Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2021 г. N 16АП-2892/21 по делу N А61-1903/2020

г. Ессентуки

12 августа 2021 г.

Дело N А61-1903/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.08.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Семенова М.У., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пучиновой Т.В., с использованием системы видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания, при участии представителя индивидуального предпринимателя Ортабаева Виталия Руслановича - Казиевой Н.С. (доверенность от 16.06.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ортабаева Виталия Руслановича на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.06.2021 по делу N А61-1903/2020 (в составе судьи Коптевой М.Б.),

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления Ирафского района РСОАлания (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением о взыскании задолженности с главы КФХ Тотооновой Залины Викторовны (далее - Тотоонова З.В.) по арендной плате в сумме 226885р и о расторжении договора аренды земельного участка от 05.11.2012 N 77.

К участию в деле в качестве соответчика, привлечен Ортабаев Виталий Русланович (далее - Ортабаев В.Р.).

Решением суда от 02.06.2021 исковые требования удовлетворены. Прекращено производство по делу заявлению Администрации о взыскании задолженности. Расторгнут договор аренды от 05.11.2012 N 77 земельного участка. Расторгнуто соглашение от 29.09.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Судебный акт мотивирован уплатой спорной задолженности, наличием правовых оснований для расторжения договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Не согласившись с решением суда, Ортабаев В.Р. обжаловал его в апелляционном порядке. Просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Администрации о расторжении договора аренды и расторжении соглашения от 29.09.2020.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу. Администрация возражает по существу доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Определением апелляционного суда от 19.07.2021 удовлетворено ходатайство Ортабаева В.Р. о проведении судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания.

Администрация и глава КФХ Тотоонова З.В. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Администрации и глава КФХ Тотооновой З.В.

Представитель Ортабаева В.Р. в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Ортабаева В.Р., апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 02.11.2012 N 235 и договора аренды земельного участка от 05.11.2012 N 77 главе КФХ Тотооновой З.В. предоставлен в аренду сроком с 01.03.2014 по 01.03.2039 из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Ирафского района земельный участок с кадастровым номером 15:04:0010102:153, площадью 1846892кв.м, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, югозападнее с.Лескен в 11,5 км (т.1. л.д.8-11). Земельный участок передан по акту приема передачи 05.11.2012 (т.1, л.д.12).

16.03.2017 договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации 15:15-04/004-15/004/030/2016-824.

Согласно пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы, истец направил ответчику претензию от 15.05.2020 N 848 с уведомлением до 29.05.2020 погасить задолженность. Одновременно направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Уведомление получено Тотооновой З.В. 19.05.2020 (том 1, л.д.13-15).

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, Администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Учитывая, что обжалуется только часть решения суда первой инстанции, а также отсутствие поступивших от сторон возражений, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения от 02.06.2021 в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного его расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения условий договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Суд первой инстанции, установив факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, пришел к выводу о правомерности заявленных требований в части расторжения договора аренды земельного участка с Тотооновой З.В. и расторжения соглашения от 29.09.2020.

Однако судом первой инстанции не учтены особенности расторжения договоров аренды земельных участком, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (абзац 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, а также учитывая, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок (25 лет), расторжение договора в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным арендатором нарушениям по оплате задолженности.

Досудебный порядок расторжения договора аренды Администрацией соблюден, арендатор устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей, требования истца об оплате задолженности на момент рассмотрения спора исполнены. Доказательства использования земельного участка не по целевому назначению отсутствуют.

Администрация уведомлена о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 05.11.2012 N 77 земельного участка с кадастровым номером 15:04:0010102:153, что подтверждается письмом Администрации от 02.10.2020 N 690 представленным Ортабаевым В.Р. к апелляционной жалобе.

При этом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Администрация не представила доказательств нарушения ответчиками (Тотооновой З.В., Ортабаевым В.Р.) условий договора, которое повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

Исследовав исковое заявление (иных правовых позиций истца в материалы дела не представлено), исходя из его содержания, приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено в целях получения арендной платы за пользование земельным участком. Доказательств о том, что сохранение арендных отношений является нецелесообразным и невыгодным для истца или его сохранение приведет к существенному нарушению прав публичного собственника, суду не представлено.

Вместе с тем, действия Ортабаева В.Р. по обжалованию решения суда позволяют сделать вывод о его заинтересованности в сохранении арендных отношений.

Суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае правовых оснований для расторжения договора аренды. При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание факт уплаты Тотооновой З.В. долга по договору, а также наличие согласия Администрации о передаче прав и обязанностей по договору аренды, которые имеют существенное значение для вывода суда о возможности сохранения в будущем договорных отношений между истцом и ответчиком (соответчиком).

Таким образом, требования Администрации о расторжении договора не подлежали удовлетворению.

Доводы жалобы Ортабаева В.Р. нашли свое подтверждение.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Администрации, как принятое с нарушением пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с нарушением норм материального права. В остальной части решение суда - оставить без изменения..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.06.2021 по делу N А61-1903/2020 отменить в части удовлетворения исковых требований Администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.06.2021 по делу N А61-1903/2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Цигельников И.А.

Судьи

Семенов М.У. Сомов Е.Г.