Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 12АП-5807/21 по делу N А57-32355/2020

г. Саратов

27 июля 2021 г.

Дело N А57-32355/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Луевой Л. Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котельниковой Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 мая 2021 года по делу N А57-32355/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Котельниковой Татьяны Ивановны (ОГРНИП 304644912600265, ИНН 644900490540)

к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ИНН 6449013567

третьи лица: ТСЖ "Диамант" (ИНН 6449006009), Средне-Волжское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, АО "Газпром газораспределение Саратовская область",

о признании права собственности на нежилое здание - пристройка к встроено пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м, по адресу Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23,

при участии в судебном заседании:

- представитель индивидуального предпринимателя Котельниковой Татьяны Ивановны - Красильникова Наталия Николаевна, действующая на основании доверенности от 02 сентября 2020 года,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель Котельникова Татьяна Ивановна (далее - ИП Котельникова Т.И., истец) к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м, по адресу Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23.

Решением Арбитражного суда Саратовской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании разрешения на строительство N 115/08 -28 от 30.12.2006 Котельниковой Т.И. разрешено строительство пристройки к встроенно-пристроенному помещению магазина на земельном участке общей площадью 30 кв.м кадастровый номер 64:50:000000:75604 по адресу: г. Энгельс, ул. Халтурина 23 для использования в целях "под строительство пристройки".

Договор аренды земельного участка N 7731/1 от 06.07.2006. Разрешение на строительство не продлялось.

В настоящее время объект строительства - пристройка завершен, в связи с отсутствием акта ввода в эксплуатацию имеются признаки самовольного строения.

Строение не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, расположено в границах отвода земельного участка, что подтверждается заключением ООО "Технострой".

Истец указывает, что владение нежилым зданием и земельным участком никем, в том числе Администрацией, не оспаривалось. Каких-либо требований о сносе, либо его безвозмездном изъятии, а также требований об истребовании земельного участка, не заявлялось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд в соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) согласно которой защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно руководствовался следующим.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. Данная норма также содержит указания на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно статье 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 2 статьи 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

06.07.2006 между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и Котельниковой Т.И. заключен договор аренды земельного участка N 7731/1, предметом которого является земельный участок общей площадью 30 кв.м с кадастровым номером 64:50:010503:0226, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, дом N 23. Участок предоставлен под строительство пристройки к магазину "Ткани".

Срок аренды установлен с 21.04.2006 по 21.04.2011 (п. 1.6. договора).

18.06.2009 земельный участок с кадастровым номером 64:50:010503:0226 снят с кадастрового учета в связи с формированием и постановкой на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263 общей площадью 3 778 кв.м с видам разрешенного использования - под многоэтажную жилую застройку, для объектов жилой застройки. На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом. При этом земельный участок с кадастровым номером 64:50:010503:0226 полностью располагался в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263.

Земельному участку площадью 30 кв.м был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75604. Земельный участок поставлен на кадастровый учет без определения координат границ.

25.07.2006 Котельниковой Т.И. было выдано разрешение на строительство пристройки к встроено-пристроенному помещению магазина N 115/08.3-28, со сроком действия до 30.12.2006. В последующем срок действия разрешения на строительствj не продлевался.

11.03.2020 Котельниковой Т.И. был получен Технический паспорт на пристройку к встроено-пристроенному помещению магазина.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО "Приоритет-оценка".

Согласно заключению эксперта N 01/21-43 от 04.03.2021:

1) Объект - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23, не соответствует следующим существующим строительным, градостроительным нормам и правилам:

- несоответствие градостроительным и строительным нормам в части расположения исследуемой пристройки в границах зоны с особыми условиями использования - защитной зоне объекта культурного наследия местного (муниципального) значения: "Дом жилой Т.Ф, Самойловой", постройки 1892 года по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Коммунистическая, д. 26 (данные публичной кадастровой карты, см. описание в исследовательской части) и в границах территориальной зоны ОЖ/08 (территориальная зона многофункциональной застройки).

Согласно п. 1 статьи 5.1. Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ, статьи 21 п. 1.4. Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области для территориальной зоны ОЖ/8, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в границах защитной зоны (150, 200 метров) объекта культурного наследия регионального значения запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Указанное несоответствие не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, является устранимым.

Способ устранения: согласовать фактическое место расположение нежилого здания - пристройки к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23 с представителями государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия, согласно их компетенции в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

- несоответствие градостроительным нормам в части расположения исследуемой пристройки в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263, общей площадью 3 778 кв.м. с видом разрешенного использования: "Под многоэтажную жилую застройку", по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23, который принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по указанному адресу (согласно данным публичной кадастровой карты: земельный участок имеет статус "учтенный" разрешенное использование по документу "под многоэтажную жилую застройку"; согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

При строительстве объекта - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23 земельный участок с кадастровым номером 64:50:010503:263 не был сформирован и не являлся общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Объект - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23, соответствует иным (за исключением указанных выше несоответствий) существующим строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и нормам и правилам, расположение пристройки не препятствует проезду пожарной техники и не ограничивает вход/выход в подвальное помещение многоквартирного жилого дома.

2) Нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23, не создает угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу.

Для обеспечения отсутствия угрозы жизни, здоровью граждан и их имуществу в будущем дальнейшая эксплуатация исследуемого нежилого помещения должна осуществляться в соответствии с действующими нормативными требованиями, предъявляемыми к газовому оборудованию и помещениям, где оно установлено.

На дату экспертизы строение нарушает права и интересы других лиц - собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23, так как исследуемая пристройка расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263, общей площадью 3 778 кв.м. с видом разрешенного использования: "Под многоэтажную жилую застройку", по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23, который принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по указанному адресу (согласно данным публичной кадастровой карты: земельный участок имеет статус "учтенный" разрешенное использование по документу "под многоэтажную жилую застройку"; ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; п. 1 п.п. 4), п. 2-4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ).

Способы устранения нарушений: согласовать фактическое место расположение нежилого здания - пристройки к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23 с собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23 с последующим оформлением земельного участка под исследуемой пристройкой в собственность, аренду и пр.

3) Земельный участок с кадастровым номером 64:50:000000:75604, площадью 30 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет, границы указанного земельного участка в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства не установлены.

По результатам проведенного натурного осмотра и выполненной геодезической съемки установлено, что границы указанного земельного участка на местности не закреплены (межевые знаки отсутствуют). Какие-либо документы, содержащие геодезические координаты данного земельного участка в материалах данного арбитражного дела отсутствуют.

При сопоставлении результатов геодезической съемки объекта - нежилого здания - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м, расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23, и сведений ЕГРН в отношении кадастрового квартала 64:50:010503, установлено, что указанный выше объект общей площадью 23,3 кв.м., полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010503:263.

Кроме того, по результатам проведенного осмотра и выполненной геодезической съемки установлено отсутствие в непосредственной близости от указанного выше объекта - нежилого здания - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23. 8, каких - либо инженерных коммуникаций, т.е. фактическое расположение объекта не препятствует эксплуатации каких-либо существующих инженерных и иных коммуникаций.

Объект - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23 полностью расположено в границах зоны с особыми условиями использования - защитная зона объекта культурного наследия местного (муниципального) значения: "Дом жилой Т.Ф. Самойловой", постройки 1892 года по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Коммунистическая, д. 26.

4) На дату строительства фактическое использование земельного участка, на котором расположен объект - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23, соответствовало разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка.

На дату экспертизы фактическое использование земельного участка, на котором расположен объект - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23, соответствует разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка, согласно правоустанавливающим документам (данным договора аренды земли N 7731/1 от 06.07.2006, выпискам из ЕГРН от 25.02.2020, от 13.10.2020, от 08.12.2020, от 08.12.2020).

На дату экспертизы фактическое использование земельного участка, на котором установлен объект - нежилое здание на дату экспертизы - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23, не соответствует разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка, согласно данным публичной кадастровой карты (согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок имеет статус "учтенный", разрешенное использование по документу "под многоэтажную жилую застройку"; фактическое использование пристройки - вспомогательное помещение - котельная (теплогенераторная) встроено-пристроенного помещения магазина, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23).

5) При строительстве объекта - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23, было затронуто общее имущество собственников многоквартирного жилого дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д.23:

- при возведении пристройки было затронуто общее имущество многоквартирного дома - фасадная стена жилого дома в месте расположения торцевой части пристройки, так как объект исследования пристроен к стене многоквартирного дома, что ограничивает доступ к фасадной стене дома в месте расположения пристройки;

- при возведении пристройки было затронуто общее имущество многоквартирного дома - фасадная стена жилого дома в месте расположения газопровода, проходящего по указанной стене жилого дома к исследуемой пристройке, что накладывает ограничения в эксплуатации стены многоквартирного дома (ограничение действий при ремонте, размещении рекламных конструкций и пр.).

При этом необходимо отметить, что строительство объекта - нежилое здание - пристройка к встроено-пристроенному помещению магазина общей площадью 23,3 кв.м., расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Халтурина, д. 23, не нарушило и не нарушает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Возражая против заявленных исковых требований, ТСЖ "Диамант" указывает, что в силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном поименованным кодексом.

Котельникова Т.И. осуществила строительство пристройки к принадлежащему ей нежилому помещению, расположенному в многоквартирном доме. Данными действиями Котельникова Т.И. изменила не только параметры ее нежилого помещения, но и всего объекта капитального строительства многоквартирного дома.

В результате проведенных работ изменился как размер общего имущества, так и режим использования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объекта капитального строительства, если при этом затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления.

В соответствии с разрешением на строительство N 115/08.3-28 от 25.07.2006 Энгельсская районная Администрация разрешает строительство данной пристройки. Срок действия данного разрешения до 30.12.2006. Действие данного разрешения не продлялось.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательств, свидетельствующих о том, что истец обращалась за продлением разрешения на строительство (реконструкцию), в материалы дела не представлено.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена пунктом "б" части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Котельникова Т.И. не обращалась в ТСЖ "Диамант" с просьбой провести собрание собственников жилья для получения разрешения на строительство указанной пристройки.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3);

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из пункта 1 статьи 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Для осуществления работ по изменению параметров объекта капитального строительства - многоквартирного дома в виде возведения пристройки к нему, имеющее внутреннее сообщение с основным зданием, требуется получение согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Судом первой инстанции, верно установлено, что порядок пользования общим имуществом сторонами в письменном виде не согласован всеми собственниками в установленном законом порядке, при этом доказательств обратного ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представлены.

В части 2 статьи 51 ГрК РФ закреплено, что в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.

При этом пунктом 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Толкование содержащихся в статье 51 ГрК РФ положений в их совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что согласие собственника должно быть выражено не только на проведение самой реконструкции как таковой, но и по другим вопросам реконструкции, которые могут затронуть его права и законные интересы, в частности по вопросам изменения конструктивных и других характеристик принадлежащих ему помещений.

Проверка наличия согласия всех правообладателей объекта капитального строительства является гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений. При этом соблюдение таких прав и интересов является тем критерием, которым уполномоченный орган должен руководствоваться, принимая решение о выдаче разрешения на строительство.

Следовательно, орган, уполномоченный на выдачу разрешений, не только вправе, но и должен отказать в выдаче соответствующего разрешения, если в результате реконструкции объекта капитального строительства затрагиваются права и законные интересы собственника, а при этом согласие собственника отсутствует.

Действующее законодательство предусматривает совокупность условий, необходимых для признания права собственности на самовольное строение: возведение постройки за счет собственных средств, наличие вещных прав на земельный участок, где возведена постройка (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования), соответствие самовольной постройки техническим и санитарным нормам, кроме того, постройка не должна нарушать прав третьих лиц.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств о принятии истцом надлежащих мер к получению согласия собственников многоквартирного жилого дома на проведение строительства (реконструкции), а также согласия на использование общего имущества собственников дома, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности.

Отклоняя довод заявителя о том, что, возведя пристройку - котельную к своему помещению Котельникова Т.И. не произвела уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а увеличила свое нежилое помещение, судебная коллегия отмечает, что возведя пристройку - котельную истцом было уменьшено общее имущество в виде земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Как было сказано выше, в силу части 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Ссылка заявителя на то, что до начала строительства спорной пристройки и до получения разрешения от Администрации, постройка была согласована с председателем ТСЖ "Диамант", судебной коллегией признается несостоятельной.

Согласование проведения работ не является доказательством согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, суду не представлено протокола общего собрания жильцов дома, на котором рассматривался вопрос о согласовании работ по постройке спорной пристройки.

Председатель не наделен правом давать согласие на выполнение работ по реконструкции, если это касается общего имущества жильцов.

Такое согласие вправе давать только общее собрание всех собственников.

Довод заявителя о том, что для возведения спорной пристройки не требовалось согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, судебной коллегией отклоняется.

Строительство многоквартирного дома N 23 на ул. Халтурина в г. Энгельсе было осуществлено в 2003 году, а разрешение на строительство спорной пристройки истцом было получено в 2006 году, т.е. уже после строительства многоквартирного дома.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как уже было сказано строительство (реконструкция) нежилого помещения, повлекла изменение площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный объект в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, а лишь выражают несогласие с ними, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 мая 2021 года по делу N А57-32355/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О. И. Антонова

Судьи

С. А. Жаткина Л. Ю. Луева