Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 г. N 11АП-9361/21 по делу N А65-12305/2020

г. Самара

11 августа 2021 г.

Дело N А65-12305/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шлычковой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 августа 2021 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 апреля 2021 года по делу N А65-12305/2020 (судья Пармёнова А.С.)

по иску индивидуального предпринимателя Хамидуллина Альберта Рустемовича, г.Казань (ОГРНИП 304166022600050, ИНН 166002341505)

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)

о признании недостоверным отчета независимого оценщика N 017-20-ОТ от 17.03.2020 о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения 1 этажа N 1002, общей площадью 31,2кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Фатыха Амирхана, д. 10 а, корп. 2

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", общества с ограниченной ответственностью "Интер-Маркет",

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Хамидуллин Альберт Рустемович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - ответчик) о признании недостоверным отчета независимого оценщика N 017-20-ОТ от 17.03.2020 о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения 1 этажа N 1002, общей площадью 31,2кв.им., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Фатыха Амирхана, д.10а, корп.2.

Определением от 01.03.2021 в порядке ст. 49 АПК РФ арбитражным судом принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просил определить условия договора купли-продажи имущества находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости, а именно нежилого помещения 1 этажа. N 1002, общей площадью 31,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, город Казань, улица Фатыха Амирхана, дом N 10 А, корпус N 2, кадастровый номер 16:50:110805:4329, изложив пункт 2.1 договора купли - продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему Договору составляет 1 846 000 (Один миллион восемьсот сорок шесть тысяч рублей 00 копеек)".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 апреля 2021 года, принятым по настоящему делу, исковые требования удовлетворены, суд определил условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилого помещения 1 этажа N 1002, общей площадью 31,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, город Казань, улица Фатыха Амирхана, дом N 10 А. корпус N 2, кадастровый номер 16:50:110805:4329, изложив пункт 2.1 договора купли - продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему Договору составляет 1 846 000. 00 (Один миллион восемьсот сорок шесть тысяч рублей 00 копеек)", также между сторонами распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующее.

Как указал заявитель, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Суд первой инстанции со ссылкой на статью 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ указал, что цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности.

Ссылаясь на то, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции в соответствии с абзацем четвертым пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) удовлетворил заявленное к ответчику требование, фактически признав отчет ответчика недостоверным, при этом факт его недостоверности в судебном акте отсутствует.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, выводы суда об обязательном характере проведенной судебной экспертизой оценки не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.

Согласно абзацу, четвертому пункта 1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП Хамидуллин А.Р. возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете Комитета.

Таким образом, рассматриваемый по этому иску спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между комитетом и заявителем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки ИП Хамидуллин А.Р. представил подготовленный другим оценщиком по заказу самого истца альтернативный отчет о рыночной стоимости спорного помещения, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной Комитетом цены.

В удовлетворении требования о признании недостоверной стоимости объекта оценки прошу отказать, поскольку заявителем не представлены доказательства, с достоверностью подтверждающие рыночную стоимость объекта оценки, равно как и его возможной реализации по другой (низкой) цене. Встав в один ряд с доказательствами рыночной стоимости, отчет оценщика вынужден конкурировать не только с прочими отчетами, но и с иными доказательствами по делу.

Принцип свободной оценки доказательств гарантирует возможность суда признать отчет недостоверным доказательством, если имеются прочие доказательства, которые в совокупности подтверждают, что размер рыночной стоимости не может быть таким, каким он указан в отчете.

Из нормы статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.21г. апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 05.08.21г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела. Отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, истец с 18.09.2015 по 17.09.2020 являлся арендатором нежилого помещения первого этажа N 2 дома N 10А корп. 2 по ул. Ф. Амирхана, общей площадью 31,2 кв.м. используемых под торговлю, услуги населению, офис, склад.

Истец обратился к ответчику 28.03.2019 с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (т. 1 л.д.68).

Ответчик в письме от 27.01.2020 сообщил истцу о том, что в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений и проект договора купли-продажи после определения рыночной стоимости объектов на основании муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки.

Ответчик 20.03.2020 направил в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилого помещения первого этажа N 2 дома N 10А корп. 2 по ул. Ф. Амирхана, общей площадью 31,2 кв.м. и проект договора, указав в п. 2.1 цену объекта - 2 179 800 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, обратился к ответчику о реализации помещения по цене 1 711 900 рублей, определенной на основании отчета N 333Ш/12-19, составленного ООО "Интер-Маркет". Ответчик в письме от 06.05.2020 отказал истцу в реализации права выкупа нежилого помещения по предложенной истцом цене.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Поскольку в материалах дела представлено два отчета по рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненных по заказу истца и ответчика, определением суда по ходатайству истца в рамках дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно нежилого помещения 1 этажа N 1002, общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, город Казань, улица Фатыха Амирхана, дом N 10А, корпус N 2, на дату получения заявления преимущественного права на приобретение имущества 28.03.2019, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехэксперт" эксперту Астраханцеву Александру Юрьевичу.

В материалы дела 01.02.2021 поступило заключение эксперта (т. 2 л.д. 118-157), согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 28.03.2019, составляет 1 846 000 рублей.

Удовлетворяя заявленные требования с учетом принятого уточнения, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 1 846 000 рублей.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Как обоснованно отметил арбитражный суд, доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к обоснованному выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, арбитражный суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 1 846 000 рублей.

Выводы арбитражного суда соответствуют сложившейся правоприменительной практике (см. постановления Арбитражного суда Поволжского округа по делам N N А65-10335/2020, А65-10337/2020, А65-10389/2020, А65-10391/2020 и другие).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, не опровергают выводов суда, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 апреля 2021 года по делу N А65-12305/2020, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Д.А. Дегтярев

Судьи

С.Ш. Романенко Л.Л. Ястремский