Определение Верховного Суда РФ от 13 декабря 2018 г. N 309-ЭС18-20134 по делу N А60-54204/2017 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 13 декабря 2018 г. N 309-ЭС18-20134

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Инвест-Аудит" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2018, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.08.2018 по делу N А60-54204/2017, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Инвест-Аудит" (далее - общество "Инвест-Аудит") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в отношении отдельно стоящего здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 10, лит. А ввиду исполнения истцом своих обязательств по договору купли-продажи объекта от 20.05.2015 N 1584 (с учетом уточнения, принятого судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2018, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14.08.2018, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что при рассмотрении дела суды ошибочно применили нормы права, регулирующие порядок заключении договора, а также внесение изменений в условия договора, поскольку требования о зачете не направлены на изменение условий договора о цене объекта, а связаны с порядком оплаты данного объекта и прекращением обязательства, возникшего из договора купли-продажи. В данном деле имеется спор не по условиям договора, а по его исполнению.

Выводы судов о том, что положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ подлежат применению на этапе согласования условий договора, и в рамках настоящего спора применяться не могут, являются необоснованными, по мнению заявителя. Данная норма закона не определяет формирование рыночной стоимости арендуемого имущества, а применяется при оплате приобретаемого имущества в порядке зачета. У истца возникла обязанность оплатить стоимость объекта недвижимого имущества, а у ответчика - зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных за счет истца.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Данная норма носит императивный характер и не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений и может быть применена как до, так и после заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит.

Заявитель не согласен с выводами судов об отсутствии в материалах дела доказательств предоставления арендодателю на согласование проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ.

Договором аренды не был предусмотрен срок проведения капитального ремонта, при этом неотложная необходимость в его проведении возникла у истца с первого дня аренды, так как объект был передан истцу в состоянии, не позволяющим использовать его по назначению (отсутствовали системы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации, напольные перекрытия).

Истцом было проведено строительное обследование объекта, получено техническое задание, поданы заявления на согласование выполнения работ, заключен договор на составление дефектной ведомости и оплачена стоимость выполнения указанных работ.

Письмом от 29.10.2010 вх. N 17717 и письмом от 29.10.2010 N 17718, направленными в адрес ответчика, истец просил согласовать проведение ремонтных работ, являющихся неотделимыми улучшениями.

Однако, ответчик уклонился от согласования необходимых улучшений объекта.

Кроме того, в соответствии с п. 6.8.2 договора истцу предоставлялась муниципальная преференция с ее обязательным использованием на проведение капитального ремонта. Срок преференции с 01.09.2010 по 31.08.2011.

Истец считает, что данные пункты договора аренды фактически являются письменным согласием истца на проведение ремонтных работ на объекте.

Суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы, указав, что стоимость произведенных улучшений не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела ввиду отсутствия у истца права на зачет.

Большинство проведенных за счет истца ремонтных работ относится к текущим в соответствии с Приложением N 7 (Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов) Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Истец считает, что суды трех инстанций неверно истолковали нормы права, подлежащие применению, та также дали неверную правовую оценку представленным истцом доказательствам, что привело к принятию неправильных судебных актов.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (Департамент, арендодатель) и обществом "Инвест-Аудит" (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" от 01.10.2010 N 49000239, по условиям арендатор принял в аренду отдельно стоящее благоустроенное здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского д. 10, лит. "А" общей площадью 227,90 кв.м. (в дальнейшем площадь объекта уточнена -190,6кв.м.), назначение помещения - конторское.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора арендодатель обязан производить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт объекта, а также поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания, сооружения, составляющего объект, работы по окраске фасадов объекта производить только в соответствии с колерными паспортами Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.

Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор вправе только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе, по видам работ и срокам их проведения) производить за свой счет капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта.

Согласно пункту 6.8.2 договора сторонами было согласовано представить арендатору муниципальную преференцию путем предоставления имущественных льгот в виде установления арендной платы в размере 20% от расчетной арендной платы за пользование нежилыми помещениями с 01.09.2010 до 31.08.2011 и использовать данную преференцию на выполнение капитального ремонта объекта.

Как указывает истец в исковом заявлении, объект был передан арендатору в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению: отсутствовали системы, канализации.

Письмом от 29.10.2010 вх. N 17717 и письмом от 29.10.2010 вх. N 17718, направленными в адрес ответчика, истец просил согласовать выполнение работ по подключению систем теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, а также дать разрешение на ремонт помещения. Виды и объемы работ, которые необходимо выполнить в качестве соответствующих улучшений, арендатором в названных письмах не указаны.

На данные письма арендатором был получен ответ от 25.11.2010 N 211 от муниципального учреждения "Екатеринбургский Центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" (далее - Учреждение) (Приложение N 5), в котором было указано, что для разработки сметной документации по предоставленному истцом техническому заданию необходимо заключить договор об оказании услуг по составлению дефектной ведомости и сметной документации. Договор был подписан арендатором 25.11.2010 по нему была проведена полная оплата в соответствии с условиями договора, о чем свидетельствует выписка по счету открытого акционерного общества "Банк24.ру" (Приложение N 8).

Как указывает истец , учреждение не исполнило свои обязательства по договору от 25.11.2010 N 103/10, дефектная ведомость и сметный расчет не были составлены, в связи с чем арендатор был вынужден самостоятельно обратиться в подрядную организацию для составления сметного расчета и выполнения ремонтных работ (в подтверждение чего в материалы дела представлен договор с подрядной организацией от 04.07.2011 N 017/11, стоимость выполненных работ по которому составила 6 391 954,98 руб., о чем свидетельствуют Акт КС-2 N 1 от 30.09.2011, N 2 от 31.10.2011, справка КС-3 N 1 от 30.09.2011, 31.10.2011.

В последующем между обществом "Инвест-Аудит" (покупатель) и Департаментом (продавец) был заключен договор купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.05.2015 N 1584.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи цена объекта составила 10 030 000 руб., оплата объекта производится в рассрочку ежеквартально равными долями.

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи срок рассрочки основного долга составляет 28 кварталов. Окончательный срок оплаты объекта - 10.04.2022.

Переход права собственности в отношении переданного по договору помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.08.2015 номер регистрационной записи 66-66/001-66/001/616/2015-1902/4. В силу закона объект обременен до полной оплаты его стоимости ипотекой, о чем в ЕГРП сделана соответствующая отметка.

Покупатель 28.03.2016 обратился к продавцу с заявлением о зачете в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору купли-продажи объекта денежных средств, потраченных на производство неотделимых улучшений, на что был получен отказ (письмо N 02.12-12/1/001/1044 от 25.04.2016), в котором указывалось на несогласование произведенных неотделимых улучшений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском, в обоснование которого истец указывает, что его обязательство по оплате оставшейся части стоимости объекта по договору купли-продажи исполнено, поскольку в счет стоимости объекта подлежит зачету стоимость произведенных неотделимых улучшений, в связи с чем и запись об ипотеке объекта должна быть погашена.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды указали на отсутствие в деле надлежащих доказательств представления арендодателю на согласование проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ в арендованном здании. В порядке, предусмотренном пунктом 3.2.7 договора аренды предварительное письменное согласие арендодателя (в том числе по видам работ) на проведение необходимых улучшений объекта получено не было.

Кроме того, проанализировав приведенные выше нормы права, суды пришли к выводам, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условия договора купли-продажи по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что цена в договоре купли-продажи определена по согласованной воле сторон; договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо требований в счет уплаты выкупной стоимости имущества; в порядке преддоговорного спора общество не заявляло о необходимости зачесть в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений арендованного им имущества, в связи с чем пришли к выводам об отсутствии оснований для последующего изменения цены путем проведения зачета.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Инвест-Аудит" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова