Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 г. N 16АП-1636/21 по делу N А63-16883/2020

г. Ессентуки

23 августа 2021 г.

Дело N А63-16883/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2021.

Полный текст постановления изготовлен 23.08.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., при учатии в судебном заседании от заинтересованного лица - министерства имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644) - Иващенко В.В., доверенность от 01.04.2020, в отсутствие заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Азизова Зайнудина Курбаналиевича (ОГРИП 304264122700081), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Азизова Зайнудина Курбаналиевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2021 по делу N А63-16883/2020,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Азизов Зайнудин Курбаналиевич (далее - глава КФХ, заявитель), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - минимущества края, заинтересованное лицо), о признании недействительным решения от 04.09.2020 N 16095/04; об обязании миниимущества края заключить с главой КФХ договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:36:000000:1365, площадью 1 989 151 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, в границах муниципального образования Полтавского сельсовета, для сельскохозяйственного производства, в пределах оставшегося срока субаренды до 09.07.2027, на условиях соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 10.07.2017 N 4-36; о взыскании с минимущества края в пользу главы КФХ в случае неисполнения в срок решения суда по 2 000 руб., в день до момента исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2021 в удовлетворении заявления отказано, поскольку решение минимущества края соответствует нормам действующего земельного законодательства..

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. При этом указывает, что досрочное прекращение договора аренды влечет возникновение у субарендатора права, а у арендодателя гражданско-правовой обязанности по заключению договора аренды с субарендатором в пределах и на условиях первоначального договора аренды.

В письменном отзыве на жалобу административный орган просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов от 27.06.2017 N 122 между минимуществом края и государственным унитарным предприятием Ставропольского края "Сельскохозяйственное предприятие Зеленогорское" (далее - ГУП СК "СХП Зеленогорское") 10.07.2017 заключен договор N 4-36 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды) с кадастровым номером 26:36:000000:1365, площадью 1 989 151 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, в границах муниципального образования Полтавский сельсовет, для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок).

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок аренды устанавливался с 10.07.2017 по 09.07.2027.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, пунктом 4.3.2 договора аренды, ГУП СК "СХП Зеленогорское" согласовало письмом от 25.12.2019 N23117/05 с минимуществом края предоставление земельного участка в субаренду главе КФХ.

По итогам согласования между ГУП СК "СХП Зеленогорское" и главой КФХ 27.12.2019 заключен договор субаренды б/н в отношении земельного со сроком действия, не превышающий срок действия основного договора аренды, а именно с 27.12.2019 по 09.07.2027 (пункт 5.1 договора субаренды).

Договор субаренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15.01.2020, номер регистрационной записи 26:36:000000:1365-26/010/2020-4.

На основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 01.11.2019 N 464-рп "О ликвидации государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Сельскохозяйственное предприятие Зеленогорское", распоряжения минимущества края от 07.11.2019 N 859 "О создании ликвидационной комиссии государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Сельскохозяйственное предприятие Зеленогорское" принято решение о ликвидации и формировании ликвидационной комиссии ГУП "СХП Зеленогорское".

Соглашение от 21.08.2020 о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края от 10.07.2017 N 4-36 (далее - соглашение о расторжении от 21.08.2020), зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.09.2020 N peг. записи 26:36:0000000:1365-26/010/2020-9.

07 августа 2020 года глава КФХ обратился в минимущества края с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях прекращенного договора аренды в порядке статьи 618 ГК РФ.

04 сентября 2020 года минимущество края в уведомлении N 16095/04 отказало Главе КФХ в заключении договора аренды в связи с регистрацией соглашения о расторжении договора аренды с ГУП СК "СХП Зеленогорское" и прекращения договора аренды.

Заявителю указано на необходимость обращения с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Считая отказ противоречащим нормам гражданского законодательства и нарушающим права (интересы) главы КФХ в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Частью 2 названной нормы предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При этом, как указано в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

С 01.09.2013 статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной, за исключениями, установленными названной статьей.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Как следует из материалов дела, договор аренды между минимуществом края и ГУП СК "СХП Зеленогорское" заключен 27.06.2017 на торгах, договор субаренды между ГУП СК "СХП Зеленогорское" и главой КФХ заключен 17.12.2019.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ (до заключения договоров аренды и субаренды), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Часть 2 статьи 39.6 3 устанавливает исчерпывающий перечень случаев, при которых заявитель наделяется преимущественным правом на приобретение земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду без проведения торгов.

Исходя из буквального толкования положений статьи 39.6 Земельного кодекса, автоматическая пролонгация договора субаренды аренды земельного участка законодательством не предусмотрена.

В данном случае договор аренды прекращен в связи с ликвидацией арендатора -ГУП СК "СХП Зеленогорское", соответственно прекращен и договор субаренды.

В силу части 2 статьи 607 ГК РФ, части 2 статьи 22 Земельного кодекса нормы земельного законодательства имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства в части регулирования отношений по поводу использования земельных участков.

Таким образом, статья 36.6 Земельного кодекса выступает специальной нормой по отношению к положениям части 1 статьи 618 ГК РФ и части 2 статьи 621 ГК РФ.

Судом установлено, что соглашение от 21.08.2020 о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края от 10.07.2017 N 4-36 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.09.2020 номер регистрационной записи 26:36:0000000:1365-26/010/2020-9.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор субаренды автоматически расторгнут в момент государственной регистрации прекращения права аренды по основному договору (соглашение о расторжении от 21.08.2020).

Согласно пункту 1 статьи 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

В соответствии со статьей 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Как следует из материалов дела, глава КФХ являлся субарендатором спорного земельного участка, обратился в минимущества края заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, не являясь арендатором в предыдущих правоотношениях по аренде, договор аренды прекращен в связи с ликвидацией арендатора, в силу статьи 419 ГК РФ договор аренды от 10.07.2017 N 4-36, заключенный между минимуществом края и ГУП СК "СХП Зеленогорское", прекратил свое действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам.

Основания для заключения с главой КФХ договора аренды без проведения торгов по срок действия первоначального договора аренды от 10.07.2017 N 4-36 у минимущества края отсутствовали, в связи с чем, отказ соответствует нормам действующего земельного законодательства.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их.

С учетом изложенного, основания для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2021 по делу N А63-16883/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.Г. Сомов И.А. Цигельников