-19 от 25.01.2019.

Согласно письму Департамента от 22.08.2019 претензия истца оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Общества с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов.

Как предусмотрено частью 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В пункте 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено и Департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен Обществом с согласия арендодателя.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, стороны заключая договор купли-продажи, согласовали все его условия, в том числе по цене выкупа. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем заявлена не была, в связи с чем стоимость выкупаемого имущества по договору купли-продажи N 1-19 от 25.01.2019 определена сторонами в размере 4757522,00 руб. на основании отчета об оценке от 12.11.2018 N ЦОЭ-И01.111.80/2.

Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заявленные же истцом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению сторон условий договора купли-продажи. В данном случае Обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что предъявление ООО "АЗОВ-ЛТД" требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 12.12.2016 N Ф-10-4884/2016 по делу N А09-16210/2015.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия учитывает, что согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, проанализировав приведенные выше нормы права, исходит из того, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований статей 65, 71 АПК РФ, условия договора купли-продажи по правилам статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что цена в договоре купли-продажи определена по согласованной воле сторон; договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо требований в счет уплаты выкупной стоимости имущества; в порядке преддоговорного спора Общество не заявляло о необходимости зачесть в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений арендованного им имущества, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для последующего изменения цены путем проведения зачета, ввиду чего исковые требования удовлетворению не подлежат.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 N 309-ЭС18-20134 по делу N А60-54204/2017.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (статья 110 АПК РФ).

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3000,00 руб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.02.2021 по делу N А84-4485/2019, - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

2. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "АЗОВ-ЛТД" - отказать.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АЗОВ-ЛТД" в пользу федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000,00 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко