Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2021 г. N 15АП-7023/21 по делу N А32-41866/2019

город Ростов-на-Дону

15 июля 2021 г.

дело N А32-41866/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии:

от ответчика посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представителя Сергиенко И.Г. по доверенности от 13.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Максименко А.И." (ИНН 2352010477, ОГРН 1022304739731)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 по делу N А32-41866/2019

по иску крестьянского (фермерского) хозяйства "Максименко А.И." (ИНН 2352010477, ОГРН 1022304739731)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

об обязании заключить договор на определенных условиях,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство Максименко Александра Ивановича (далее - истец, хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик, департамент) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 1185991 кв.м с кадастровым номером 23:30:1001011:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х "Радуга", участок N 23, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок) с ценой в размере 1366261 руб. 63 коп. (60% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 2277102 руб. 72 коп.)

Департамент в ходе рассмотрения иска полагал, что выкупная стоимость спорного земельного участка составляет 4558949 руб. (40% от кадастровой стоимости в размере 11397373 руб. 51 коп.).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 на департамент возложена обязанность по заключению с предпринимателем в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу договора купли-продажи земельного участка с предложенной департаментом ценой в размере 4558949 руб. 40 коп.

Суд первой инстанции исходил из того, что хозяйство обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 28.12.2018. На указанную дату в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержались недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 2277102 руб. 72 коп. Данная величина кадастровой стоимости земельного участка не соответствовала его разрешенному использованию для сельскохозяйственного производства (пашня) и не могла быть применена для расчета цены договора купли-продажи. С учетом данного вида разрешенного использования земельного участка и срока его аренды хозяйством кадастровая стоимость земельного участка должна была составлять 11397373 руб. 51 коп., а цена его выкупа - сорок процентов от кадастровой стоимости.

Хозяйство обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило его отменить и принять по делу новый судебный акт и обязать департамент заключить с хозяйством договор купли-продажи земельного участка, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.3015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1366261 (один миллион триста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят один) руб. 63 коп.".

В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы. Суд вышел за рамки предмета исследования по настоящему спору, приняв к исследованию доводы ответчика об изменении кадастровой стоимости земельного участка. На момент подачи истцом заявления о выкупе спорного земельного участка от 28.12.2018 кадастровая стоимость составляла 2277102 руб. 72 коп. Спорный земельный участок всегда относился к землям с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Позиция департамента по пересмотру кадастровой стоимости противоречит сложившейся судебной практике. Цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости на момент обращения с соответствующим заявлением о предоставлении участка (практика применения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее - Закон N 135-ФЗ.) Изложенная судом в мотивировочной части правоприменительная практика вышестоящих судов подтверждает обоснованность заявленных истцом требований.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 изменено, цена выкупа земельного участка установлена в предложенном хозяйством размере - 1366261 руб. 63 коп.

Суд апелляционной инстанции в целях расчета цены договора купли-продажи признал необходимым применение сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 2277102 руб. 72 коп., содержавшихся в ЕГРН на момент подачи хозяйством заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Последующее изменение уполномоченным органом сведений о разрешенном использовании земельного участка и его кадастровой стоимости не могло повлиять на цену договора купли-продажи. Цена договора купли-продажи должна составлять сорок процентов от кадастровой стоимости земельного участка, но хозяйство в иске выразило согласие на заключение договора купли-продажи с ценой в размере шестидесяти процентов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.04.2021 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 по делу N А32-41866/2019 отменено, дело N А32-41866/2019 направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что принятый в рамках апелляционного рассмотрения судебный акт не отражает обстоятельства, связанные с первоначальным определением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе с включением его в перечень подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, определением его кадастровой стоимости и составлением отчета об этом, утверждением результатов определения кадастровой стоимости и их внесением в государственный кадастр недвижимости. Отсутствие сведений о разрешенном использовании земельного участка в ЕГРН само по себе не свидетельствует о том, что разрешенное использование для земельного участка не было установлено. Данное обстоятельство могло быть связано с тем, что земельный участок как единое землепользование состоит из обособленных участков, для каждого из которых установлен самостоятельный вид разрешенного использования. Орган кадастрового учета в 2019 году не устанавливал иной вид разрешенного использования земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Хозяйство в пояснениях указало, что при разрешении вопроса об определении выкупной цены на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001011:1 должна быть применена выкупная цена в размере 3278079 руб. 12 коп., что составляет 40% от кадастровой стоимости в размере 8195197 руб. 81 коп., с учетом положения пункта 2.1 раздела 2 утвержденного постановлением губернатора Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, которое действовало на момент обращения хозяйства с соответствующим заявлением от 28.12.2018.

Также хозяйством в материалы дела приобщена выписка из ЕГРН в отношении спорного земельного участка от 27.05.2021, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка составляет 8183337 руб. 90 коп.

В дополнениях к возражениям на апелляционную жалобу департамент указал, что на основании приказа департамента от 04.10.2019 N 2092 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участок их состава земель сельскохозяйственного назначения" утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 8195197 руб. 81 коп., которая начала применяться с 01.01.2020.

В судебном заседании представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок образован 05.02.2005, представляет собой единое землепользование, состоящее из пяти обособленных участков, находится в региональной собственности (запись в ЕГРН от 28.02.2006 с номером регистрации 23-23-44/005/2006-276), относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование для сельскохозяйственного производства (выписка из ЕГРН от 21.02.2019 N 23/001/043/2019-5882).

Хозяйство (арендатор) и департамент (арендодатель) на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2006 по делу N А32-68472/2005 заключили договор от 14.02.2007 N 0000001693 аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства до 15.05.2016.

Утвержденные приказом департамента от 27.11.2015 N 1609 результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края послужили для федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата) основанием для внесения 21.12.2015 в действовавший на этот момент государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 2277102 руб. 72 коп.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017 по делу N А32-30105/2016 стороны заключили новый договор от 26.05.2017 N 0000004993 аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства на 49 лет.

Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 19.04.2018 о предоставлении земельного участка в собственность. Департаментом издан приказ от 22.05.2018 N 1077 о заключении с хозяйством без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка по цене (1366261 руб. 63 коп.), составляющей 60% от кадастровой стоимости земельного участка (2277102 руб. 72 коп.).

С сопроводительным письмом от 21.05.2018 N 52-24566/18-32-12 департамент направил хозяйству проект договора купли-продажи. В ответ на возражение хозяйства относительно выкупной цены земельного участка департамент в письме от 13.08.2018 N 52-35846/18-32-12 разъяснил методику расчета цены договора купли-продажи с учетом ранее заключенного договора аренды от 14.02.2007 N 0000001693.

Не подписав проект договора купли-продажи, хозяйство повторно обратилось в департамент с заявлением от 28.12.2018 о предоставлении земельного участка в собственность. Департамент, полагая, что для земельного участка не установлено его разрешенное использование, обратился в кадастровую палату с соответствующим заявлением. Кадастровая палата 15.02.2019 внесла в ЕГРН новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка (11397373 руб. 51 коп.) с учетом его разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

Рассчитав цену выкупа земельного участка (4558949 руб. 40 коп.) в размере 40% от названной величины его кадастровой стоимости, департамент с сопроводительным письмом от 28.02.2019 N 52-7678/19-32-12 направил хозяйству соответствующий проект договора купли-продажи. В ответ на полученный от хозяйства протокол разногласий относительно цены договора купли-продажи департамент в письме от 23.04.2019 N 52-16533/19-32-12 указал на расчет выкупной цены с учетом разрешенного использования земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Общество с ограниченной ответственностью "Земельные ресурсы", проводившее кадастровую оценку земельного участка, в письме от 06.02.2020 N 03.02-20 разъяснило, что ввиду отсутствия сведений о разрешенном использовании при определении кадастровой стоимости земельного участка он был отнесен к прочим землям сельскохозяйственного назначения, в том числе болотам, нарушенным землям, землям, занятым полигонами, свалками, оврагами, песками). В составленном специалистами государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" акте обследования от 07.08.2020 N 378 указано на земельный участок как пашню и его использование для выращивания подсолнечника, озимых зерновых культур.

Названные обстоятельства послужили основаниями для обращения хозяйства в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 39 постановления N 49, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 40 постановления N 49 при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907, нормами ЗК РФ и Закона N 101-ФЗ) (в редакции, действующей с 01.03.2015), прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В данном случае, пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено право добросовестного арендатора после истечения срока действия договора приобрести используемые им земельные участки в аренду или собственность по своему усмотрению. Проведение торгов для предоставления таких земельных участков в данном случае не требуется.

Аналогичная возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду, исправному арендатору по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды закреплена подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Заявление о заключении договора купли-продажи такого участка должно быть подано до дня истечения срока договора аренды. Установление порядка определения цены такого участка, находящегося в региональной собственности в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ отнесено к компетенции региональных органов государственной власти.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края порядке.

Пунктом 2.1 раздела 2 утвержденного постановлением губернатора Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 Порядка определения цены земельных участков установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной сорока процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Материалами настоящего дела подтверждено, что хозяйство по состоянию на момент принятия решения по переданным на рассмотрение суда разногласий на протяжении более 12 лет исправно использовало земельный участок на основании заключенных с департаментом договоров аренды. Данным обстоятельством обусловлено право хозяйства на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Выкупная стоимость земельного участка является регулируемой высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края величиной. Цена соответствующего договора купли-продажи должна составлять сорок процентов от кадастровой стоимости земельного участка, актуальной по состоянию на момент подачи заявления от 28.12.2018. В результате рассмотрения настоящего дела должна быть определена нормативная цена договора купли-продажи земельного участка.

В материалы дела представлено письмо кадастровой палаты от 21.11.2019 N 13779/01-6, содержащее следующие сведения. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 в размере 994927 руб. 85 коп. впервые установлено оценочной описью земельных участков от 23.11.2015; в размере 3870718 руб. 83 коп. утверждена постановлением главы администрации Краснодарского края от 30.11.2006 N 1071; в размере 2277102 руб. 72 коп. утверждена приказом департамента от 27.11.2015 N 1609; в размере 11397373 руб. 51 коп. определена органом регистрации прав и 15.02.2019 внесена в кадастр недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) при установлении вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства".

По смыслу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Именно вид разрешенного использования является основанием для определения кадастровой стоимости земельных участков, что следует из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 и Федерального стандарта оценки утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

Таким образом, юридически значимым при рассмотрении настоящего спора обстоятельством является достоверность ранее внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования и, соответственно, его кадастровой стоимости земельного участка.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в пункте 13 разъяснил следующее. К недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, осуществленной в соответствии с требованиями законодательства и при соблюдении прав владельца земельного участка (определения от 25.09.2014 N 2131-О, от 21.05.2015 N 1149-О, от 16.07.2015 N 1779-О).

В своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков; такая оценка, среди прочего, учитывает местоположение объекта, его удаленность от рекреационных, инфраструктурных объектов. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (постановление от 15.02.2019 N 10-П, определение от 03.07.2014 N 1555-О).

Соответственно, при определении кадастровой стоимости земельных участков методом массовой оценки в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности; такой учет осуществляется при определении рыночной стоимости земельных участков. Учитывая изложенное, в рамках действующего правового регулирования предусмотрены разные правовые механизмы для оспаривания государственной кадастровой оценки земельного участка и пересмотра кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Такой вывод следует, в частности, из содержания взаимосвязанных положений части одиннадцатой статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ, устанавливающих самостоятельные основания для пересмотра кадастровой стоимости:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (абзац второй),

- или же установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац третий).

При этом сам собственник земельного участка с учетом конкретных обстоятельств выбирает способ пересмотра кадастровой стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки (определение от 27.02.2020 N 380-О).

Из письма кадастровой палаты от 21.11.2019 N 13779/01-6 усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 в размере 11397373 руб. 51 коп. определена органом регистрации прав и 15.02.2019 внесена в кадастр недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ при установлении вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства".

Изложенное подтверждает, что ранее в ЕГРН отсутствовали сведения о виде разрешенного использования земельного участка, что в свою очередь подтверждает наличие недостоверности сведений, установленных на дату обращения хозяйства с заявлением от 28.12.2018.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 11397373,51 руб. определена органом регистрации прав после обращения хозяйства с заявлением - 15.02.2019.

В статье 24.20 Закона N 135-ФЗ, действовавшей до 11.08.2020, предусматривалось, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии в порядке, установленном статьей 24.18, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В новой редакции части четвертой статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ общее правило о дате, с которой применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости, изложено аналогично правилу, ранее содержавшемуся в части 3 прежней редакции статьи 24.20, а именно: кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

К таким случаям относятся положения абзаца пятого названной статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено следующее. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

В ответ на запрос апелляционного суда от 24.06.2021 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому края сообщило, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 была определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ после установления вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства" и в соответствии со статьей 24.20 закона N 135-ФЗ с 15.02.2019 до 01.01.2020 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В обоснование представлен акт определения кадастровой стоимости земельных участков.

Как было указано выше, с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность хозяйство обратилось 19.04.2018, затем 28.12.2018. На указанные даты действовала недостоверная кадастровая стоимость участка в размере 2277102 руб. 72 коп., которая не подлежит учету при определении цены. Впоследствии 15.02.2019 кадастровая палата внесла в ЕГРН новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 11397373 руб. 51 коп., исправив техническую ошибку в указанной части.

С учетом установленных при рассмотрении настоящего спора обстоятельств, руководствуясь вышеназванными правовыми нормами, апелляционная коллегия признает верным вывод суда первой инстанции об определении цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 исходя из кадастровой стоимости в размере 11397373,51 руб., 40% от которой составляет 4558949,40 руб.

Ссылка КФХ "Максименко А.И." на то, что выкупная цена должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 8195197,81 руб. признается апелляционным судом несостоятельной ввиду следующего.

Действительно, департаментом 30.03.2021 в адрес хозяйства направлено письмо N 52-38-05-12305/21 о взаиморасчетах по договора аренды с приложением актов сверок взаиморасчетов, а также расчетов размера годовой арендной платы по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Из указанного письма усматривается, что арендная плата исчислена департаментом исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 в размере 8195197,81 руб.

В настоящий момент согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2021 кадастровая стоимость земельного участка составляет 8183337 руб. 90 коп.

Данная кадастровая стоимость определена на основании приказа департамента от 04.10.2019 N 2092 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участок их состава земель сельскохозяйственного назначения" и начала применяться с 01.01.2020.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Излишне уплаченная хозяйством по платежному поручению от 21.09.2020 N 669 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. подлежит возвращению из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 по делу N А32-41866/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Максименко А.И." (ИНН 2352010477, ОГРНИП 1022304739731) из федерального бюджета 3000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе по платежному поручению от 21.09.2020 N 669.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Б.Т. Чотчаев С.И. Яицкая