Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 19АП-3247/21 по делу N А35-1628/2018

г. Воронеж

16 августа 2021 г.

А35-1628/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13.08.2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16.08.2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Безбородова Е.А.

судей Седуновой И.Г.

Владимировой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Омельченко О.В.,

при участии:

конкурсный управляющий ООО "Логэр" Манина И.В., паспорт РФ,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Рогозна" на определение Арбитражного суда Курской области от 07.05.2021 по делу N А35-1628/2018, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рогозна" о разрешении разногласий в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Логэр" (ОГРН 1114632009238, ИНН 4632157010) несостоятельным (банкротом), третье лицо - комитет по управлению имуществом Курской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рогозна" обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Логэр" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Курской области от 07.05.2018 (резолютивная часть объявлена 26.04.2018) заявление признано обоснованным, в отношении общества с ограниченной ответственностью "Логэр" введена процедура наблюдения.

Решением арбитражного суда от 30.10.2018 (резолютивная часть объявлена 23.10.2018) общество с ограниченной ответственностью "Логэр" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Гараева Ирина Викторовна.

08.06.2020 общество с ограниченной ответственностью "Рогозна" обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

признать недействительными первые и повторные торги по продаже залогового имущества должника;

определить начальную цену продажи заложенного имущества в размере 18 219 000 руб. 00 коп.:

- здание, назначение: нежилое, этажность 3, с кадастровым номером 46:29:101042:2066, площадью 1584,3 кв.м, литер А2, адрес: г. Курск, ул. Привокзальная, дом 2. Стоимость: 14 187 000 руб. 00 коп.;

- здание, назначение: нежилое, этажность 1, с кадастровым номером 46:29:101042:2039, площадью 79,7 кв.м, литер В1, адрес: г. Курск, ул. Привокзальная, дом 2. Стоимость: 566 000 руб. 00 коп.;

- здание, назначение: нежилое, этажность 1 с кадастровым номером 46:29:101042:2036, площадью 40,6 кв.м, Литер Б1, адрес: г. Курск, ул. Привокзальная, дом 2. Стоимость: 162 000 руб. 00 коп.;

- здание, назначение: нежилое, этажность 2, с кадастровым номером 46:29:101042:2038, площадью 268 кв.м, Литер В5, адрес: г. Курск, ул. Привокзальная, дом 2. Стоимость: 1 766 000 руб. 00 коп.;

- здание, назначение: нежилое, этажность: 1, подземная этажность: 1, с кадастровым номером 46:29:101042:2344, площадью 233,4 кв.м, Литер Б, адрес: г. Курск, ул. Привокзальная, дом 2. Стоимость: 1 538 000 руб. 00 коп.;

определить начальную цену продажи незаложенного имущества в размере: земельный участок с кадастровым номером 46:29:103148:854 площадью 9 703 кв.м стоимостью 4 662 000 руб. 00 коп.; земельный участок с кадастровым номером 46:29:103148:853 площадью 14 616 кв.м стоимостью 5 815 000 руб. 00 коп.

реализовать залоговое имущество на торгах совместно с правом аренды на земельные участки, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Привокзальная, д. 2, с кадастровыми номером 46:29:103148:854 площадью 9 703 кв.м, а также с кадастровым номером 46:29:103148:853 площадью 14 616 кв.м.

Определением Арбитражного суда Курской области от 07.05.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным определением, ООО "Рогозна" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В электронном виде через сервис "Мой арбитр" от конкурсного управляющего ООО "Логэр" Маниной И.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложением, которые суд приобщил к материалам дела.

Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от уполномоченного органа поступила письменная позиция, содержащая ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя.

Конкурсный управляющий ООО "Логэр" Манина И.В. возражала на доводы апелляционной жалобы, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, считает обжалуемое определение законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав конкурсного управляющего ООО "Логэр" Манину И.В., изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.11.2019 конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 4370840 о проведении торгов.

24.12.2019 конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 4530023 о признании торгов несостоявшимися.

19.01.2020 конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 4599257 о проведении повторных торгов.

27.02.2020 конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 4754726 о признании повторных торгов несостоявшимися.

08.06.2020 ООО "Рогозна" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску лица, чьи права и законные интересы были нарушены в результате проведения торгов.

Исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019), следует, что при недостаточности имущества должника для удовлетворения кредиторов соответствующей очереди любой кредитор этой очереди признается заинтересованным лицом в целях оспаривания торгов по продаже имущества должника по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ.

В настоящем споре требование о признании торгов недействительными предъявлено по общим основаниям, заявитель является кредитором должника, следовательно, относится к числу тех лиц, в интересах которых эти торги проводились, и имеет право на погашение данной задолженности за счет выручки. Соответственно, ООО "Рогозна" признается заинтересованным лицом по смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, либо были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Конкурсный кредитор указал, что торги проведены с нарушением ввиду занижения стоимости имущества на 3 643 800 руб. 00 коп., объекты недвижимости выставлены на торги отдельно от права аренды на земельные участки, не опубликована информация "Об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога".

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге (нежилые здания -5 объектов), утверждено залоговым кредитором ООО "Ворт".

Тем самым решение об установлении начальной продажной цены в размере 80% от стоимости оценки принято залоговым кредитором.

При этом, первые и вторые торги признаны несостоявшимися, поскольку не было подано ни одной заявки, в связи с чем довод заявителя апелляционной жалобы о занижении стоимости имущества подлежит отклонению как несостоятельный.

Согласно пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в частности, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержится положение, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вместе с тем нормы права, на которые сослался конкурсный кредитор, не регулируют отношения пользования земельным участком на праве аренды, а потому не подлежат применению в рамках настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, при определении начальной продажной цены объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, конкурсному управляющему надлежит установить, включена ли в определенную им стоимость таких объектов стоимость права пользования земельным участком под ними.

В настоящем случае таким правом пользования является право аренды земельными участками по договорам аренды земельного участка от 20.01.2015 N 5051-14ю, N 5052-14ю сроком на 15 лет. Из решения комитета по управлению имуществом Курской области от 25.12.2014 N 01-19/3098 следует, что данные земельные участки формировались для дальнейшей передачи должнику в целях осуществления производство-хозяйственной деятельности.

Указанное право в силу условий договоров аренды земельного участка (долгосрочный характер аренды с условием о фиксированном размере арендной платы) может иметь экономическую и хозяйственную ценность.

В то же время наличие у права аренды самостоятельной ценности (в отрыве от находящихся на ней объектов) является сомнительным, так как по условиям договоров аренды земельные участки предоставлены для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости.

В связи с чем, суда первой инстанции пришел к выводу о том, что при проведении торгов в отношении отдельных объектов (лотов) следовало указать, что совместно с каждым лотом предметом реализации является право аренды на условиях множественности лиц на стороне арендатор (в случае приобретения лотов разными лицами). В положении о порядке реализации имущества должника следовало заранее определить, каким образом сумма арендного обязательства будет разделена при его исполнении между соарендаторами. При этом обязательства соарендаторов перед арендодателем являются солидарными, то есть арендодатель вправе потребовать уплаты арендной платы от каждого из арендаторов в полном объеме. А раскладка исполнения между соарендаторами должна осуществляться в зависимости от пропорции, установленной в положении о порядке реализации имущества отдельными лотами. Стоимость указанного права аренды должна была быть разделена посредством ее включения в стоимость расположенных на земельном участке объектов пропорционально площади отдельных лотов.

Земельные участки под бомбоубежищем, резервуарами не формировались. Земельный участок под бомбоубежищем в силу закона является собственностью Российской Федерации. По условиям договора от 20.01.2015 N 5051/14ю земельным участок с кадастровым номером 46:29:103148:854 передан должнику для производственно - хозяйственной деятельности.

Вместе с тем, поскольку первые, повторные торги не состоялись, учитывая, что право пользования земельными участками под объектами и обязанность по внесению арендой платы (перенайм) возникнет у нового собственника в силу закона, то правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания торгов недействительными по основанию неправильного определения цены продажи.

С учетом изложенного, правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного кредитора об обязании конкурсного управляющего реализовать залоговое имущество на торгах совместно с правом аренды на земельные участки.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что изменение лота приведет к необходимости проведения торгов с самого начала, что влечет увеличение расходов за счет конкурсной массы.

Конкурсный кредитор указал на отсутствие в публикации информации об определении начальной продажной цены, что лишило кредитора подать возражения относительно порядка продажи залогового имущества должника.

Из материалов дела следует, что 27.03.2019 на ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 3614625 об утверждении порядка продажи.

12.04.2019 ООО "Рогозна" подало заявление в арбитражный суд о разрешении разногласий по вопросу о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога. Данное заявление было оставлено судом без движения, срок оставления без движения продлевался, в дальнейшем заявление было возвращено (определение от 25.06.2019).

08.05.2019 конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога.

14.05.2019 конкурсный управляющий аннулировал сообщение об утверждении порядка.

То есть факт обращения ООО "Рогозна" с заявлением о разрешении разногласий свидетельствует об осведомлённости кредитора об утверждении порядка продажи. Кроме того, все сведения относительно проведения торгов размещены на ЕФРСБ.

При таких обстоятельствах, правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания торгов недействительными ввиду неопубликования информации об определении начальной продажной цены имущества должника.

С учетом вышеизложенного, подлежит отклонению, как несостоятельный, довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в публикации информации об определении начальной продажной цены.

Конкурсный кредитор также просил определить начальную продажную стоимость залогового имущества.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Закона.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется конкурсным управляющим в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

Данный срок был предусмотрен законодателем в целях исключения злоупотреблений со стороны лиц, участвующих в деле о банкротстве, и затягивания процедуры реализации имущества должника.

При этом пропуск установленного законом срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Согласно сообщению от 15.11.2019, размещённому на сайте ЕФРСБ, конкурсным управляющим объявлены торги по реализации 5 объектов недвижимости, обремененного залогом ООО "Ворт", начальная цена продажи имущества в общем размере составила 14 575 200 руб. 00 коп.

В дальнейшем 20.01.2020 на ЕФРСБ опубликовано объявление о проведении повторных торгов с указанием стоимости реализации имущества, дата аукциона - 25.02.2020.

Однако конкурсный кредитор обратился с заявлением о разрешении разногласий 08.06.2020, то есть спустя 3 месяца после того, как не состоялись повторные торги.

Поскольку установленный 10 дней срок пропущен, правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления в данной части.

Конкурсный кредитор просил определить начальную продажную стоимость незалогового имущества.

Оснований для удовлетворения заявления в данной части не имеется, поскольку, как указано выше, в данной ситуации право аренды на земельный участок не имеет самостоятельной ценности, перенайм состоится в силу закона.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Курской области от 07.05.2021 по делу N А35-1628/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Безбородов

Судьи

И.Г. Седунова Г.В. Владимирова