Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2021 г. N 08АП-6092/21 по делу N А46-18783/2020

город Омск

26 июля 2021 г.

Дело N А46-18783/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6092/2021) общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест "Стройбетон" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2021 по делу N А46-18783/2020 (судья Распутина В.Ю.), по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ИНН 5517200848, ОГРН 1125543050588) о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест "Стройбетон" - Поповой Н.С. (паспорт, диплом, по доверенности от 14.12.2020),

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Шабурова А.В. (паспорт, по доверенности от 21.04.2021, диплом),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест "Стройбетон" (далее - ООО "СМТ СБ", Общество, ответчик) о взыскании задолженности:

1) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11520 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 30.06.2020 в сумме 424 045,84 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в сумме 97 330,22 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

2) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11519 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 438 678,50 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 179 696,83 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

3) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11538 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 в сумме 666 824,08 руб. и пени за просрочку платежей за период с 15.05.2019 по 14.01.2020 в сумме 129491,16 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

4) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11525 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 в сумме 1 275 371,54 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 в сумме 264 906,44 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

5) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11534 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 678625,81 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 227 733,15 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

6) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 23 626,92 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

7) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11724 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 114081,57 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 37615,78 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

8) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 608 556,07 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 217 134,04 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

9) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11501 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 561 784,56 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2019 по 18.06.2020 в сумме 150 941,14 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

10) по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 159 532,89 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 56 856,07 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2021 исковые требования Департамента удовлетворены частично, с Общества в пользу Департамента взыскана задолженность по договорам:

- N Д-Ц-31-11538 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 в сумме 25 225,41 руб. и пени за просрочку платежей за период с 15.05.2019 по 14.01.2020 в сумме 3 431,61 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11525 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 в сумме 216 389,39 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 в сумме 31 058,08 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11534 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 44 137,76 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 8 988,28 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 23 626,92 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11724 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 114081,57 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 37615,78 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 55 984,90 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 20 045,57 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11501 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 314 318,64 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2019 по 18.06.2020 в сумме 65 791,37 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- N Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 22 795,31 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 9 460,86 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СМТ СБ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы и дополнениям к ней Общество указывает на следующее: вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае ставки арендной платы являются регулируемыми, является ошибочным, поскольку договор аренды N Д-Ц-31-7070 для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен по результатам торгов с установлением конкретной цены, соответственно, условия предоставления в аренду без торгов земельных участков, выделенных из земельных участков, предоставленных по договору N Д-Ц-31-7070, не относится к льготному режиму, а является продолжением процедуры предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства; суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что при расчете размера арендной платы по договорам аренды от 12.04.2019 N Д-Ц-31-11534, N Д-Ц-31-11525, N Д-Ц-31-11519, N-Ц-31-11538 и N-Ц-31-11520 необходимо руководствоваться положениями пункта 1 части 2 статьи 1 решения Омского городского Совета от 10.04.2019 N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Решение N 138), поскольку часть 2 указанного решения устанавливает способы определения размера арендной платы, а не основания для ее определения; считает, что размер арендной платы необходимо рассчитывать в соответствии с частью 8 Решения N 138; суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что договор о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства и договор о комплексном освоении территории в целях стандартного жилья не тождественные понятия; при расчете арендной платы по договорам N Д-Ц-31-11534, N Д-Ц-31-11525, NД-Ц-31-11519, NД-Ц-31-11538 и NД-Ц-31-11520 суд первой инстанции неправомерно применил повышающий коэффициент 4 в соответствии с подпунктом 2 пункта 125 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), поскольку ответчик не является собственником земельного участка, кроме того, установленный трехлетний срок не истек (после заключения договоров аренды от 12.04.2019); к договору аренды от 12.04.2019 N Д-Ц-31-11501 подлежит применению способ расчета исходя из кадастровой стоимости земельного участка, оснований для применения части 10 решения N 138 не имеется; при отклонении доводов о невозможности распространения Постановления Администрации города Омска от 07.10.2016 N 1240-п "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска и предоставленных в аренду без проведения торгов, для размещения отдельных объектов" (далее - постановление N 1240-п) на отношения сторон по договорам аренды N Д-Ц-31-11723 и N ДД-Ц-31-11724, судом первой инстанции не проверена законность применения истцом при расчете арендной платы коэффициента 2,7.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определениями от 15.06.2021, 06.07.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на 20.07.2021 для представления дополнительных пояснений.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы сторонами представлены условные расчеты, а также дополнительные пояснения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СМТ СБ" поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, заявило ходатайство о приобщении к материалам дела акта сверки Департамента за 2018 год в обоснование того, что Департамент в 2018 году начислял ежемесячную арендную плату в сумме 387 902, 26 руб.; представитель Департамента поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, возражал против приобщения к материалам дела представленного ответчиком акта.

Суд апелляционной инстанции с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ, пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 12) отказал в его приобщении к материалам дела.

Заслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, а также представленные сторонами дополнительные пояснения, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, спорные договоры аренды заключены в соответствии с подпунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки образованы из земельных участков, предоставленных Обществу по договору аренды земельного участка от 11.02.2008 N Д-Ц-31-7070(А), целью которого являлось комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.6 договоров).

Договор от 11.02.2008 N Д-Ц-31-7070 заключен по результатам торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона) и договора купли-продажи права, в отношении девяти земельных участков общей площадью 1 638 464 кв.м сроком на 10 лет.

Условиями спорных договоров аренды предусмотрено, что земельный участок предоставлен в аренду сроком на 4 года 11 месяцев 30 дней; цель использования: комплексное освоения в целях жилищного строительства; разрешенное использование у договоров различное (многоквартирные жилые дома средней этажности, многоквартирные жилые дома малой этажности, для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода, для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов, для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования, земельные участки общего пользования, физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа).

Размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета, изложенным в Приложении N 2 к договору - в соответствии с решением Омского городского совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов".

Арендная плата подлежит изменению в следующих случаях: внесение изменений в порядок и/или методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории города Омска; изменение кадастровой стоимости участка.

По актам приема-передачи земельные участка с кадастровыми номерами 55:36:061002:3370, 55:36:061002:3368, 55:36:061002:4973, 55:36:061002:3346, 55:36:061002:4963, 55:36:061002:4975, 55:36:061002:4977, 55:36:061002:3365, 55:36:061002:3343, 55:36:061002:334944 переданы ООО "СМТ СБ".

Письмами от 24.07.2019 N Исх-ДИО/9971, от 11.07.2019 N Исх-ДИО/9324, от 10.07.2019 N Исх-ДИО/9239, от 10.07.2019 Исх-ДИО/9247, от 10.07.2019 Исх-ДИО/9237, от 24.07.2019 N Исх-ДИО/9966, от 20.08.2019 N Исх-ДИО/11406, от 11.07.2019 N Исх-ДИО/9351Ю, от 27.09.2019 N Исх-ДИО/13114 Департамент уведомил Общество о необходимости производить расчет арендной платы в соответствии с Решением N 138.

В обоснование исковых требований Департамент указал на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы.

31.07.2020 Департамент направил в адрес ООО "СМТ СБ" претензию N ИСХ-ДИО/7277 с требованием о погашении задолженности по арендным платежам, а также начисленной пени.

Отсутствие действий со стороны Общества, направленных на погашение задолженности, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 12, 420, 309, 310, 606, 607, 608, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установив факт пользования ответчиком земельными участками, пришел к выводу об обоснованности исковых требований, оснований для расчета арендной платы в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ не установил; согласился с позицией истца о необходимости определения размера арендной платы согласно порядку, установленному органом местного самоуправления, указав на невозможность применения положений решения Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - решение N 432) при расчете арендной платы, обязанность по оплате которой наступила до 18.04.2019, расчет Департамента (при обращении в суд с исковым заявлением) признал арифметически неверным, самостоятельно произвел расчет долга, установил переплату арендных платежей по договорам N Д-Ц-31-11520 и N Д-Ц-31-11519, в связи с чем исковые требования удовлетворил частично.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Правоотношения сторон верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, регулируемые нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), ЗК РФ, а также условиями заключенных договоров.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи земельных участков, а также их использования арендатором подтверждается материалами дела и не оспаривается последним.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как указано выше, договоры аренды от 12.04.2019 заключены в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства N Д-Ц-31-7070, подлежат регулированию с учетом положений договора N Д-Ц-31-7070.

Между тем, оснований для применения к договорам аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства N Д-Ц-31-7070, размера арендной платы, предусмотренной договором N Д-Ц-31-7070, не имеется, поскольку нормами действующего законодательства такая возможность не предусмотрена.

Доводы Общества о возможности применения к расчету арендной платы пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Подпунктом 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды) предусматривалось, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка: с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

Частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Договор аренды от 11.02.2008 N Д-Ц-31-7070 для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, в связи с чем, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 30.2 ЗК РФ, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В связи с принятием Закона N 171-ФЗ статья 30.2 ЗК РФ с 01.03.2015 утратила силу.

При этом, этим же Законом N 171-ФЗ введена в действие статья 39.7 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу (подпункт 2).

Также положениями Закона N 171-ФЗ внесены изменения в пункт 5 статьи 11.4: слова "в целях жилищного строительства" исключены, слова "аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства" заменены словами "о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка".

Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 224-ФЗ) пункт 5 статьи 39.7 ЗК РФ дополнен, в том числе, подпунктом 6 следующего содержания:

"6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.".

Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в подпункт 5 и 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ слова "жилья экономического класса" заменены словами "стандартного жилья".

В настоящее время пункты 5 и 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ утратили силу в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

При этом в указанный период времени в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) были внесены следующие изменения.

Законом N 171-ФЗ внесены изменения в часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ, предусматривающую условия Договора о развитии застроенной территории, глава 5 дополнена статьей 46.4 "Договор о комплексном освоении территории".

Федеральным законом N 224-ФЗ глава 5 дополнена статьей 46.5 "Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса" и статьей 46.6 "Договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса".

Таким образом, в главе 5.1 ГрК РФ были выделены следующие виды договоров: договора о развитии застроенной территории (статья 46.2), договор о комплексном освоении территории (статья 46.4), договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (статья 46.5), договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (статья 46.6).

Указанное свидетельствует о том, что исключив из ЗК РФ понятие договора о комплексном освоении в целях жилищного строительства, законодатель предусмотрел в ГрК РФ различные виды договоров по комплексному освоению и устойчивому развитию территории.

При этом, расчет арендной платы, исходя из размера земельного налога, предусматривался подпунктом 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ только для такого вида договоров по комплексному освоению и устойчивому развитию территории как договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в предыдущей редакции - жилья экономического класса).

Исходя из приведенного изменения правового регулирования договоров по комплексному освоению и устойчивому развитию территории, а также с учетом условий договора N Д-Ц-31-7070 и требований к договорам, предусмотренным статьями 46.5, 46.6 ГрК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что договор о комплексном освоении в целях жилищного строительства, предусмотренный статьей 30.2 ЗК РФ и договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в предыдущей редакции - жилья экономического класса) не являются идентичными.

Так, в частности, положениями подпунктов 3 и 4 пункта 4 статьи 46.5 ГрК предусмотрено, что в договоре об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в предыдущей редакции - жилья экономического класса) должны содержаться условия, в том числе о максимальной цене одного квадратного метра стандартного жилья, а также об обязательстве лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья или договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, строительство которых осуществляется в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья.

Аналогичные требования предусмотрены и по договорам о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в предыдущей редакции - жилья экономического класса) в статье 46.6 ГрК РФ.

Условия договора N Д-Ц-31-7070 не содержат указанные обязательные условия договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для квалификации договора N Д-Ц-31-7070, как договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (жилья экономического класса), в связи с чем оснований для применения подпункта 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ не имеется.

В настоящем случае размер арендной платы подлежит расчету в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями пункта 16 Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления N 73).

Из материалов дела следует, что Департаментом осуществлен расчёт арендной платы, исходя из положений Решения N 432, Решения от 10.04.2019 N 138, Постановления N 1240-п.

Поскольку решением Омского областного суда от 07.02.2018 N 3а-2/2018 подпункт "б" пункта 4 части 1 статьи 2 Решения N 432 признан недействующим, суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность его применения, в том числе, в случае, когда задолженность на основании соответствующего пункта начислена за период, предшествующий дате признания ее недействующим. Расчёт арендной платы за период до 18.04.2019 необходимо производить в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" (далее - Решение N 46).

Расчет арендной платы произведен судом первой инстанции в следующем порядке.

По договорам аренды земель земельных участков с разрешенным использованием - под многоквартирные жилые дома (далее - МКД):

1) по договору N Д-Ц-31-11520:

- с 11.02.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 4089,48 рубля в месяц, рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А= Ц*К1*К2*КЗ/100%/12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3370, площадью 3766 кв.м составляет: 16357922,28 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12-количество месяцев в году;

- с 01.01.2019 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 813,46 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А= Ц*К1*К2*КЗ/100%/12где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3370, площадью 3766 кв.м составляет: 3 253 824 рублей (по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.01.2020 N 14); К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 3253,82 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Нз, где Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Нз - размер земельного налога, руб. Размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:3370 рассчитывается по формуле: Нз = Кс х Ст х Кф, где Нз - размер земельного налога, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3370 площадью 3766 кв.м, равная 3 253 824 рублей (по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.01.2020 N 14); Ст - ставка земельного налога, равная 0,3% (п.п. 1 п. 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска"); Кф - повышающий коэффициент, равный 4 (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 30.06.2020 отсутствует, имеется переплата 72 998,3.

2) по договору N Д-Ц-31-11519:

- с 11.02.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 4050,39 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А = Ц*К1*К2*КЗ/100%/12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3368, площадью 3730 кв.м составляет: 16 201 553,4 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 01.01.2019 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 718,96 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46, по формуле: А= Ц*К1*К2*КЗ/100%/12где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3368, площадью 3730 кв.м составляет: 2875830 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 2 875,83 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Нз, где Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Нз - размер земельного налога, руб. Размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:3368 рассчитывается по формуле: Нз = Кс х Ст х Кф, где Нз - размер земельного налога, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3368, площадью 3730 кв.м составляет: 2875830 рублей; Ст - ставка земельного налога, равная 0,3% (подпункт 1 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска"); Кф - повышающий коэффициент, равный 4 (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 отсутствует, имеется переплата 55 806,01 руб.

3) по договору N Д-Ц-31-11538:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 1283,78 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А = Ц*К1*К2*КЗ/100%/12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4973, площадью 5602 кв.м составляет: 5 135 129,32 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 5 135,13 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Н3, где Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Нз - размер земельного налога, руб. Размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:4973 рассчитывается по формуле: Н3 = Кс х Ст х Кф, где Нз - размер земельного налога, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4973, площадью 5602 кв.м составляет: 5135129,32 рублей; Ст - ставка земельного налога, равная 0,3% (подпункт 1 пункта 2 решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска"); Кф - повышающий коэффициент, равный 4 (пункт 15 статьи 396 НК РФ, письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 составляет 25 225,41 рублей.

4) по договору N Д-Ц-31-11525:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 10869,81 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А = Ц*К1*К2*КЗ/100%/12где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3346, площадью 10010 кв.м составляет: 43 479 235,8 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 43 479,24 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Н3, где Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Нз - размер земельного налога, руб. Размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:3346 рассчитывается по формуле: Н3 = Кс х Ст х Кф, где Нз - размер земельного налога, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3346, площадью 10010 кв.м составляет: 43479235,8 рублей; Ст - ставка земельного налога, равная 0,3% (подпункт 1 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска"); Кф - повышающий коэффициент, равный 4 (пункт 15 статьи 396 НК РФ, письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 составила 216 389,39 рублей

5) по договору N Д-Ц-31-11534:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 1 252,39 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А = Ц*К1*К2*КЗ/100%/12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4963, площадью 5465 кв.м составляет: 5 009 546,9 рублей; Kl - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 1 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 5009,55 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Н3, где Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Нз - размер земельного налога, руб. Размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:4963 рассчитывается по формуле: Нз = Кс х Ст х Кф, где Нз - размер земельного налога, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4963, площадью 5465 кв.м составляет: 5 009 546,9 рублей; Ст - ставка земельного налога, равная 0,3% (подпункт 1 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска"); Кф - повышающий коэффициент, равный 4 (пункт 15 статьи 396 НК РФ, письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54184).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 составила 44 137,76 рублей.

В отношении остальных договоров аренды:

6) по договору N Д-Ц-31-11723:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 37,45 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 432, Постановлением N 1240-п по формуле: Ап = Ксх0,01%/12, где:

Ап - размер арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4975, площадью 19524 кв.м составляет: 4 494 424,8 рубля; 0,01% ставка арендной платы за земельные участки занятые автомобильными дорогами, в том числе их конструктивные элементы и дорожные сооружения;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 12 734,20 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Кс х Кф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб. Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4975, площадью 19524 кв.м составляет: 4 494 424,8 рубля, Кф - экономически обоснованный коэффициент: 3,4 (пункт 3 статьи 1 Решения).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 составила 179 967,59 рублей.

7) по договору N Д-Ц-31-11724:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 101,34 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 432, Постановлением N 1240-п по формуле: Ап = Ксх0,01%/12, где:

Ап - размер арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4977, площадью 52827 кв.м составляет: 12 160 775,4 рубля; 0,01% ставка арендной платы за земельные участки занятые автомобильными дорогами, в том числе их конструктивные элементы и дорожные сооружения;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 27361,74 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Кс х Кф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб., Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4977, площадью 52827 кв.м составляет: 12 160 775,4 рубля. Кф - экономически обоснованный коэффициент: 2,7 (п.11 Приложения к Решению).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 составила 114 081,57 рублей.

8) по договору N Д-Ц-31-11725:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 1184,21 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А = Ц*К1*К2*КЗ/100%/12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3365, площадью 11 279 кв.м составляет: 4 736 841,63 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (Пункт 7 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 16578,75 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Кс х Кф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб. Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3365, площадью 11279 кв.м, 4 736 841,63 руб. Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,2 (п. 14 Приложения к Решению).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 составила 55 984,90 рублей.

9) по договору N Д-Ц-31-11501:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 0,002 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 432, Постановлением N 1240-п по формуле: Ап = Ксх0,01%/12, где: Ап - размер арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:3343, площадью 5465 кв.м составляет: 1 рубль; 0,01% ставка арендной платы за земельные участки занятые автомобильными дорогами, в том числе их конструктивные элементы и дорожные сооружения;

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 22451,33 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением Омского городского Совета от 10.04.2019 N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов", (пункт 10)

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 составила 314 318,64 рублей

10) по договору N Д-Ц-31-11502:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составил 1267,78 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 46 по формуле: А = Ц*К1*К2*КЗ/100%/12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4944, площадью 2415 кв.м составляет: 1 014 227,55 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 1,5 (Пункт 7 приложение N 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение N 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение N 4 Решение); 12 - количество месяцев в году;

- с 19.04.2019 по 17.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 3579,80 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с решением N 138 по формуле: Ап = Кс х Кф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб. Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4944, площадью 11279 кв.м, 1 014 227,55 руб. Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,2 (п. 14 Приложения к Решению).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 составила 22 795, 31 рублей.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным применение указанных нормативных актов, а также соответствующих коэффициентов.

Проверив расчет задолженности по арендным платежам, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении в расчете арендной платы по договорам аренды земельных участков с разрешенным использованием под многоквартирные жилые дома, ставки земельного налога 0,3 % и повышающего коэффициента, равного 4, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 частью 9 статьи 1 решения N 138 для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с частью 3 настоящей статьи, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска", принятым Постановлением Омского городского Совета от 16.11.2005 N 1198 в отношении занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности) земельный налог на территории города Омск установлен 0,3 %.

Таким образом, Департамент обоснованно применил ставку земельного налога 0,3 %.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 15 статьи 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками-организациями с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Абзацем вторым указанной нормы установлено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками - организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По смыслу указанной нормы условием, обязывающим налогоплательщика применить коэффициент 4 к ставке земельного налога, является не факт приобретения земельного участка, а осуществление на нем жилищного строительства.

Как верно указал суд первой инстанции, применение коэффициента 4 направлено на побуждение собственников участков к завершению строительства до истечения трехлетнего срока.

Исходя из содержания данной нормы, применение повышающего коэффициента к ставке налога 0,3 процента является правовым последствием одного факта - отсутствия на земельном участке, представленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости.

В данном случае многоквартирные жилые дома в сроки, установленные аукционной документацией при проведении аукциона на право заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по результатам которого заключен договор N Д-Ц-31-7070 сроком действия 10 лет, не построены, что Обществом не оспаривается.

При этом, исходя из приведенных выше норм ЗК РФ и ГРК РФ, несмотря на заключение в 2019 году договоров аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства N Д-Ц-31-7070, обязанности арендатора, предусмотренные этим договором с учетом аукционной документации, в том числе в отношении сроков строительства, сохранились.

При изложенных обстоятельствах применение коэффициента 4 при расчете арендной платы является правомерным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента пояснил, что по договорам аренды земельных участков предоставленных под размещения МКД размер арендной платы определен в размере земельного налога на основании приведенного выше пункта 2 части 9 статьи 1 решения N 138.

Указанные пояснения соответствуют расчету арендных платежей, отраженному в решении суда, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции расчет арендных платежей произведен в соответствии с частью 8 решения N 138, отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие материалам дела.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, о том, что размер арендных платежей подлежит определению в соответствии с частью 8 статьи 1 решения N 138, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 8 статьи 1 решения N 138, в случаях заключения договоров аренды земельных участков с лицами, указанными в пункте 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков.

Как указано выше в постановлении, в данном случае положения пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ при расчете размера арендной платы не применяются, соответственно, оснований для применения части 8 статьи 1 решения N 138 не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости распространения положений Постановления N 1240-п к расчету арендной платы по договорам N Д-Ц-31-11723 и N Д-Ц-31-11724 на период с 19.04.2019, отклоняются судом апелляционной инстанции, в силу следующего.

Решением N 432 в части абзаца второго части 2 предусматривается возможность расчета размера арендной платы в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными правовым актом Администрации города Омска. Таким актом является Постановление N 1240-п.

Вместе с тем статьей 2 решения N 138 решение N 432 признано утратившим силу.

Частью 2 статьи 1 решения N 138 установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) в соответствии с размером земельного налога; 3) на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции с 19.04.2019 расчет арендной платы на основании ставок арендной платы в соответствии с утвержденными правовым актом Администрации города Омска не предусматривается порядком, в соответствии с которым такая арендная плата подлежит исчислению, оснований для применения Постановления N 1240-п в период после утраты силы решения N 432, не имеется.

Довод апелляционной жалобы о неправомерном применении части 10 статьи 1 решения N 138 при расчете размера арендной платы по договору N Д-Ц-31-11501, отклоняется судом апелляционной инстанции, на основании следующего.

Частью 3 статьи 1 решения N 138 предусмотрено, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка за исключением случаев, предусмотренных частями 4 - 10 настоящей статьи.

Исходя из данной нормы, приоритет в применении имеют части 4-10 статьи 1, и только в случае невозможности расчета арендной платы на основании положений частей 4 - 10, применяется общая норма части 3 статьи 1 решения N 138.

Согласно части 10 статьи 1 решения N 138 размер арендной платы в случаях, не указанных в частях 3 - 9 настоящей статьи рассчитывается на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, произведенный Департаментом расчет размера арендной платы, исходя из части 10 статьи 1 решения N 138, не противоречит действующим нормам законодательства.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о неправомерном применении при расчете арендной платы по договору N Д-Ц-31-11724 коэффициента 2,7, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

По договору N Д-Ц-31-11724 разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4977 является - размещение автомобильных дорог и конструктивных элементов.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования указанного земельного участка: для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов.

Как указано выше, за период с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитан в соответствии с решением N 138.

Пунктом 11 приложения к решению N 138 установлено, что итоговая величина коэффициента аренды для земельных участков, предназначенных для размещения автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений равна 2,7 %.

При изложенных обстоятельствах, применение данного коэффициента при расчете арендной платы по договору N Д-Ц-31-11724 является обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Условиями договоров от 12.04.2019 предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку пеня за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрена договорами, факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен судом и подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика пени является обоснованным.

По расчету суда первой инстанции сумма пени составила: по договору N Д-Ц-31-11538 - 3431,61 руб., по договору N Д-Ц-31-11525 - 31 058,08 руб., по договору N Д-Ц-31-11534 - 8988,28 руб., по договору N Д-Ц-31-11725 - 20 045,57 руб., по договору N Д-Ц-31-11501 - 65 791,37 руб., по договору N Д-Ц-31-11502 - 9460,86 руб. по договору N Д-Ц-31-11723 - 38 892,75 руб., по договору N Д-Ц-31-11724 - 43 549,39 руб.

При этом, удовлетворяя требования о взыскании пени по договорам N Д-Ц-31-11723 и N Д-Ц-31-11724, суд первой инстанции исходил из размера заявленных требований Департамента, поскольку при расчете, произведенным судом, сумма пени больше, чем заявлено в иске.

Установив, что по договорам N Д-Ц-31-11520 и N Д-Ц-31-11519 имелась переплата, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания пени. Апелляционная жалоба доводов в данной части не содержит.

Проверив расчет пени, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции не установлено.

Поддерживая выводы суда первой инстанции в данной части, суд апелляционной, руководствуясь нормами статьи 333 ГК РФ, исходит из того, что согласованный в договоре размер неустойки - 0,1 % в день от просроченной суммы, является обычно применяемым в арендных правоотношениях и, кроме того, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2021 по делу N А46-18783/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко