Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 18АП-10348/21 по делу N А07-21297/2020

г. Челябинск

16 августа 2021 г.

Дело N А07-21297/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОЖ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2021 по делу N А07-21297/2020.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СОЖ" (далее - ответчик, ООО "СОЖ") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 за период с 29.12.2019 по 30.08.2020 в размере 720 260 руб. 64 коп., пеней по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 за период с 31.07.2019 по 30.08.2020 в размере 303 319 руб. 70 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции, л.д. 146).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2021 (резолютивная часть от 17.05.2021) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось ООО "СОЖ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:020215:1546, являвшегося предметом аренды по спорному договору, фактически выбыла из обладания ответчика летом 2019 года по инициативе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ответчиком был демонтирован забор и предоставлен беспрепятственный доступ на земельный участок представителям подрядной организации ООО "Уралагротехсервис" для начала производства работ по строительству (реконструкции) фонтана "Танцующие журавли".

Апеллянт также указал, что судом первой инстанции не была дана оценка представленным обращениям в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан о пересмотре размера арендной платы в связи с фактическим выбытием из обладания ответчика части спорного земельного участка. При принятии решения суд ограничился формальным применением норм материального права, не исследовав фактические отношения сторон в спорный период.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от истца отзыв на апелляционную жалобу ответчика не поступил.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "СОЖ", в приобщении которого к материалам дела судебной коллегией отказано в силу нарушения требований части 2 статьи 262 АПК РФ о направлении копии отзыва иным лицам, участвующим в деле.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и ООО "СОЖ" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 (далее также - договор, л.д. 27-30), по условиям п. 1.1 которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в УЗИО г. Уфы (вх. N 16458 от 15.05.2019), в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2019 по делу N А07-25259/2018 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 02:55:020215:1546, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по проспекту Октября у пересечения с ул. Чудинова, разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): деловое управление, магазины, целевое (функциональное): для завершения строительства административно-торгового здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020215:1497, общей площадью 3 000 кв.м (далее - участок).

В силу п. 2.3 договора на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020215:1497, согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости об объекте недвижимости N 99/2019/263803481 от 28.05.2019, запись государственной регистрации N 02:55:020215:1497-02/101/2019-9 от 30.04.2019.

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 15.05.2019 до 15.05.2022. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны договора установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 15.05.2019.

На основании п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок определен в приложении к договору.

В соответствии с п. 4.2 договора размер арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями), исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Согласно п. 4.7 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд, но не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 7.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

По акту приема-передачи от 11.07.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020215:1546, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по проспекту Октября у пересечения с ул. Чудинова, общей площадью 3 000 кв.м, был передан в арендное пользование ООО "СОЖ" (л.д. 36).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 09.01.2020 N 99/2020/306122483 (л.д. 42) за ООО "СОЖ" с 30.04.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020215:1497.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.01.2020 N 99/2020/305947115 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020215:1546 за ООО "СОЖ" зарегистрировано обременение в виде аренды по договору земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 (л.д. 49-54).

Ответчиком была произведена частичная оплата арендной платы по договору, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями (л.д. 99-105, 128-137).

Между Управлением (арендодатель) и ООО "СОЖ" (арендатор) было подписано соглашение о перераспределении земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или право собственности на которые не разграничено и земельных участков, находящихся на праве аренды от 28.06.2020 N 6/СМ (л.д. 97-98), согласно п. 1 которого стороны достигли соглашения об изменении границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:020215:1546, путем перераспределения земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или право государственной собственности на которые не разграничено и земельных участков, находящихся на праве аренды, с целью формирования земельного участка соответствующего земельному участку П-25 в границах, предусмотренных проектом межевания территории, ограниченной проспектом Октября, улицами Трамвайная, Чудинова в Орджоникидзевском районе городского округа г. Уфа, Республики Башкортостан, утвержденным постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2020 N 524, а также решением Управления земельных и имущественных отношений г. Уфы от 22.06.2020 N 1113 "О перераспределении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой".

Согласно п. 2 указанного Соглашения в результате перераспределения земельных участков образуется 1 земельный участок, соответствующий земельному участку П-25, предусмотренному постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2020 N 524: категория земель: земли населенных пунктов, площадь: 1 604 кв.м. (с учетом допустимой действующим законодательством погрешности), вид разрешенного использования: деловое управление.

Право аренды на земельный участок, указанный в п. 2 настоящего Соглашения, возникает у ООО "СОЖ" на основании заключаемого между сторонами в соответствии с п. 18 ст. 39.8 ЗК РФ дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды N 851-19 от 11.07.2019 земельного участка, с момента государственной регистрации такого дополнительного соглашения (п. 3 Соглашения).

30.12.2020 между Управлением (арендодатель) и ООО "СОЖ" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 971-20 от 30.12.2020 в отношении преобразованного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020215:1684 площадью 1 604 кв.м (л.д. 120-121).

По акту приема-передачи от 30.12.2020 указанный земельный участок был передан ответчику в арендное пользование (л.д. 125).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019, Управление направило ООО "СОЖ" претензию от 23.04.2020 N УЗ 3613 с требованием в течение 30 дней с момента направления претензии оплатить задолженность по арендной плате в размере 1 858 059 руб., пени в размере 175 367 руб. 21 коп. (л.д. 5, 17-19).

Оставление указанной претензии со стороны ООО "СОЖ" без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные правоотношения вытекают из исполнения сторонами условий договора аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019. С учетом ненадлежащего исполнения ООО "СОЖ" обязательства арендатора по уплате арендных платежей суд первой инстанции нашел требования Управления обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ООО "СОЖ" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 02:55:020215:1546, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по проспекту Октября у пересечения с ул. Чудинова, разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): деловое управление, магазины, целевое (функциональное): для завершения строительства административно-торгового здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020215:1497, общей площадью 3 000 кв.м.

Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по аренде ООО "СОЖ" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020215:1546.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 4.7 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договора в части оплаты арендной платы, просил суд взыскать с ответчика, с учетом произведенной оплаты, задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 за период с 29.12.2019 по 30.08.2020 в размере 720 260 руб. 64 коп., согласно представленному расчету (л.д. 47).

Судом первой интенции была проверена правильность произведенного Управлением расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 и суд нашел данный расчет верным.

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере и за указанный им период, в материалы дела ответчиком представлено не было.

Расчет истцом задолженности по арендной плате ответчиком опровергнут также не был.

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком представлено не было, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 за период с 29.12.2019 по 30.08.2020 в размере 720 260 руб. 64 коп.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:020215:1546, являвшегося предметом аренды по спорному договору, фактически выбыла из обладания ответчика летом 2019 года по инициативе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что ответчиком был демонтирован забор и предоставлен беспрепятственный доступ на земельный участок представителям подрядной организации ООО "Уралагротехсервис" для начала производства работ по строительству (реконструкции) фонтана "Танцующие журавли", обоснованно были отклонены судом первой инстанции, поскольку ООО "СОЖ" не представило суду достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, также площадь земельного участка, которая, по мнению апеллянта, выбыла из его обладания.

Представленные обращения ООО "СОЖ" в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан о пересмотре размера арендной платы в связи с фактическим выбытием из обладания ответчика части спорного земельного участка, вопреки мнению апеллянта, вышеуказанных обстоятельств и невозможности использования ООО "СОЖ" земельного участка в спорный период не подтверждают.

Из дела следует, что с учетом заключённого сторонами соглашения о перераспределении земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или право собственности на которые не разграничено и земельных участков, находящихся на праве аренды от 28.06.2020 N 6/СМ (л.д. 97-98) 30.12.2020 между Управлением (арендодатель) и ООО "СОЖ" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 971-20 от 30.12.2020 в отношении преобразованного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020215:1684 площадью 1 604 кв.м (л.д. 120-121), и по акту приема-передачи от 30.12.2020 указанный земельный участок был передан ответчику в арендное пользование (л.д. 125).

Доказательств того, что до указанной даты ООО "СОЖ" было лишено объективной возможности пользоваться земельным участком с кадастровым номером 02:55:020215:1546 всей его площадью, в материалах дела не имеется.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 за период с 31.07.2019 по 30.08.2020 в размере 303 319 руб. 70 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 7.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Управления о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Представленный расчет неустойки судом первой инстанции был проверен, признан арифметически верным. Контррасчет нестойки, доказательства чрезмерного характера взыскиваемой неустойки ответчик не представил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку по договору аренды земельного участка N 851-19 от 11.07.2019 в заявленном истцом размере.

Доводы подателя жалобы не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, что по смыслу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, не может служить основанием для отмены судебного акта.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ООО "СОЖ" не была уплачена государственная пошлина за ее рассмотрение, определение апелляционного суда от 12.07.2021 в части предоставления документа, подтверждающего уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, ООО "СОЖ" исполнено не было, с ООО "СОЖ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2021 по делу N А07-21297/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОЖ" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СОЖ" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова