Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2021 г. N 18АП-9006/21 по делу N А07-15388/2020

г. Челябинск

16 июля 2021 г.

Дело N А07-15388/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарк-Сити" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 по делу N А07-15388/2020.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шарк-Сити" (далее - ООО "Шарк-Сити", ответчик) о расторжении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1794 от 28.08.2018, об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79.5 кв.м (кадастровый номер 02:55:030134:799), по акту приема-передачи, свободными от владения и пользования третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 (резолютивная часть от 26.04.2021) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Шарк-Сити" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и подлежит отмене, поскольку обстоятельства, имеющие значения для дела, судом не рассмотрены, доводы, изложенные ООО "Шарк-Сити", не учтены, а также нарушены и применены неправильно нормы процессуального права, нарушено право ответчика на участие на судебном процессе при рассмотрении данного дела.

Апеллянт указал, что истцом не представлены документы по бухгалтерским операциям и акты сверки с ООО "Шарк-Сити", судом первой инстанции не дана оценка представленным ООО "Шарк-Сити" договору купли-продажи и акту сверки взаимных расчетов.

К апелляционной жалобе ООО "Шарк-Сити" были приложены дополнительные доказательства: договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 15.03.2021, акт приема - передачи к договору купли - продажи объекта незавершенного строительства от 15.03.2021, письмо ООО "Шарк - Сити" от 04.03.2021 в адрес Управления.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Управления отзыв на апелляционную жалобу ответчика не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании был рассмотрен вопрос, и апеллянту на основании части 2 статьи 268 АПК РФ было отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, в силу непредставления доказательств уважительности причин невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (продавец) и ООО "Шарк-Сити" (покупатель) был заключен договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1794 от 28.08.2018 (далее также - договор, л.д. 17-22), по условиям п. 1.2 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв. м (кадастровый номер 02:55:030134:799), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 28.11.2011 (литера А), инвентарный номер 5474.

В силу п. 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 818 644 руб. 07 коп., без учёта НДС.

Согласно п. 3.1 договора оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

В соответствии с п. 3.1.1 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 процентов, что составляет 181 864 руб. 41 коп., который перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

На основании п. 3.1.2 договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договору). Оплата объекта производится в рублях.

Согласно п. 3.1.3 договора покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объёме и в срок при условии поступления денежных средств на счёт продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей.

В п. 3.2 договора стороны установили, что в пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего договора.

В силу п. 3.3 договора за просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 1/300 действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

В соответствии с п. 8.4 договора в случае, если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения настоящего договора.

В приложении к договору сторонами согласован график оплаты за выкупаемое ответчиком муниципальное имущество (л.д. 23-25).

По акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда от 10.09.2018 ООО "Шарк-Сити" передан в собственность объект нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030134:799 (л.д. 26).

Ссылаясь на нарушение графика платежей за выкупаемое имущество, Управление направило в адрес ООО "Шарк-Сити" уведомление N УЗ - 1658 от 18.02.2020 с указанием о наличии задолженности в размере 144 127 руб. 50 коп., а также с предложением в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи N 1794 от 28.08.2018 (л.д. 14, 15-16).

Указанное уведомление было оставлено ООО "Шарк-Сити" без удовлетворения, задолженность по выкупной стоимости объекта не погашена, что послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора ООО "Шарк-Сити" была произведена частичная оплата по договору, что подтверждается чеками-ордерами (чеками по операции Сбербанк Онлайн) от 20.07.2020 на сумму 22 500 руб., от 21.10.2020 на сумму 50 000 руб., от 21.10.2020 на сумму 18 000 руб. (приложение к ходатайству об отложении судебного разбирательства, поступившему через систему "Мой Арбитр", л.д. 45).

Кроме этого, в материалы дела было представлено гарантийное письмо ООО "Шарк-Сити" от 04.03.2021, в котором ответчик сообщил Управлению, что гарантирует оплатить задолженность по договору в течение 1 календарного месяца (л.д. 75).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по оплате стоимости недвижимого имущества и процентов по договору являются существенными нарушениями условий договора, имеется задолженность по договору за период, превышающий 3 месяца, в силу чего имеются основания для расторжения договора купли - продажи N 1794 от 28.08.2018 в судебном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что между Управлением (продавец) и ООО "Шарк-Сити" (покупатель) был заключен договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1794 от 28.08.2018, по условиям п. 1.2 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв. м (кадастровый номер 02:55:030134:799), именуемый в дальнейшем объект.

По акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда от 10.09.2018 ООО "Шарк-Сити" передан в собственность объект нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79,5 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030134:799 (л.д. 26).

Действительность и заключенность названного договора купли-продажи лицами, участвующими в деле, не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), на основании чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами правоотношений, вытекающих из данного договора.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным.

По смыслу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 818 644 руб. 07 коп.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3.1 договора, оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

На основании п. 3.1.2 договора платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договору).

В приложении к договору сторонами согласован график оплаты за выкупаемое ответчиком муниципальное имущество (л.д. 23-25).

Доказательства надлежащего исполнения указанного обязательства по оплате приобретённого недвижимого имущества, соблюдения графика платежей ООО "Шарк-Сити" в материалы дела не представлены.

С учетом произведенных обществом частичных оплат суммы задолженности по договору Управлением в материалы дела была представлена справка о начислении основных платежей, процентов по рассрочке и пени по договору (л.д. 91), из которой усматривается наличие просроченной задолженности ответчика по основным платежам на сумму 269 842,16 руб. за период, превышающий три месяца платежей.

В соответствии с п. 8.4 договора в случае, если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае сумма просроченной задолженности в совокупности с условием п. 8.4 договора позволяет апелляционной коллегии оценить допущенное ответчиком нарушение условий договора как существенное, поскольку продавец лишается права на получение эквивалентного возмещения стоимости недвижимого имущества, на которое он рассчитывал при заключении договора.

Из материалов дела также следует, что несмотря на поступающие от Управления уведомления о наличии задолженности ООО "Шарк-Сити" не предпринимает мер для полного погашения образовавшейся задолженности.

Поскольку существующее положение дел в части неисполнения ответчиком обязательств покупателя по договору нарушает права Управления как продавца имущества, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование Управления в части расторжения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1794 от 28.08.2018 является обоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В материалы дела представлено уведомление Управления N УЗ - 1658 от 18.02.2020 с предложением в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи N 1794 от 28.08.2018, и доказательства его направления ответчику (л.д. 14, 15-16).

При таких обстоятельствах, поскольку в установленный договором купли-продажи срок обязательство по оплате приобретенного имущества ответчиком не исполнено, возможность одностороннего расторжения продавцом договора в таком случае предусмотрена ГК РФ, а само нарушение является существенным, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, суд апелляционной инстанции находит обоснованным удовлетворение судом первой инстанции требования истца о расторжении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1794 от 28.08.2018.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 67, общей площадью 79.5 кв.м (кадастровый номер 02:55:030134:799) по акту приема-передачи, свободными от владения и пользования третьих лиц.

Согласно абзацу 4 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений судебная коллегия находит также верным удовлетворение судом первой инстанции требования истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, приобретенные им по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1794 от 28.08.2018.

Довод апеллянта о том, что обстоятельства, имеющие значения для дела, судом не рассмотрены, доводы, изложенные ООО "Шарк-Сити", не учтены, является необоснованным, поскольку судом правильно разрешен спор, дана надлежащая и полная оценка представленным сторонами доказательствам. Доказательства, представленные ответчиком в ходе судебного разбирательства, факт надлежащего исполнения ответчиком условий договора и отсутствия задолженности по уплате выкупной стоимости имущества не подтверждают.

Ссылка апеллянта на нарушение и неправильное применение норм процессуального права не мотивирована. Из материалов дела не усматривается, что ответчик, извещенный надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу, был лишен судом первой инстанции возможности участвовать в судебном процессе при рассмотрении настоящего дела.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 по делу N А07-15388/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарк-Сити" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова