Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2021 г. N 09АП-30667/21 по делу N А40-172377/2020

г. Москва

19 июля 2021 г.

Дело N А40-172377/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Задорожного В.Н. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.03.2021 по делу N А40-172377/20,

принятое по иску ООО "Транскапитал" к ИП Задорожному В.Н. о признании договора недействительным, обязании освободить здание,

третьи лица: Департамент городского имущества г. Москвы, Департамент культурного наследия г. Москвы,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Богатков С.А. по доверенности от 01.07.2021, диплом N БВС 0360621 от 28.06.1999,

ответчика: Яремко Е.А. по доверенности от 19.04.2021, диплом N ОК 12636 от 03.07.2012,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Транскапитал" обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Задорожному В.Н. о признании договора аренды от 01.02.2020, заключенного между ООО "ТрансКапитал" и индивидуальным предпринимателем Задорожным В.Н. недействительным, об обязании освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, Крапивенский пер., д. 3, стр. 1 и земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Крапивенский пер., вл. 3 стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001079:1041).

Решением арбитражного суда от 25.03.2021 принят частичный отказ истца от иска, производство по делу в части требования об обязании ИП Задорожного В.Н. освободить здание, расположенное по адресу: г. Москва, Крапивенский пер., д. 3, стр. 1 и земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Крапивенский пер., вл. 3 стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001079:1041) прекращено, суд признал договор аренды от 01.02.2020, заключенный между ООО "ТрансКапитал" и ИП Задорожным В.Н., недействительным.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда в части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2020 между ООО "ТрансКапитал" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Задорожным Вадимом Николаевичем (арендатор) заключен договора аренды, согласно которому ООО "ТрансКапитал" обязался предоставить в аренду арендатору недвижимое имущество, а именно: здание, площадью 394, 8 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: г. Москва, Крапивенский пер., д. 3 стр. 1, земельный участок, расположенного по адресу: г. Москва, Крапивенский пер. вл. 3, стр. 1.

Указанное здание является объектом культурного наследия регионального значения, что подтверждается приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 30.12.2015 N 492.

ООО "ТрансКапитал" является собственником объекта на основании договора купли-продажи от 20 апреля 2016 г. N 59-3240, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

В обоснование заявленных требований о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, истец ссылается на то, что оспариваемый договор заключен бывшим генеральным директором ООО "ТрансКапитал" Богдановым И.Л. по причине обмана со стороны ответчика и Гапоновой О.Ю. в ущерб интересам ООО "ТрансКапитал", о чем Задорожный В.Н., сознательно вводя в заблуждение Богданова И.Я. утверждал, что он подписывает только проект договора аренды, так как в этом проекте договора отсутствовала информация о стоимости аренды. Кроме того, существенные условия подписанного сторонами договора аренды, нарушаются арендатором.

Акт приема-передачи был подписан сторонами 01 февраля 2020 года, кадастровая стоимость переданного в аренду здания составляет 11 021 900,06 руб. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 116 016 592,18 руб.

Согласно п. 5.1 договора аренды арендная плата установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества (п. 5 ч. 2 ст. 614 ГК РФ), а именно: выполнение арендатором, своими силами и за свой счет ремонтно-реставрационного ремонта здания в соответствии с согласованным проектом реставрации на основании охранного обязательства пользователя объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) от 16.09.2011 N 16-23/005-63/11, заключенного между арендодателем и Департаментом культурного наследия города Москвы.

Перед проведением ремонтно-реставрационного ремонта здания арендодатель обязуется своими силами и за свой счет разработать и согласовать в уполномоченных органах проект реставрации в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в сфере сохранения объектов культурного наследия и в соответствии с охранными обязательствами.

Производство работ (разработка документации) выполняются в соответствии с заданием с письменным разрешением Департамента культурного наследия г. Москвы при условии осуществления технического авторского надзора в установленном порядке.

Указанное задание получается арендодателем своими силами и за свой счет.

После получения задания арендодатель обязуется незамедлительно предоставить его арендатору.

Срок для проведения ремонтно-реставрационного ремонта здания в соответствии с согласованным проектом реставрации: в течение срока действия настоящего договора.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды дополнительно установлено, что стороны обязуются подписать дополнительное соглашение, конкретизирующее обязанности арендатора по улучшению арендованного имущества, после получения задания от Департамента культурного наследия г. Москвы.

При этом, согласно п. 5.3. договора аренды обязанность по оплате коммунальных услуг и содержанию здания полностью лежит на арендодателе.

Помимо изложенного, на арендодателе лежит обязанность по оплате налога на имущество и земельного налога.

Как указывает истец, существенное условие договора аренды, а именно условие об арендной плате, то есть цене договора, сторонами в договоре аренды согласовано не было.

Кроме того, в соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 24.02.2016 установлено, что общее техническое состояние объекта удовлетворительное и что требуется проведение работ лишь по ремонту фасада. Никаких иных видов работ по зданию проводить не требуется.

Истец указывает на то, что заключение оспариваемого договора аренды на указанных условиях, было осуществлено в ущерб интересам ООО "ТрансКапитал", которое фактически передало ответчику все принадлежащее ему недвижимое имущество бесплатно и полностью ограничив свои возможности по контролю за исполнением условий оспариваемого договора аренды.

Между тем, оспариваемым договором аренды не установлены затраты арендатора на улучшение арендованного имущества, в связи с чем существенное условие договора аренды в виде его цены, сторонами не согласовано.

По мнению истца, договор аренды от 01 февраля 2020 года, заключенный между ООО "ТрансКапитал" и индивидуальным Предпринимателем Задорожным Вадимом Николаевичем являлся для ООО "ТрансКапитал" крупной сделкой и при этом, данная сделка не была одобрена общим собранием участников ООО "ТрансКапитал".

Кроме того, по мнению истца, оспариваемая сделка имеет все признаки мнимой (ничтожной) сделки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцом в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования сослался на нормы гражданского законодательства о недействительности сделок. Суд первой инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора аренды не согласован размер арендной платы, фактически имущество передано ответчику безвозмездно, что противоречит правовой сущности договора аренды и ст.ст. 606, 614 ГК РФ.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что стороны согласовали данное условие в форме, прямо установленной ст. 614 ГК РФ.

Суд признает обоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно п. 5.1 договора арендная плата установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества (п. 5 ч. 2 ст. 614 ГК РФ), а именно: выполнение арендатором своими силами и за свой счет ремонтно-реставрационного ремонта здания в соответствии с согласованным проектом реставрации на основании охранного обязательства пользователя объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) от 16.09.2011 N 16-23/005-63/11, заключенного между арендодателем и Департаментом культурного наследия г. Москвы.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии согласованного сторонами условиями о размере арендной платы и безвозмездности договора не соответствует фактическим обстоятельствам и условиям договора.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае суд первой инстанции не принял во внимание обстоятельство того, что отсутствие условия о цене, когда такое условие признается существенным условием договора, не является основанием для признания договора недействительным, а может свидетельствовать о незаключенности договора. Однако фактические обстоятельства дела, установленные при рассмотрении спора, не позволяют сделать вывод о том, что условия договора не согласованы и договор не заключен.

Истец также не учел того, что в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно ссылается на положения ст. 168 ГК РФ, не подлежащей в данном случае применению.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части признания договора аренды от 01.02.2020, заключенного между ООО "ТрансКапитал" и индивидуальным предпринимателем Задорожным В.Н., недействительным и распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного требования. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ и с учетом произведенного судом зачета относятся на ответчика в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2021 по делу N А40-172377/20 отменить в части признания договора аренды от 01.02.2020, заключенного между ООО "ТрансКапитал" и индивидуальным предпринимателем Задорожным В.Н., недействительным и распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении требования о признании договора недействительным отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Задорожного В.Н. в пользу ООО Транскапитал судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. в результате зачета.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко