Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2021 г. N 06АП-2783/21 по делу N А16-184/2021

г. Хабаровск

28 июля 2021 г.

А16-184/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Брагиной Т.Г., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.

при участии в заседании: в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток Лу Цзян"

на решение от 23.03.2021

по делу N А16-184/2021

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1077907001798, ИНН 7904504519)

к обществу с ограниченной ответственностью "Восток Лу Цзян"

(ОГРН 1037900120500, ИНН 7904003745)

о расторжении договоров аренды, взыскании 5 493 236,75 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее -Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области к обществу с ограниченной ответственностью "Восток Лу Цзян" (далее - ООО "Восток Лу Цзян", общество, ответчик) с исковыми требованиями:

- взыскать основной долг по арендной плате в размере 5 493 236,75 руб.;

- расторгнуть договоры аренды земельных участков N 45 от 22.11.2004, N 74 от 30.12.2009, N 82 от 18.08.2010, N 126 от 14.12.2010, N 127 от 14.12.2010, N 128 от 14.12.2010, N 7 от 04.02.2011, N 15 от 12.02.2011, N 27 от 31.05.2012;

- обязать возвратить земельные участки по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.03.2021 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы произошло по независящим от него причинам, из-за обстоятельств непреодолимой силы, вызванных вспышкой короновирусной инфекции (COVID-19), расторжение договоров аренды возможно только лишь при существенном нарушении его условий со стороны ответчика.

Полагает, что настоящее дело не могло быть рассмотрено судом первой инстанции до вступления в законную силу решения суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу N 3а-54/2020, так как расчёт суммы долга по договорам производился согласно ставке арендной платы, признанной судом недействующей.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 22.07.2021 в 10 часов 20 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он отклонил доводы жалобы, в связи с их необоснованностью, полагая решение законным и обоснованным.

Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Восток Лу Цзян" (арендатор) заключены и исполнялись договоры аренды земельных участков в соответствии с которыми, истец предоставил ответчику земельные участки, а именно:

- договор N 45 от 22.11.2004 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 10 лет, земельный участок с кадастровым номером 79:03:1900002:0003, площадью 14 371,0 кв.м., из категории земель "земли населенных пунктов", для размещения производственной базы, общежития и складских помещений.

Срок действия договора с 23.08.2004 по 22.08.2014 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 74 от 30.12.2009 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 10 лет в отношении одиннадцати земельных участков кадастровыми номерами 79:03:0902006:17, 79:03:0902003:21, 79:03:0902003:22, 79:03:0902006:19, 79:03:0902006:20, 79:03:0902006:18, 79:03:0902005:17, 79:03:0902005:18, 79:03:0902003:23, 79:03:0902005:16, 79:03:0902005:15, общей площадью 547,4959 га, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора с 30.12.2009 по 28.12.2019, и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 82 от 18.08.2010 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 10 лет в отношении трех земельных участка кадастровыми номерами 79:03:1001001:26, 79:03:1001001:25, 79:03:1001001:24, общей площадью 96,0301 га, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора с 18.08.2010 по 16.08.2020 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 126 от 14.12.2010 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 3 года в отношении десяти земельных участков, указанными ориентирами и площадью 32,4505 га, 18,7625 га, 7,2503 га, 33,7967 га, 93,8610 га, 56,0620 га, 31,6593 га, 50,1201 га, 41,3167 га,43,4505 га (без указания кадастровых номеров с указанием ориентиров), общей площадью 408,7296 га, из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора с 14.12.2010 по 12.12.2013 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 127 от 14.12.2010 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 10 лет в отношении девяти земельных участков кадастровыми номерами 79:03:1001001:38, 79:03:0903004:67, 79:03:0903004:68, 79:03:1001001:40, 79:03:1001001:41, 79:03:1001001:39, 79:03:1001001:36, 79:03:1001001:35, 79:03:1001001:37, общей площадью 327,6424 га, из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора с 14.12.2010 по 12.12.2020 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 128 от 14.12.2010 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 10 лет в отношении двух земельных участков кадастровыми номерами 79:03:1001001:43, 79:03:1001001:42, общей площадью 108,0593 га, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора с 14.12.2010 по 12.12.2020 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 7 от 04.02.2011 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 3 года в отношении земельного участка общей площадью 32,1186 га, из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора с 04.02.2011 по 02.02.2014 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 15 от 12.02.2011 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 3 года в отношении земельного участка кадастровым номером 79:03:0902003:18, площадью 20 007 кв.м., из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для строительства рисового цеха.

Срок действия договора с 12.02.2011 по 10.02.2014 и считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

- договор N 27 от 31.05.2012 (с учетом соглашения от 25.10.2018) на срок 10 лет в отношении земельного участка кадастровым номером 79:03:0903002:27, площадью 210 га, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для производства сельскохозяйственной продукции. Срок действия договора с 31.05.2012 по 29.05.2022.

Соглашениями сторон к указанным договорам от 25.10.2018 установлены следующие сроки оплаты - арендная плата вносится ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала, последний взнос - до 20 декабря текущего года.

Ответчик обязанности по внесению арендной платы в 2020 году исполнял не надлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 5 493 236,75 руб., в том числе:

- по договору N 45 от 22.11.2004 в сумме 5 426, 49 руб.,

- по договору N 74 от 30.12.2009 в сумме 1 757 242,84 руб.;

- по договору N 82 от 18.08.2010 в сумме 308 218,22 руб.;

- по договору N 126 от 14.12.2010 в сумме 1 311 858, 52 руб.;

- по договору N 127 от 14.12.2010 в сумме 997 009, 74 руб.;

- по договору N 128 от 14.12.2010 в сумме 328 822, 44 руб.;

- по договору N 7 от 04.02.2011 в сумме 103 087, 86 руб.;

- по договору N 15 от 12.02.2011 в сумме 7 554, 64 руб.;

- по договору N 27 от 31.05.2012 в сумме 674 016 руб.

Претензией N 5006 от 21.12.2020 направленной ответчику, Комитет указал на сложившуюся задолженность по каждому договору и периоду образования, сославшись на существенное нарушение ответчиком обязательств по договорам и потребовал в 30-дневный срок оплатить задолженность, предложил расторгнуть договоры, явиться для подписания соглашения о расторжении договоров и возвратить земельные участки по актам приема-передачи.

Требование претензии оставлены без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Сложившиеся отношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), а также положениями главы IV Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ), общими положениями об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из представленных в материалы документов, сведений об оплате, усматривается нарушение обязательств арендатора по ежеквартальному внесению арендной платы в 2020 году, в результате возник основной долг 5 493 236,75 руб., в том числе:

- по договору N 45 от 22.11.2004 в сумме 5 426, 49 руб.,

- по договору N 74 от 30.12.2009 в сумме 1 757 242,84 руб.;

- по договору N 82 от 18.08.2010 в сумме 308 218,22 руб.;

- по договору N 126 от 14.12.2010 в сумме 1 311 858, 52 руб.;

- по договору N 127 от 14.12.2010 в сумме 997 009, 74 руб.;

- по договору N 128 от 14.12.2010 в сумме 328 822, 44 руб.;

- по договору N 7 от 04.02.2011 в сумме 103 087, 86 руб.;

- по договору N 15 от 12.02.2011 в сумме 7 554, 64 руб.;

- по договору N 27 от 31.05.2012 в сумме 674 016 руб.

Ответчик доказательство оплате не представил в связи с чем, суд правомерно взыскал сумму основного долга 5 493 236,75 руб.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ определено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 450 ГК РФ и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктами 5.2.3 вышеуказанных договоров аренды предусмотрен аналогичный порядок расторжения.

Факт неоднократного нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельными участками в установленные договорами сроки подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Претензия от 21.12.2020 N 5006, направленная истцом в адрес ответчика, с предложением об исполнении обязательств по оплате и расторжении вышеуказанных договоров получена ответчиком 24.12.2021 и оставлена без удовлетворения.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 35) разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Установив, что арендатор неоднократно не исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей, а также значительный период просрочки внесения арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении вышеуказанных договоров аренды и о возвращении земельных участков.

Доводы жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены в силу следующего.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Истец, заключая вышеуказанные договоры, рассчитывал на получение от арендатора определенных договорами денежных сумм. Однако, последним обязательства, принятые по договорам не были исполнены, годовая арендная плата не внесена, что в свою очередь лишило истца и администрацию муниципального района доходной части муниципального бюджета, нарушив при этом принцип платности использования земли, в виде арендной платы, установленный статьёй 65 ЗК РФ.

Кроме того, о существенности допущенного нарушения свидетельствует, что цена договора (размер арендной платы) является одним из основных условий договора, определяющим обязательства арендатора.

Исходя из того, что цена договора является одним из основных условий, за нарушение обязательств по внесению арендной платы пунктом 5.2.3 договоров в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено расторжение договора при невнесении арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд.

Ответчик, связывая неисполнение обязанности по уплате аренды независящим от ответчика причинами, обстоятельствами непреодолимой силы, вызванных вспышкой коронавирусной инфекции (COVID-19), не указал, каким именно образом коронавирусная инфекция не позволила внести арендные платежи.

Нахождение директора общества в Китайской Народной Республике также не может свидетельствовать о невозможности исполнения финансовых обязательств перед истцом путем оплаты онлайн. ООО "Восток Лу Цзян" является российским юридическим лицом, состоит на регистрационных учетах, имеет свои ИНН, ОГРН. Банковская система в период коронавирусной инфекции не прекращала работу, что позволяло и позволяет выполнять финансовые операции.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" в вопросе 7 разъяснил, в том числе со ссылкой на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Так, в Обзоре приведен пункт 8 постановления Пленума ВС РФ N 7, согласно которому не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Суд разъяснил, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

В рассматриваемом случае ограничительные меры по COVID-19 в отношении или применительно к ООО "Восток Лу Цзян" не принимались, принудительно деятельность общества не приостанавливалась.

Рассматривая вопрос о разумности и осмотрительности в условиях распространения коронавирусной инфекции, следует отметить Собранием депутатов муниципального образования "Ленинский муниципальный район" ЕАО принято решение от 19.05.2020 N 71 "Об утверждении порядка предоставления отсрочки по уплате арендных платежей арендаторам земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении которых муниципальное образование "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области наделено полномочиями по их предоставлению" (утратило силу решением от 21.10.2020 N 132).

Решение опубликовано в районной газете "Амурская нива", N 24, 17.06.2020 года.

Согласно утвержденного названным решением Порядка, арендаторы земельных участков имели право на предоставление отсрочки арендных платежей с 01.04.2020 по 01.10.2020. Для предоставления отсрочки арендатор предоставляет в комитет по управлению муниципальным имуществом заявление. ООО "Восток Лу Цзян" в КУМИ с таким заявлением не обращалось и отсрочка арендных платежей не предоставлялась.

Довод заявителя жалобы о невозможности рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции до вступления в законную силу решения суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу N 3а-54/2020 также подлежит отклонению в силу следующего.

Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу N 3а-54/2020 ставка арендной платы за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4,72 руб., установленная постановление правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", и на основании которой производился расчет взыскиваемой арендной платы, признана недействующей со дня вступления в настоящего судебного решения в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 года по делу N 66а-547/2021 названное решение оставлено без изменения. Соответственно, ставка арендной платы за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4,72 руб. в 2020 году обосновано применялась, вплоть до 25.05.2021 года.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.03.2021 по делу N А16-184/2021 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

Т.Г. Брагина Ж.В. Жолондзь