Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 10АП-12157/21 по делу N А41-66013/2020

г. Москва

27 июля 2021 г.

Дело N А41-66013/20

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Коновалова С.А., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Козловским В.В.,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПАВЛОВСКИЙ ПОСАД на решение (определение) Арбитражного суда Московской области от 01.04.2021 г. по делу N А41-66013/20, принятое судьей Гриневой А.В., по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПАВЛОВСКИЙ ПОСАД к ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Павловский Посад обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" с требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 57 от 25.05.2018 года заключенный между Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ".

2. Обязать ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" передать Администрации городского округа Павловский Посад Московской области земельный участок площадью 20760 кв. м с кадастровым номером 50:17:0021513:228, расположенный по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-ая Пушкинская, разрешенное использование - "под размещение объектов торговли, офисных зданий, под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и размещение объектов торговли", категория земель - "земли населенных пунктов", путем подписания передаточного акта.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.04.2021 по делу N А41-66013/20 исковые требования Администрации удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка N57 от 25.05.2018 года заключенный между Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ".

В остальной части исковых требований судом отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части отказа в удовлетворении исковых требований.

ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" и третье лицо в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) письменный отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ", Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПАВЛОВСКИЙ ПОСАД, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией городского округа Павловский Посад и ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" заключен договор аренды от 25.05.2018 N 57 земельного участка с кадастровым номером 50:17:0021513:228.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды договор заключается на срок с 01.04.2018 по 30.03.2021.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме, в размере, установленном в приложении 1, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при:

- использовании Земельного участка способами, приводящими к его порче;

- использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- использовании Земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- неиспользовании/не освоении Земельного участка в течении 1 года;

- не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд;

- в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору, о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3;

- в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору при наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем;

- нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

- в случае осуществления Арендатором самовольной постройки на Земельном участке.

Претензией от 17.08.2020 N 1876исх Администрация городского округа Павловский Посад Московской области уведомила ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с нарушением оплаты арендной платы в срок.

Поскольку требования претензии ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" не выполнены в добровольном порядке, Администрация городского округа Павловский Посад Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Судом первой инстанции установлено, что претензией от 17.08.2020 N 1876исх Администрация городского округа Павловский Посад Московской области предложила ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением оплаты арендной платы в срок.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2019 года по делу N А41-35789/19 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.04.2018 по 31.12.2018. Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2020 по делу N А41-93776/2019 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.06.2019. Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2020 по делу N А41-109775/19 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.07.2019 по 30.09.2019. Решением Арбитражного суда Московской области от 25 января 2021 по делу N А41-109775/19 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за а 1-2 квартал 2020.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что имеет место нарушение ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.05.2018 N 57.

Истцом также заявлено требование об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021513:228.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пункт 1.5. договора аренды устанавливает, что на Земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- Объект незавершенного строительства, площадь застройки 8861 кв. м, с кадастровым номером 50:17:0021531:248, запись регистрации N 50:17:0021513:248-50/047/2018-2 от 28.03.2018 г.;

- Сооружения электроэнергетики, протяженность 1059 м, с кадастровым номером 50:17:0000000:66962, запись регистрации N 50:17:0000000:66962-50/047/2018-1 от 24.05.2018 г.;

- Иное сооружение (наружные сети водопровода и канализации), протяженность 420 м, с кадастровым номером 50:17:0021513:249, запись регистрации N 50:17:0021513:249-50/047/2018-2 от 28.03.2018 г.

Судом первой инстанции установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 08.07.2020, на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:17:0000000:66962, 50:17:0021513:248, 50:17:0021513:249. Истцом данный факт не оспаривается.

В материалах дела также имеется акт осмотра от 18.03.2021 N 593, согласно которому установлено, что земельный участок по периметру огорожен металлический забором. С западной стороны земельного участка расположен вход и ворота для прохода и проезда на территорию. Над ограждением расположен информационный стенд с информацией о строительстве торгово-развлекательного комплекса "Павловский Пассаж" на данном земельном участке. На ограждении установлен рекламный баннер о сдаче в аренду торговых помещений, с указанием номера телефона. В северо-западные части земельного участка имеются навалы мусора. На территории обследуемого участка расположен объект незавершенного строительства в два этажа. В восточной части земельного участка имеются насыпи песка, катушки для кабеля, уличные туалеты. Также с восточной стороны имеются въездные ворота и информационный стенд. Деятельность, связанная со строительством не осуществляется, спец.техника. строительные материалы и рабочие отсутствуют.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Возвращение участка по правилам ст. 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объекта недвижимости, расположенного на нем.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2021 года по делу N А41-66013/20 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

С.А. Коновалов С.В. Боровикова