Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2021 г. N 05АП-3635/21 по делу N А59-4552/2020

г. Владивосток

20 августа 2021 г.

Дело N А59-4552/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Добровольской Ксении Александровны,

апелляционное производство N 05АП-3635/2021,

на решение от 19.04.2021 судьи П.Б. Мисилевич

по делу N А59-4552/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567

(ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

к индивидуальному предпринимателю Добровольской Ксении Александровне (ОГРНИП 315650100010072, ИНН 272422723690),

о признании договора краткосрочной аренды нежилого помещения с последующим выкупом фактически заключенным, взыскании арендных платежей в размере 405 116 рублей 79 копеек, неустойки в размере 831 424 рубля 30 копеек,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Добровольской Ксении Александровны (ОГРНИП 315650100010072, ИНН 272422723690)

к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567 (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893),

о расторжении договора N 8567/7-2019 краткосрочной аренды нежилого помещения с выкупом от 28.06.2019,

при участии:

от ПАО "Сбербанк России": представитель Позднякова М.В., по доверенности от 03.03.2020 (участие онлайн);

от ИП Добровольской К.А.: представитель Евсеев В.В., по доверенности от 18.09.2020,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - банк, ПАО "Сбербанк") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Добровольской Ксении Александровне (далее - предприниматель, ИП Добровольская К.А.), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил:

- признать договор краткосрочной аренды нежилого помещения с последующим выкупом N 8567/7-2019 от 28.06.2019 фактически заключенным,

- взыскать с ИП Добровольской К.А. задолженность по арендным платежам в размере 560 930 рублей 94 копейки, неустойку в размере 1 474 936 рублей 74 копейки.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.10.2020 данное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу N А59-4552/2020.

В свою очередь, ИП Добровольская К.А. обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к ПАО "Сбербанк" о расторжении договора краткосрочной аренды нежилого помещения с последующим выкупом N 8567/7-2019 от 28.06.2019.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.12.2020 данное исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А59-4998/2020.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 13.01.2021 в порядке части 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела N N А59-4552/2020 и А59-4998/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А59-4552/2020.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.04.2021 исковые требования ПАО "Сбербанк" удовлетворены частично. Суд признал договор N 8567/7-2019 краткосрочной аренды нежилого помещения с выкупом от 28.06.2019 заключенным. Также суд взыскал ИП Добровольской К.А. в пользу ПАО "Сбербанк" основной долг в размере 560 930 рублей 94 копейки, 1 469 327 рублей 18 копеек неустойки. В удовлетворении исковых требований банка в остальной части, а также исковых требований предпринимателя отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Добровольская К.А. обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что недостатки, препятствующие использованию спорным помещением по его целевому назначению, не могли и не должны были быть обнаружены арендатором ввиду отсутствия у нее специальных знаний о техническом состоянии помещения и заключения договора в городе Владивостоке. Полагает, что переписка сторон свидетельствует не о передаче помещения, а о наличии обоснованного отказа арендатора от его приемки. Считает, что арендодатель ввел его в заблуждение, указав на то, что помещение принадлежит ему на праве собственности со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации и запись в ЕГРП, в то время, как согласно данным ЕГРН его право собственности на объект аренды зарегистрировано только 04.12.2019. Отмечает, что после указанной даты (04.12.2019) арендодателем не было предпринято действий, направленных на передачу помещения, самостоятельного доступа в спорное помещение для арендатора со стороны арендодателя обеспечено не было, ключи не передавались. Считает, что демонтаж штукатурного слоя в спорном помещении не является доказательством факта передачи имущества арендатору и пользования им в рамках договора аренды, а свидетельствует о производстве подготовительных работа для визуально-инструментального обследования помещения. Утверждает, что акт N 1 от 07.02.2020 не может являться надлежащим доказательством по делу в связи с тем, что арендатор при составлении акта не присутствовал, на осмотр помещения не приглашался, о намерении проведения подобных действий уведомлен не был.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 17.08.2021.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от банка поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве Банк просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель предпринимателя огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель банка против доводов апелляционной жалобы возражает, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, встроенные помещения в жилом доме, назначение - нежилое, общей площадью 588,90 кв.м, этаж Ц, 1, номера на поэтажном плане 1-37 (цок), 1-9 (1 этаж), расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, ул. Советская, 76 принадлежат на праве собственности ПАО "Сбербанк", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АБ 053519 от 01.08.2007.

По коммерческому предложению ИП Добровольская К.А. предложила Банку рассмотреть возможность заключения краткосрочной аренды (на 11 месяцев) нежилого помещения с выкупом для размещения учебных классов. Общая площадь арендуемого помещения составляет 120,1 кв.м (согласно приложенной схеме), которое расположено на 2-м этаже 9-тиэтажного жилого дома по адресу: г. Холмск, ул. Советская, 76.

28.06.2019 между ПАО "Сбербанк" (арендодатель) и ИП Добровольской К.А. (арендатор) подписан договор N 8567/7-2019 краткосрочной аренды нежилого помещения с выкупом (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 103,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Сахалинская область, Холмский район, г. Холмск, ул. Советская, 76 (помещение N 1-9) (далее - спорное помещение), а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенном настоящим договором (пункт 1.1 договора).

План помещения и экспликация являются неотъемлемыми Приложением N 1 к договору. Помещение предоставляется арендатору для размещения учебных классов. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.05.2017, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 65-65-09/004/2007-3388 от 03.07.2007 (пункты 1.2-1.4 договора).

Согласно пункту 1.6 договора срок аренды: 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду (Приложение N 2).

В соответствии с пунктом 2.1 договора передача помещения оформляется актом приема-передачи помещения в аренду, составленным в форме Приложения N 2 к договору, подписанному уполномоченными представителями обеих сторон, с подробным описанием состояния помещения и инженерного оборудования на момент передачи. Арендодатель предоставляет арендатору помещение во временное владение и пользование по акту приема-передачи в течение 5 календарных дней с даты подписания акта. Помещение передается арендатору чистым, полностью освобожденным от не передаваемого арендатору имущества арендодателя и третьих лиц.

В силу пункта 2.5 договора помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной пунктом 2.6 договора выкупной цены, а также при условии уплаты арендной платы за весь срок аренды (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.6 договора выкупная цена помещения составляет 2 620 698 рублей 42 копейки. Арендатор погашает указанную выкупную цену в течение срока договора путем внесения арендных платежей, кроме того, одновременно с последним арендным платежом по договору производится зачет обеспечительного платежа (его оставшаяся часть в том объеме, в котором обеспечительный платеж не был использован арендодателем) в счет погашения оставшейся части выкупной цены.

На основании пунктов 3.1.1., 3.1.9 договора арендатор обязан:

- предоставить арендатору помещение во временное владение и пользование по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению и в соответствии с условиями договора;

- за свой счет осуществлять текущий ремонт здания (за исключением помещения) и любой капитальный ремонт здания и инженерных сетей.

В свою очередь, на основании пунктов 3.3.1, 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6 арендатор обязан:

- принять помещение от арендодателя по акту приема-передачи;

- вносить (уплачивать) арендную плату в размере и сроки, установленные договором;

- своевременно за счет собственных средств производить капитальный и текущий ремонт помещения при условии получения арендатором (при необходимости) соответствующих разрешений в уполномоченных органах (организациях) на проведение таких работ с передачей надлежаще заверенных копий этих документов арендодателю в течение 5 календарных дней с момента получения таких разрешений;

- осуществлять капитальный и текущий ремонт после получения письменного разрешения арендодателя и в течение срока согласованного сторонами;

- без предварительного согласия арендодателя не производить каких-либо работ по реконструкции помещения или иных работ в помещении, которые могут затронуть несущие конструкции здания, в котором находится помещение, перепланировку помещения, не размещать каких-либо вывесок, рекламных конструкций снаружи помещения или здания в котором находится помещение, а также внутри помещения, но видимых снаружи помещения.

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора арендатор вправе беспрепятственно занять и использовать помещение, а также осуществлять все иные права арендатора по договору в течение срока аренды без какого-либо вмешательства или препятствий со стороны арендодателя.

Согласно пункту 4.1 договора совокупный платеж за 1 кв.м помещения в месяц составляет 1 587 рублей 75 копейки, в том числе НДС (20%) - 264 рубля 62 копейки, и включает в себя платежи за пользование помещением и платежи в погашении выкупной цены помещения.

Совокупный ежемесячный платеж за всю площадь помещения, состоящий из арендной и выкупной платы, составляет 164 805 рублей 34 копейки, в том числе НДС (20%) - 27 467 рублей 56 копеек, что включает арендную плату за пользование помещением в сумме 31 162 рубля 83 копейки, в том числе НДС (20%) - 5 193 рубля 81 копейка, и платеж в погашение выкупной цены помещения в сумме 133 642 рубля 51 копейка, в том числе НДС (20%) - 22 273 рубля 75 копеек.

В силу пункта 4.3 договора арендная плата начисляется со дня передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, по день подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения (Приложение N 3) или акта приема-передачи в собственность (Приложение N 4).

Во избежание сомнений, в случае досрочного расторжения договора арендная плата за любой неполный месяц срока аренды рассчитывается пропорционально фактическому количеству календарных дней такого неполного месяца срока аренды.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи.

Арендатор уплачивает арендную плату за последующие месяцы в соответствии с графиков внесения платежей по договору (приложение N 5) не позднее 10 числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является первый, следующий за ним рабочий день (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 6.1. договор распространяется на отношения сторон, возникшие с даты его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В пункте 7.1 договора стороны подтвердили, что на дату подписания договора предоставляемое во временное владение и пользование помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, согласованным сторонами, и пригодно для использования в соответствии сего назначением и условиями договора.

Письмом от 11.11.2019 N 8567-05-исх/73 ПАО "Сбербанк" обратилось к предпринимателю с просьбой подписать акт приема-передачи объекта, расположенного по адресу: г. Холмск, ул. Советская, 76, площадью 103,8 кв.м, указав на то, что по состоянию на 11.11.2019 такой акт предпринимателем не подписан, в то же время, в помещении предпринимателем проведены работы по капитальному ремонту (перепланировке).

Претензионным письмом от 30.12.2019 исх.N 1 предприниматель указала на невозможность принятия ей спорного помещения по акту приема-передачи по следующим основаниям:

- арендодатель не представил арендатору документов на помещение, а именно: документов, подтверждающие факт преобразования объекта аренды в новый объект недвижимости и проведения кадастрового учета в отношении преобразованного объекта аренды в целях его дальнейшего выкупа и регистрации перехода права собственности на объект в соответствии с условиями договора;

- объекта аренды не соответствует требованиям безопасности и условиям договора, в подтверждении чего была представлена копия акта визуально-инструментального обследования несущих строительных конструкций от 09.12.2019 N 18/1284, составленный ООО "Центральная строительная лаборатория "Сахалинстрой", копия письма N 662-01.03 от 24.12.2019 АО "Институт "Сахалингражданпроект".

В связи с изложенным предприниматель потребовала:

- соразмерного снижения размера арендной платы и выкупной цена на 327 338 рублей без НДС с соответствующим уменьшением совокупного ежемесячного платежа, направив вместе с претензией проект соответствующего дополнительного соглашения;

- предоставления документов, подтверждающих постановку на кадастровый учет преобразованного помещения, являющегося объектом аренды по договору.

В ответном письме от 31.01.2020 N 8567-06-исх/4 Банк сообщил, что на основании проведенных ремонтных работ арендатором была произведена фактическая передача помещения.

Банком отмечено, что на момент заключения договора, помещение площадью 103,8 кв.м должно передаваться в аренду, согласно пункту 2.1 договора, по акту приема передачи, как часть объекта, принадлежащего Банку на праве собственности. В связи с этим непредставление "документов, подтверждающих факт преобразования объекта аренды в новый объект недвижимости", на этапе исполнения обязательств но договору аренды помещения ни в коей мере не препятствует осуществлению арендатором прав по владению и пользованию имуществом, так как до момента исполнения арендатором всех обязательств но договору права собственности на помещение остаются у арендодателя. Отказ от подписания акта приёма-передачи по указанной причине Банк считает необоснованным.

Также в письме указано, что Банком после подписания договора аренды с последующим выкупом взято обязательство по разделению и выделению объекта на кадастровом учете для последующей передачи прав собственности арендатору по истечению срока аренды согласно условиям спорного договора. После проведения кадастровых работ Банком получены правоустанавливающие документы на вновь образованные нежилые помещения, в том числе и на помещения, расположенные на первом этаже площадью 103,8 кв.м, с присвоением отдельного кадастрового номера.

На основании изложенного Банк просил подписать арендатора акт приема-передачи, а после его подписания Банком будет рассмотрен вопрос о возможности устранения выявленных дефектов, отраженных в заключении N 662-01.03 от 24.12.2019 СНТЦ АО "Институт "Сахалингражданпроект".

Письмом N 4 от 10.02.2020 предприниматель повторно просила предоставить Банк документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет преобразованных нежилых помещений. Также в письме указано на не устранение банком недостатков сдаваемого имущества, а именно: не убраны пакетники от кондиционеров, интернет-кабели, кабели с видео сервера, оптико-волоконный кабель.

Ответным письмом от 17.02.2020 N 8567-05-исх/2 Банк сообщил, что по состоянию на 07.02.2020 в переданных арендатору помещениях отсутствуют пакетники от кондиционеров, кабели с видео сервера. Опто-волоконный кабель и интернет-кабели являются транзитными линиями провайдера связи, которые проходят через помещения первого этажа и необходимы для обеспечения связью жильцов дома.

При этом Банк повторно отметил, что передача арендатору документов на объект аренды, подтверждающих его постановку на кадастровый учет как отдельного объекта, не связана со сроками подписания акта приема-передачи помещений в аренду.

Учитывая изложенное, банк повторно просил арендатора подписать акт приема-передачи помещения по договору до 20.02.2020.

Ответным письмом от 24.03.2020 предприниматель, повторно указав на непредставление арендатору документов на помещение и несоответствие объекта требования безопасности и условиям договора, сообщила о невозможности принять объект аренды с подписанием акта приема-передачи до устранения выявленных дефектов.

Претензией от 25.06.2020 N 8567-05-исх/62 Банк обратился к предпринимателю с требованием погасить имеющуюся у него задолженность по спорному договору в срок до 20.07.2020.

Поскольку взаимные претензии Банка и предпринимателя удовлетворены не были, последние обратились в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящими исками.

Рассмотрев исковые требования Банка о признании спорного договора краткосрочной аренды нежилого помещения с последующим выкупом фактически заключенным, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из указанной нормы следует, что для признания договора заключенным требуется одновременное наличие двух признаков:

- согласование сторонами всех существенных условий договора соответствующего вида;

- соблюдение сторонами установленной законом формы договора соответствующего вида.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По смыслу вышеуказанной нормы существенными условиями договора аренды помещения является его предмет, то есть объект аренды (в данном случае помещение).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Повторно проанализировав содержание спорного договора, апелляционный суд пришел к выводу, сторонами был согласован его предмет - объект аренды: спорное помещение, имеющее согласно пункту 1.1 договора следующие идентификационные характеристики: площадь - 103,8 кв.м, этаж - 1, расположенное по адресу: Сахалинская область, Холмский район, г. Холмск, ул. Советская, 76 (помещение N 1-9). В Приложение N 1 к спорному договору отражен план расположения помещения, а также его площадь, адрес и описание.

Довод апеллянта о том, что арендодатель ввел его в заблуждение относительно объекта аренды, указав на то, что помещение принадлежит ему на праве собственности со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации и запись в ЕГРП, подлежит отклонению в силу следующего.

В пункте 1.4 договора сторонами отмечено, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.05.2017, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 65-65-09/004/2007-3388 от 03.07.2007.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 65 АБ 053519 от 01.08.2007 ПАО "Сбербанк" на основании договора купли-продажи от 14.05.2017 принадлежат на праве собственности встроенные помещения в жилом доме, назначение - нежилое, общей площадью 588,90 кв.м, этаж Ц, 1, номера на поэтажном плане 1-37 (цок), 1-9 (1 этаж), расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, ул. Советская, 76.

Следовательно, арендодатель передал в пользование арендатору часть помещений общей площадью 103,8 кв.м из помещений общей площадью 588,90 кв.м, принадлежащих ему на праве собственности в здании по вышеуказанному адресу, что действующему законодательству не противоречит.

Так, согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Учитывая данные разъяснения, передача в аренду только части принадлежащих Банку на праве собственности помещений не может свидетельствовать о введении арендатора в заблуждение относительно предмета аренда, поскольку, как было установлено выше, сторонами были согласованы все идентификационные характеристики передаваемого в аренду помещения.

То обстоятельство, что переданная в аренду часть помещений была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости (кадастровый номер 65:09:00000020:878) только 03.12.2019, то есть после заключения договора аренды, на выводы о согласовании сторонами договора условий о его предмете повлиять не могут. Указанные обстоятельства никоим образом не препятствовали ответчику владеть и пользоваться спорным помещением в соответствии с условиями спорного договора аренды, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Таким образом, с учетом Приложения N 1 к договору аренды, отсутствие спора относительно того, какие именно помещения являются предметом договора, отсутствие постановки арендуемых помещений на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта не являлось бы препятствием даже для государственной регистрации спорного договора аренды (в случае ее необходимости при заключении договора аренды на более длительный срок).

Ссылки апеллянта на то, что при отсутствии постановки арендуемого помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта он не смог бы оформить право собственности на такое помещение, на выводы о заключенности спорного договора также повлиять не могут. Более того, как уже было установлено судом, такие действия были совершены истцом 03.12.2019, то есть в период действия арендных отношений, каких-либо негативных последствий для арендатора указанные обстоятельства не повлекли.

Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). При этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 550 предусматривает аналогичную форма договора продажи недвижимости - письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости также влечет его недействительность.

Как видно из материалов дела, спорный договор (в том числе, и Приложения к нему) был подписан обеими сторонами и заверен их печатями, что ответчиком не оспаривается.

Принимая во внимание, согласование сторонами всех существенных условий договора, а также соблюдение ими установленной законом формы договора аренды помещения, отсутствие иных признаков ничтожности такой сделки, договор краткосрочной аренды нежилого помещения с последующим выкупом N 8567/7-2019 от 28.06.2019 следует оценивать как заключенный.

При этом наличие либо отсутствие факта передачи арендуемого помещения в пользование арендатору не влияет на заключенность спорного договора, а касается вопросов его исполнения, что согласуется с его условиями (пункты 3.1.1, 3.3.1, 6.1).

О факте заключенности спорного договора свидетельствует также и предмет искового требования предпринимателя, поскольку расторгнуть возможно только уже ранее заключенный договор.

При таких условиях, исковые требования Банка в части признания спорного договора краткосрочной аренды нежилого помещения с последующим выкупом фактически заключенным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, Банк потребовал взыскать с предпринимателя задолженность по арендным платежам в размере 560 930 рублей 94 копейки за период с 16.08.2019 по 13.01.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих требований в рассматриваемой части Банк ссылается на фактическое пользование ответчиком спорным помещением с 10.08.2019, поскольку именно с указанной даты арендатором в спорных нежилых помещениях осуществлялись строительно-монтажные работы по их перепланировке, в подтверждении чего в материалы дела был представлен акт осмотра помещения N 1 от 07.02.2020.

Предприниматель, возражая против заявленных требований, указывает, в том числе, на то обстоятельство, ему спорное помещение по акту приема-передачи, как того требует пункт 2.1 спорного договора, не передавалось. Также арендодателем не было предпринято действий, направленных на передачу помещения, не был обеспечен самостоятельный доступ в спорное помещение для арендатора, так как ключи от помещения последнему не передавались. Также отметил, что вышеназванный акт N 1 от 07.02.2020 не может являться надлежащим доказательством по делу в связи с тем, что арендатор при составлении акта не присутствовал, на осмотр помещения не приглашался, о намерении проведения подобных действий уведомлен не был.

Рассмотрев вышеуказанные доводы ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Из материалов дела следует, что Банк неоднократно (письмами от 11.11.2019 N 8567-05-исх/73, от 31.01.2020 N 8567-06-исх/4, от 17.02.2020 N 8567-05-исх/2) обращался в адрес предпринимателя с просьбой подписать акт приема-передачи спорного объекта, на что последний (в письмах от 30.12.2019 исх.N 1, N 4 от 10.02.2020, от 24.03.2020) отвечал отказом.

Вместе с тем, отсутствие предусмотренного статьей 655 ГК РФ акта приема-передачи объекта может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что фактически арендатору такой объект не передавался и он им не пользовался.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018.

Как было верно установлено судом первой инстанции, фактическая передача спорного помещения арендатору и пользования им в рамках спорного договора аренды подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Так, 26.09.2016 по заказу ИП Добровольской К.А. и на основании представленной ею документов АО "Институт "Сахалингражданпроект" было составлено заключении о возможности выполнения перепланировки в спорном помещении.

09.12.2019 по заказу ИП Добровольской К.А. ООО "Центральная строительная лаборатория "Сахалинстрой" был составлен акта визуально-инструментального обследования несущих строительных конструкций от N 18/1284. Из содержания акта следует, что при его составлении специалисты непосредственно находились в спорном помещении, производили соответствующие измерения поверхностей стен, перегородок, пола, потолков. На момент обследования ответчиком выполнен демонтаж штукатурного слоя на всю высоту стены по оси 2 и на ширину 1,03 м от грани стены по оси Б в сторону оси В (со стороны помещения N 4), что последним не оспаривается.

23.03.2020 и 04.07.2020 при непосредственном участии самого предпринимателя были составлены акты осмотра помещения, в которых было зафиксированы его различные недостатки с приложением фотоматериалов.

Указанные документы, а также сведения, изложенные в переписке сторон, вопреки доводам апелляционной жалобы предпринимателя свидетельствуют о том, что в спорный период у него имелся фактический доступ в спорное помещение, которым последний непосредственно пользовался, производя в нем ремонтные и перепланировочные работы, необходимые экспертные исследования и осмотры.

При этом доказательств того, что арендодатель каким-либо образом препятствовал в допуске или пользовании арендатором спорным помещением, в материалы дела представлено не было. Напротив, из писем Банка усматривается настойчивое желание последнего оформить факт передачи спорного помещения в соответствии с условиями спорного договора.

Ссылки апеллянта на то обстоятельство, что техническое состояние спорного помещения не позволяет его использовать по целевому назначению (размещения учебных классов), ввиду его несоответствия требованиям безопасности, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что находящиеся во владении и пользовании ответчика спорные помещения не могли быть им использованы по предусмотренному договором аренды целевому назначению, в том числе, по причине нарушения правил безопасности.

Согласно позиции ответчика, для оборудования дополнительного эвакуационного выхода в спорном помещении в целях его соответствия действующим требованиям противопожарной безопасности предпринимателем были осуществлены действия, направленные на его перепланировку.

Однако в вышеназванном акте визуально-инструментального обследования несущих строительных конструкций от 09.12.2019 N 18/1284 был сделан вывод, что расширение существующего дверного проема и устройство "нового" влияет на несущую способность прилегающих строительных конструкций и безопасность эксплуатации объекта. По вопросу возможности расширения существующего дверного проема и устройство "нового", с учетом установленных обстоятельств, следует обратиться в СНТЦ ОАО "Институт "Сахалингражданпроект".

Согласно имеющемуся в материалах дела заключения АО "Институт "Сахалингражданпроект" от 26.09.2016 была установлена возможность перепланировки в спорном помещении с точки зрения конструктивных решений.

Каких-либо иных доказательств относительно технического состояния спорного помещения предпринимателем представлено не было.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства подтверждают лишь возможность нарушения правил безопасности при эксплуатации спорного здания в случае осуществления его перепланировки.

Доказательств того, что техническое состояние спорного помещения на момент поступления в фактическое пользование арендатору от арендодателя не соответствовало требованиям правил безопасности, предпринимателем в материалы дела не представлено.

Более того, в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Апелляционный суд отмечает, что предприниматель, приобретая спорное помещение в аренду, тем более с последующим выкупом, в целях размещения учебных классов, должен был быть осведомлен обо всех нормативно установленных требованиях, предъявляемым к таким помещениям, в том числе, о наличии в помещении дополнительного эвакуационного выхода.

Отсутствие в спорном помещении дополнительного эвакуационного выхода, вопреки доводу апеллянта, не относится к числу недостатков, которые имеют скрытый характер либо могли быть обнаружены исключительно специалистом с использованием специальных методов и приборов измерения, в связи с чем такой недостаток помещения мог и должен быть обнаружен ответчиком на момент его визуального осмотра.

Однако ответчик, напротив, в пункте 7.1 договора согласился с тем, что на дату подписания договора (28.06.2019) предоставляемое во временное владение и пользование помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, согласованным сторонами, и пригодно для использования в соответствии сего назначением и условиями договора.

Ссылка предпринимателя факт заключения договора в городе Владивостоке, при фактическом нахождении помещения в городе Холмске, в настоящем случае правового значения не имеет, поскольку согласие ответчика с условием пункта 7.1 спорного договора предполагает, что он был осведомлен о техническом состоянии арендуемого помещения.

Более того, спорный договор аренды был заключен по инициативе предпринимателя, которая направила в ПАО "Сбербанк" коммерческое предложение с приложением схемы расположения нежилого помещения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что в настоящем случае на основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду спорного помещения вне зависимости от подписания либо неподписания акта приема-передачи спорного помещения в качестве Приложения N 2 к договору.

Таким образом, учитывая факт заключения сторонами спорного договора аренды, фактического использования арендуемого помещения ответчиком в заявленный истцом период, уклонение самого арендатора от подписания акта приема-передачи, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей не имеется.

Вместе с тем, в нарушение условий договора и требований закона предприниматель надлежащим образом арендные платежи не вносил, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, апелляционная коллегия признает его обоснованным, арифметически верным в сумме общей сумме 560 930 рублей 94 копейки. Возражений относительно расчета задолженности ответчик не выразил.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскании основного долга в заявленном размере.

Относительно требования истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате за период с 16.08.2019 по 13.01.2021 в размере 1 474 936 рублей 74 копеек, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что при нарушении арендатором срока внесения арендной платы - арендатор обязан выплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размере 1% включая НДС, от просроченной суммы арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Повторно проверив представленный истцом расчет пени, апелляционный суд установил, что указанный расчет произведен неверно, постольку период просрочки исчислялся истцом в нарушение условий договора о сроках и периодичности внесения арендных платежей (пункты 4.4, 4.5 договора). Так, срок просрочки арендной платы за первый месяц начинает течь с 17.08.2019, а за последующие месяцы - с 11 числа текущего месяца либо если этот день не является рабочим днем, то с первого, следующего за ним рабочим днем.

Учитывая вышеуказанные условия договора, коллегия соглашается с произведенным судом первой инстанции расчетом неустойки, согласно которому ее размер составил 1 469 327 рублей 18 копеек. Возражений относительно данного расчета неустойки стороны не выразили.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения обязательства подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, то суд апелляционной инстанции признает исковые требования в части взыскания пени обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 1 469 327 рублей 18 копеек.

Поскольку извещенный надлежащим образом о судебном разбирательстве ответчик заявление об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки в суде первой инстанции не заявлял, вследствие чего, учитывая статус индивидуального предпринимателя у Добровольской К.А., оснований для уменьшения размера неустойки у суда первой инстанции не имелось.

В части требований предпринимателя о расторжении спорного договора суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование своих требований о расторжении договора предпринимателем приведены доводы аналогичные доводами возражений против удовлетворения требований Банка, в том числе, относительно непередачи спорного помещения в пользование арендатору и несоответствия технического состояния помещения его целевому назначению.

Вместе с тем, вышеуказанные доводы предпринимателя уже были рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены по соответствующим основаниям.

Из материалов дела судебная коллегия не усматривает в действиях арендодателя каких-либо иных нарушений, влекущих досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора.

При таких условиях оснований для удовлетворения исковых требований ИП Добровольской К.А. у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.04.2021 по делу N А59-4552/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова