Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2021 г. N 02АП-5624/21 по делу N А28-16148/2020

г. Киров

13 августа 2021 г.

Дело N А28-16148/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судей Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Подлевских А.Г.,

при участии в судебном заседании представителя истца Зыковой С.И., действующей на основании доверенности от 20.08.2020,

представителя ответчика Коровацкого М.В., действующего на основании доверенности от 01.06.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью спортивный клуб "Родина"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.05.2021 по делу N А28-16148/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью спортивного клуба "Родина" (ОГРН 1144345007652, ИНН 4345382975)

к акционерному обществу электромашиностроительному заводу "Лепсе" (ОГРН 1024301310703, ИНН 4345000930),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ОГРН 1044316880453, ИНН 4345093420), общество с ограниченной ответственностью "ЛСГ" (ИНН 4345392130, ОГРН 1144345017960),

о признании договора аренды недвижимого имущества действующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью спортивный клуб "Родина" (далее - истец, ООО СК "Родина") обратилось в суд с исковым заявлением к акционерному обществу электромашиностроительному заводу "Лепсе" (далее - ответчик, АО "Лепсе") о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2014 N ДИ-0373-14-А действующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "ЛСГ" (далее - ООО "ЛСГ").

Решением Арбитражного суда Кировской области от 23.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО СК "Родина" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указывает, что не был уведомлен о проведении 24.04.2020 проверки исполнения условий договора. Акт N 49/1 от 24.04.2020 и акт N 62 от 30.07.2020, которые явились основаниями для направления ответчиком уведомления о расторжении договора аренды, истец получил только 21.08.2020, следовательно, не мог устранить недостатки в срок, указанный в актах. Все выявленные нарушения носили временный устранимый характер, являлись режимными, то есть несущественными.

Истец обращает внимание на то, что акты N 62 и N 49/1 были составлены исключительно сотрудниками АО "Лепсе" без участия представителей ООО СК "Родина". Сотрудники арендодателя являются заинтересованными лицами.

Отраженные в акте N 79 от 28.08.2020 нарушения, выразившиеся в перепланировке помещений без согласования с собственником, представляют собой легкие гипсокартонные перегородки (их установка), которые могут быть демонтированы без последствий для недвижимого имущества, либо представляют собой конструкции, которые демонтированы и могут быть восстановлены на прежнем месте.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы истца.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 02.07.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 03.07.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.04.2014 ООО СК "Родина" (арендатор) и АО "Лепсе" (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества N ДИ-0373-14-А, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок в границах, указанных на плане земельного участка (приложение N 3), и здания, указанные в пункте 1.2 настоящего договора, с размещенными в них инженерными коммуникациями и линиями телефонной связи в целях, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 1.1 договора, т. 1, л. д. 36-38).

Согласно пункту 1.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2018 арендатору переданы в аренду: спортивный павильон "Родина" с размещенной в нем пожарной сигнализацией площадью 3319,3 кв. м; нежилые помещения общежития спорткомплекса с размещенной в нем пожарной сигнализацией общей площадью 2651,2 кв. м, в том числе на 1 этаже помещения N 1, 2, 11-19, 26, 27, 30, 33, 35, 42, на 2, 3, 4 этажах, подвал, расположенные по адресу: Октябрьский проспект, 67, земельный участок.

Факт передачи указанного недвижимого имущества от арендодателя арендатору подтверждается актами приема-передачи от 01.04.2014 и от 31.08.2018.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием недвижимым имуществом, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель обязан документально фиксировать нарушения, допущенные арендатором в ходе исполнения взятых на себя по настоящему договору обязательств согласно пункту 2.3 настоящего договора, и на основании этого высылать арендатору уведомления о нарушении условия договора.

В пункте 2.3 договора аренды сторонами согласованы обязанности арендатора, в том числе: соблюдать при использовании арендуемого недвижимого имущества и прилегающей к нему территории правила и положения по охране труда и санитарные нормы, нормы техники безопасности, общие правила общественного порядка, отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им недвижимого имущества, требования Государственного пожарного надзора и другие правила согласно существующим нормативным документам, а также обеспечить содержание недвижимого имущества и прилегающей к нему территории в надлежащем противопожарном состоянии (2.3.2); не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование арендуемого недвижимого имущества без письменного разрешения арендодателя (2.3.14).

Согласно пункту 5.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в Управлении 22.05.2014.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в случаях, указанных в данном пункте, в том числе: если арендатор не выполняет обязанностей, предусмотренных пунктом 2.3.2 настоящего договора (пункт 5.3.6); за несоблюдение арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности (пункт 5.3.9); за выполнение арендатором перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность недвижимого имущества и неотделимых без вреда для недвижимого имущества и его конструкций, без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3.10).

24.04.2020 арендодателем проведен осмотр арендуемого недвижимого имущества, составлен акт-предписание N 49/1, в котором арендодатель отразил выявленные нарушения условий договора (пункт 2.3.2) со стороны арендатора, в том числе несоблюдение норм противопожарной безопасности (эл. документ, т. 2, л. д. 21-22).

30.07.2020 арендодателем проведен осмотр арендуемого недвижимого имущества, составлен акт-предписание N 62, в котором зафиксированы нарушения условий договора аренды (пункт 2.3.2), подлежащие устранению арендатором в 14-дневный срок с даты получения. Акт-предписание от 30.07.2020 N 62 вручен генеральному директору ООО СК "Родина" Ламбрионидису Ф.А. 07.08.2020 (т. 1, л. д. 52-55, эл. документ, т. 1, л. д. 138-144).

28.08.2020 арендодателем проведен осмотр арендуемого недвижимого имущества, составлен акт проверки N 79, согласно которому выявленные и зафиксированные в актах-предписаниях от 24.04.2020 N 49/1 и от 30.07.2020 N 62 нарушения арендатором в большей части не устранены. Также зафиксированы несогласованные перепланировки в здании спортивного павильона на 1 этаже, в здании общежития на втором и третьем этажах (т. 1, л. д. 57-62).

03.09.2020 ответчик направил истцу уведомление от 01.09.2020 N 34/47-1-20 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором пунктов 5.3.6, 5.3.9, 5.3.10 договора и о необходимости освободить и передать недвижимое имущество арендодателю. Указанное уведомление получено истцом 07.09.2020 (т. 1, л. д. 46-49).

Считая незаконным односторонний отказ от договора аренды от 01.04.2014 N ДИ-0373-14-А, ООО СК "Родина" обратилось в Арбитражный суд Кировской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Из положений статьи 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 5.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если арендатор: если арендатор не выполняет обязанностей, предусмотренных пунктом 2.3.2 настоящего договора (пункт 5.3.6); за несоблюдение арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности (пункт 5.3.9); за выполнение арендатором перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность недвижимого имущества и неотделимых без вреда для недвижимого имущества и его конструкций, без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3.10).

Таким образом, договором арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды.

Реализуя свое право, ответчик направил в адрес истца уведомление от 01.09.2020 N 34/47-1-20 о расторжении договора аренды от 01.04.2014 N ДИ-0373-14-А в связи с нарушением арендатором условий договора.

Порядок расторжения договора аренды, предусмотренный пунктом 5.3 договора, статьями 450, 450.1 ГК РФ, ответчиком соблюден.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено, а именно: актом-предписанием от 24.04.2020 N 49/1, актом-предписанием от 30.07.2020 N 62, актом проверки от 28.08.2020 N 79, нарушение арендатором обязанностей соблюдать при использовании арендуемого недвижимого имущества и прилегающей к нему территории требования Государственного пожарного надзора, обеспечивать содержание недвижимого имущества и прилегающей к нему территории в надлежащем противопожарном состоянии.

Также судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, а именно: письмами АО "Лепсе", техническими паспортами на спортивный павильон и на общежитие от 2005 года и от 2020 года, выполнение арендатором перепланировки на 1 этаже спортивного комплекса и на 3 этаже общежития без письменного согласия арендодателя (эл. документы, т. 2, л. д. 21-22, 94-96).

Указания истца на то, что он не был уведомлен о проведении 24.04.2020 проверки исполнения условий договора; акты N 49/1 от 24.04.2020 и N 62 от 30.07.2020 получены им только 21.08.2020, следовательно, нарушения не могли быть устранены в сроки, указанные в актах, не могут быть приняты в качестве основания для признания одностороннего расторжения ответчиком договора незаконным.

Предусмотренное пунктом 5.3 договора право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке не поставлено в зависимость от устранения или неустранения арендатором нарушений в срок, указанный в уведомлении о нарушении условия договора. Для реализации права арендодателя достаточно установления факта неисполнения арендатором обязанностей по договору (пункты 2.3.2, 5.3.9, 5.3.10).

В данном случае факты неисполнения арендатором обязанностей по договору установлены арендодателем и зафиксированы в акте-предписании от 24.04.2020 N 49/1, акте-предписании от 30.07.2020 N 62, акте проверки от 28.08.2020 N 79.

Истцом нарушения правил пожарной безопасности не оспорены, а лишь указано на временный устранимый характер нарушений и их устранение.

Квалификация лиц, присутствующих при осмотрах спорных помещений и выявивших нарушения пожарной безопасности, подтверждена представленными в материалы дела доказательствами, а именно: лицензиями, дипломами, квалификационным удостоверением (эл. документы, т. 2, л. д. 21-22).

Кроме того, из условий договора не следует обязанность арендодателя уведомлять арендатора о проведении контроля за использованием недвижимого имущества.

Довод истца о том, что перепланировка помещений, выразившаяся в установке гипсокартонных перегородок, которые могут быть демонтированы без каких-либо последствий для недвижимого имущества, или в демонтаже конструкций, которые могут быть восстановлены на прежнем месте, не может являться основанием для одностороннего расторжения договора, подлежит отклонению как основанный на ошибочном толковании положений договора.

Из содержания пунктов 2.3.14, 5.3.10 договора следует, что любая перепланировка арендованных помещений может производиться только с письменного разрешения арендодателя, и неисполнение арендатором данной обязанности влечет возникновение у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Повторно исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Кировской области.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Кировской области от 23.05.2021 по делу N А28-16148/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО СК "Родина" - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 23.05.2021 по делу N А28-16148/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью спортивный клуб "Родина" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.С. Волкова

Судьи

Г.Г. Ившина Е.В. Минаева