Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 г. N 09АП-36338/21 по делу N А40-252676/2020

город Москва

31 августа 2021 г.

Дело N А40-252676/20

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-252676/20, по иску ООО "16" (ОГРН 1037739294339) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) третье лицо: Правительство Москвы

о расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мелкова З.Р. по доверенности от 03.03.2021 г.;

диплом номер ВСГ 4076088 от 14.07.2009 г.,

от ответчика: Кашина Л.А. по доверенности от 23.12.2020 г.,

диплом номер ВСА 0380419 от 09.06.2005,

от третьего лица: Кашина Л.А. по доверенности от 27.08.2020 г.;

диплом номер ВСА 0380419 от 09.06.2005 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "16" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N И-09-001050 от 22.04.2016 г.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением суда от 21.04.2021 г. иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Распоряжения Департамента от 18.12.2015 N 25093 проведен аукцион во продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0005016:3133, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Магистральная, вл. 18.

По результатам аукциона, оформленного протоколом о результатах торгов от 17.03.2016 N 4-6/2016 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды N И-09-001050 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005016:3133, для целей строительства автомойки с шиномонтажом, со следующими технико-экономическими показателями; общая площадь (кв.м) - 520; суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен (кв.м.) - 580; предельное количество этажей 2; предельная высота зданий, строений, сооружений (м) - 10; плотность застройки (тыс.кв.м/га) - в соответствии с условиями Договора (п. 1.4 Договора аренды).

Согласно п.п. 2.1, 2.2: Договор аренды заключен на 10 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Государственная регистрация Договора аренды проведена в установленном порядке 13.05.2016 (реестровый номер записи N 77-77/022-77/0122204/2016-2362/2).

Параметры объекта строительства, согласованные в пункте 1.4 Договора аренды, соответствовали требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, приведенным в пункте 2.2.2, 2.2.4 Градостроительного плана земельного участка от 26.08.2015 N RU77-213000-015456, действовавшего в период заключения Договора.

Согласно п. 2.1 ГПЗУ основным видом разрешенного использования земельного участка является обслуживание автотранспорта (4.9).

В обоснование искового заявления истец ссылается на то обстоятельство, что земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением.

Так, при заключении Договора истцу в качестве документов при проведении аукциона предоставлен градостроительный план участка.

В ГПЗУ N RU77-213000-015456 являвшегося основанием для ознакомления с характеристиками земельного участка не имелось информации об ограничениях использования земельного участка, в том числе о расположении в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Пункт 2.2 ГПЗУ устанавливал правила к назначению и параметрам объекта капитального строительства - Автомойка с шиномонтажем, максимальный процент застройки -33%.

Истец неоднократно направлял заявления для получения разрешения на строительство автомойки с шиномонтажем в разрешительные учреждения, однако получил отказ в связи с Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г N 120-ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы".

В связи с расхождением в договоре и ГПЗУ объектов строительства, получить разрешение строительство объекта с характеристиками, указанными в п. 1.4 Договора, не представляется возможным.

Согласно Постановлению N 120-ПП от 28.03.2017 г. изменился вид использования земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005016:3133, размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.0 (4.9.0).

Согласно ГПЗУ часть земельного участка расположена в границах защитной зоны объекта культурного наследия "Московская окружная железная дорога".

Площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет -326,48 кв.м. (36,28%земельного участка). При этом, при заключении договора аренды информация об ограничениях использования земельного участка (расположении в границах зоны с особыми условиями использования территорий) до арендатора не доводилась и в самом договоре такая информация отсутствует.

Информация о нахождении части участка в границах зоны, установленной 95-ФЗ от 05.04.2016 г.(ответ Москомархитектуры от 14.05.2018 г.). Об изменении вида использования земельного участка и невозможности капитального строительства объекта, указанного в п. 1.4 Договора стало также известно из отказа в разрешении на строительство.

16.09.2020 г. Истец в целях получения разрешения на строительство Автомойки с шиномонтажем, на земельном участке 77:09:0005016:3133, было направлено заявление в ГУП "Мосгоргеотрест".

ГУП "Мосгоргеотрест" ответил что, через данный участок в 2017 году проложена трасса кабельной линии 220 кВт, построенная методом горизонтального направленного бурения (ГНБ). Границы охранной зоны объекта электросетевого хозяйства должны были быть определены организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании.

Строительство трассы начато 15.12.2016 г., закончено 20.12.2016 г.

Собственник земельного участка не уведомил арендатора о согласовании проложения на земельном участке трассы кабельной линии, сведений о границах охранной зоны, в которой запрещено проводить строительные работы (Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160). Зоны охраны кабеля в надлежащем порядке не зарегистрированы. Возможность строительства объекта капитального строительства в охранной зоне кабеля отсутствует.

Ответчик полагает, что арендодатель, заключая договор аренды, обладал информацией о том, что строительство объекта невозможно, ссылается на ст. 611, 612 ГК РФ в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направлял в адрес ответчика письмо с требованием о досрочном расторжении договора.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что:

- Постановлением Правительства Москвы N 120-ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы" указанный земельный участок разрешено использовать под размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных -, не указанных в коде 2.7.1.0.;

- строительство объекта указанного в п. 1.4 Договора заведомо невозможно;

- Общество не имело возможности с момента утверждения градостроительного плана земельного участка использовать земельный участок, предоставленный в аренду по целевому назначению;

- часть земельного участка (326,48кв.м.) расположена в границах защитной зоны объекта культурного наследия. Через земельный участок после заключения договора, без уведомления арендатора проведена линия кабельной трассы;

- Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 27.09.2016 N 725 (далее - Приказ N 725) в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (ансамбля), включен выявленный объект культурного наследия "Московская окружная дорога. Комплекс зданий и сооружений, 1903-1908 г., арх. А.Н. Померанцев, инженеры: АД Прокурят, С. Карейша, П. Рашевский, П.Я. Каменцев. Комплекс зданий и сооружений станции "Пресня", 1903-1908., арх. А.Н. Померанцев, инж. С. Карейша", расположенных по адресам: 1-й Силикатный пр., д. 10, ж. 10А, ул. 3-я Магистральная, д. 19, стр. 3, д. 26, стр. 1, д. 36, стр. 2, а также установлены границы территории объекта культурного наследия.

В числе памятников культурного наследия, составляющих ансамбль объекта культурного наследия регионального значения, включен объект - "Будка центрального управления стрелками и сигналами, расположенная по адресу: станция Пресня. ПК 372+85-ПК 432+30, лит. 28.25".

Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 09.09.2019 N 738 (далее -Приказ N 738) утверждено местоположение границ защитных зон вышеуказанного объекта культурного значения. Графическое описание границ защитной зоны объекта - "Будка центрального управления стрелками и сигналами, расположенная по адресу: станция Пресня. ПК 372+85-ПК 432+30, лит. 28.25" - приведено в приложении N 13 к Приказу N 738.

Сведения о границах защитной зоны указанного объекта отражены на Публичной кадастровом карте (реестровый номер Зоны с особыми условиями использования территории - 77:9-6.82).

Как подтверждается сведениями Публичной кадастровой карты, а также отражено в выписке из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005016:3133, участок частично вошел в границы установленной защитной зоны.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил сведений о возможности освоения земельного участка в срок и его использования по целевому назначению в соответствии с условиями заключенного договора.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Поскольку ответчиком не осуществлено и не начато строительство, предусмотренное сторонами в договоре, сохранение действия такого договора влечет ущерб для истца, целью которого как арендодателя при заключении договора было именно возведение на арендованном участке поименованного объекта.

Данный факт влечет необходимость расторжения спорного договора в судебном порядке в соответствии с правилами ст. 450 ГК РФ.

Судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-252676/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Алексеева Е.Б. Проценко А.И.