Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2021 г. N 15АП-9236/21 по делу N А53-40625/2019

город Ростов-на-Дону

21 июля 2021 г.

дело N А53-40625/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.

при участии:

от истца - представитель Погребняк А.Ю., доверенность от 31.01.2019;

от ответчика - представитель Маляренко А.В., доверенность от 02.02.2021, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Каркалева О.И. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020 по делу N А53-40625/2019

по иску ООО "Норд"

к ответчику - ООО "Строительно-монтажное управление-12"

о расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Норд" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-12" о расторжении договора купли-продажи от 04.06.2015, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером: 61:26:0600015:1490.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель Медведев Артур Иосифович.

Решением от 11.02.2020 иск удовлетворен, договор купли-продажи от 04.06.2015 расторгнут. Суд обязал ООО "Строительно-монтажное управление-12" возвратить ООО "Норд" земельный участок с кадастровым номером 61:26:0600015:1490, площадью 3683 кв.м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Победы, 109а.

Решение мотивировано тем, что ответчиком нарушены существенные условия заключенного сторонами договора. Истец не получил отплату по договору купли-продажи земельного участка, в связи с чем правомерно отказался от исполнения договора и потребовал возврата ранее переданного имущества.

Не согласившись с указанным судебным актом, лицо, не участвующее в деле, - Каркалев О.И. обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, нарушение его прав как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, возводимого ответчиком, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что на момент направления истцом уведомления об отказе от исполнения договора от 19.10.2019 руководитель ООО "СМУ-12" отбывал наказание по приговору Таганрогского городского суда от 18.04.2019 по делу N 1-19/2019. Деятельность ООО "СМУ-12" не ведется, при рассмотрении дела ответчик не имел возможности участвовать в рассмотрении дела и защищать свои права. Относительно ООО "СМУ-12" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), однако, рассмотрение настоящего дела не было ни приостановлено, ни отложено. При принятии обжалуемого решения не приняты во внимание судебные акты по делам N А53-7131/2017 и N А53-22841/2019, предметом которых являлись взаимоотношения сторон по спорному договору. Вывод о существенном нарушении условий договора необоснован, поскольку ООО "Норд" не представило доказательств осуществления действий по согласованию с ООО "СМУ-12" конкретного количества, стоимости и местонахождения квартир, подлежащих ему передаче. Судом не разрешен вопрос о денежных средствах, уплаченных ответчиком по спорному договору.

По мнению заявителя жалобы, решение нарушает права кредиторов ООО "СМУ-12", спорный земельный участок подлежит включению в конкурсную массу ответчика.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 производство по апелляционной жалобе Каркалева О.И. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020 по делу N А53- 40625/2019 прекращено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2021 по делу N А53-40625/2019 определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 о прекращении производства по апелляционной жалобе Каркалева Олега Ивановича отменено. Дело направлено в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения апелляционной жалобы Каркалева Олега Ивановича.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость учесть особый статус подателя жалобы как участника долевого строительства, не получившего должное предоставление, и направленность воли законодателя на необходимость обеспечения таких лиц равной правовой защиты, наряду с иными кредиторами должника. Участники долевого строительства, перед которыми застройщик не исполнил договорные обязательства, получают возможность претендовать на включение своих денежных требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче жилого помещения в реестр таких требований.

В связи с отменой постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2021 определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 по делу N А53-40625/2019 и направлением дела на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 апелляционная жалоба Каркалева О.И. принята к производству суда апелляционной инстанции.

В связи с отпуском судьи Барановой Ю.И. определением от 13.07.2021 судья Баранова Ю.И. заменена на судью Шапкина П.В.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Каркалева О.И. не явился. Каркалев О.И. о рассмотрении апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию заявителя. Пояснил, что спорный земельный участок не использовался фактически.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица - индивидуального предпринимателя Медведева А.И. в заседание не явился. Медведев А.И. о судебном заседании извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 04.06.2015 между индивидуальным предпринимателем Медведевым Артуром Иосифовичем (продавец) и ООО "СМУ-12" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 16), согласно которому продавец обязался продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок площадью 3683 кв. м, с кадастровым номером 61:26:0600015:1490, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Победы, 100.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость объекта недвижимого имущества 4419600 рублей.

В пункте 2.2 договора установлен порядок оплаты: 1500000 рублей выплачивается до подписания договора; 2919600 рублей - в срок до 01.07.2016 путем передачи продавцу в собственность квартир, из расчета 21000 рублей за 1 кв.м (139,03 кв.м) в жилых домах, построенных покупателем в г. Таганроге.

Между ООО "НОРД" (цессионарий) и индивидуальным предпринимателем Медведевым А.И. (цедент) 20.12.2016 заключен договор уступки прав N 2-Ц (т. 1 л.д. 18), согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права и обязанности продавца по договору купли-продажи земельного участка от 04.06.2015.

Поскольку ООО "СМУ-12" не исполнило обязательства по выплате денежной суммы в размере 2919600 рублей в установленном договором купли-продажи от 04.06.2015 порядке, ООО "НОРД" направило в адрес ООО "СМУ-12" уведомление о расторжении договора в течение 5 рабочих дней с момента получения настоящего требования (т. 1 л.д. 21-22).

В связи с существенным нарушением ООО "СМУ-12" условий договора, ООО "НОРД" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (часть 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что обязательства по передаче квартир в счет стоимости земельного участка по договору от 04.06.2015 ООО "СМУ-12" не исполнены.

Довод заявителя жалобы о том, что вывод о существенном нарушении условий договора необоснован, поскольку ООО "НОРД" не представило доказательств осуществления действий по согласованию с ООО "СМУ-12" конкретного количества, стоимости и местонахождения квартир, подлежащих ему передаче, отклоняется апелляционным судом.

В пункте 2.2 спорного договора установлен следующий порядок оплаты: 1500000 рублей выплачивается до подписания договора; 2919600 рублей - в срок до 01.07.2016 путем передачи продавцу в собственность квартир, из расчета 21000 рублей за 1 кв.м (139,03 кв.м) в жилых домах, построенных покупателем в г. Таганроге.

Продавец имеет право переуступить долг и право требования квартир от покупателя третьим лицам.

Конкретное количество квартир, их местонахождение, стоимость и иная информация о них, а также порядок их передачи и иные условия будут согласовываться сторонами в дополнительных соглашениях к договору на момент передачи квартир продавцу в счет оплаты за земельные участки.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Медведев А.И. исполнил обязательства по договору от 04.06.2015 и передал в собственность ООО "СМУ-12" земельный участок с кадастровым номером 61:26:0600015:1490.

Оплата по договору в соответствии с условиями пункта 2.2 договора покупателем не произведена.

Согласно сложившейся судебной практики (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, от 10.06.2014 N 1999/14 и проч.), неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что спорный земельный участок фактически не использовался ООО "СМУ-12".

Ссылка заявителя на то, что при принятии обжалуемого решения не приняты во внимание судебные акты по делам N А53-7131/2017 и N А53-22841/2019, предметом которых являлись взаимоотношения сторон по спорному договору подлежит отклонению апелляционным судом.

ООО "НОРД" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела N А53-7131/2017 с иском к ООО "СМУ-12" о взыскании задолженности в размере 9717606 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 670418 руб. 13 коп. в связи ненадлежащим исполнением ООО "СМУ-12" обязательств по договорам купли-продажи от 04.06.2015 земельных участков с кадастровыми номерами: 61:26:0600015:1490 и 61:26:0600015:14909 в части оплаты по договорам цессии от 20.12.2016 N 1-Ц и N 2-Ц.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018, в иске отказано.

В рамках дела N А53-7131/2017 установлено, что продавец и покупатель согласовали оплату договору в виде сочетания внесения денежных средств и передачи товара (квартир определенной площади), что не противоречит положениям гражданского законодательства.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства частичного исполнения обязательств по внесению денежных средств, в остальной части обязательства не носят денежного характера и предусматривают передачу имущества.

ООО "НОРД" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела N А53-22842/2019 с иском к ООО "СМУ-12", индивидуальному предпринимателю Медведеву А.И. о признании договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2015 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019, в иске отказано.

По делу N А53-22842/2019 суды пришли к выводу, что в спорном договоре сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям, стороны не заблуждались по поводу предмета договора и его исполнения, покупателем ООО "СМУ-12" произведена частичная оплата (в остальной части обязательства не носят денежного характера и предусматривают передачу имущества), договор прошел государственную регистрацию, что подтверждает исполнение сторонами договора.

Ссылки на указанные судебные акты имеются в обжалуемом решении по настоящему делу.

Довод о том, что судом не разрешен вопрос о денежных средствах, уплаченных ответчиком по спорному договору, не принимается апелляционным судом, поскольку требование о возврате денежных средств, уплаченных по спорному договору, не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

В апелляционной жалобе заявитель также ссылается на то, что в отношении ООО "СМУ-12" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), однако, рассмотрение настоящего дела не было ни приостановлено, ни отложено.

Между тем, в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве, происходит с момента открытия конкурсного производства.

В данном случае, на дату вынесения обжалуемого судебного акта процедура конкурсного производства в отношении ООО "СМУ-12" не была введена, в связи с чем, основания не рассматривать заявление ООО "НОРД" в порядке искового производства у суда первой инстанции отсутствовали.

Указанный вывод соответствует позиции Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенной в постановлении от 27.01.2021 по делу N А53-40624/2019 с аналогичными обстоятельствами.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020 по делу N А53-40625/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.