Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2021 г. N 11АП-12486/21 по делу N А55-2856/2021

г. Самара

02 сентября 2021 г.

Дело N А55-2856/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Ануфриевой А.Э., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 августа 2021 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 июня 2021 года по делу N А55-2856/2021 (судья Разумов Ю.М.),

принятое по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара

к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б"

о взыскании 5 897 859 руб. 10 коп.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - представитель Егорова Т.В. по доверенности от 09.02.2021,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б" о взыскании 5 897 859 руб. 10 коп., в том числе: 2 115 538 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 20.08.2019 по договору аренды земельного участка N 008119з от 15.01.2001, 782 320 руб. 99 коп. пени за период с 01.03.2015 по 20.08.2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены в части. С ответчика в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара взыскано 1 391 414 руб. 47 коп., в том числе: 1 277 137 руб. 54 коп. основного долга, 114 2 76 руб. 93 коп. пени, и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 21 536 руб. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания основного долга, отменить решение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с обжалуемым решением в части взыскания суммы основного долга в размере 1 277 137 руб. 54 коп., полагая, что истец необоснованно просил взыскать сумму основного долга из расчета измененных и повышенных ставок, в нарушение условий заключенного между истцом и ответчиком дополнительного соглашения от 30.04.2004.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционный суд от представителя истца отзыв не направлен, явка представителя не обеспечена.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru, в судебное заседание суда второй инстанции своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах, применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 15.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Арендодатель; Истец) и ЗАО "Гостиница Октябрьская" заключен договор N 008119з аренды земельного участка, общей площадью 1 099,70 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Аврора, д. 209, под гостиницу.

Согласно пункту 3.1. договора N 008119з его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 19.08.2000. Срок действия Договора истекает 20.08.2003.

15.01.2001 между Арендодателем и Арендатором был подписан акт приема-передачи, на основании которого вышеуказанный земельный участок передан арендатору в пользование.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 07.12.2020 на основании договора купли-продажи помещения от 05.04.2011 Арендатором по договору аренды N 008119з стало ООО "Октябрьская Б" (далее - Ответчик, Арендатор). С момента перехода права собственности на помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 209, права арендатора земельного участка перешли к ООО "Октябрьская Б".

Земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов, с указанной даты в силу прямого указания закона права Арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара N 1 от 11.01.2017 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками для целей, не связанных со строительством, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, урегулирования разногласий при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды, купли -продажи земельных участков, представленных для целей, не связанных со строительством, и освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости в судебном порядке.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал, что именно Департамент вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена на территории городского округа Самара.

Согласно пункту 6.1.5 указанного договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Как указал истец, в период с 01.10.2014 по 20.08.2020 ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 2 115 538 руб. 11 коп., а также истцом были начислены пени за период с 01.03.2015 по 20.08.2020 в сумме 3 782 320 руб. 99 коп. согласно пункту 7.2. договора.

Претензией N 15-07-15/29774 от 02.09.2020 Истец предложил Ответчику оплатить образовавшуюся задолженность по договору аренды N 008119з в течение семи дней с момента получения претензии, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требовании, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Использование земли в Российской Федерации является платным (статья 65 ЗК РФ). В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Ответчик исковые требования истца не признал, заявил о пропуске срока исковой давности. Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года. Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 207 ГК РФ определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Исковое заявление было направлено в суд 03.02.2021 по почте (л.д.71).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает. Претензия от 02.09.2020 была направлена в адрес ответчика 03.09.2020, в связи с чем приостанавливается течение исковой давности на срок 30 дней, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ срок для принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Таким образом, верно установил суд первой инстанции, долг за период с 01.10.2014 по 04.01.2018 в сумме 838 400 руб. 57 коп. попадает под срок исковой давности, а также пени, начисленные за просрочку в оплате арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2017, размер которых составляет 2639551 руб. 67 коп., поэтому в указанной части в иске обоснованно отказано обжалуемым решением. Возражений относительно выводов суда первой инстанции в указанной части апелляционная жалоба не содержит, не заявлено их истцом

Подлежит взысканию арендная плата за период с 05.01.2018 по 20.08.2019, которая составит 1 277 137 руб. 54 коп., а также пени за период с 11.01.2018 по 20.08.2019 составят 1 142 769 руб. 32 коп. что соответствует техническому расчету представленному истцом (л.д.103-105).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая данное ходатайство, Арбитражный суд Самарской области в силу условий статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации признал подлежащую уплате неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и уменьшил ее, поскольку исчисляемая неустойка в размере, представленном договором, в разы превышает годовой размер арендной платы, что свидетельствует о получении истцом необоснованной выгоды. Согласно п. 7.2 договора размер неустойки за просрочку арендных платежей составляет 0,3 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что подлежащая взысканию неустойка несоразмерна последствиям неисполнения обязательства по оплате ввиду установления в договоре высокого её размера по сравнению с ключевой ставкой ЦБ РФ (4,25 % годовых на день предъявления иска или же 0,01% в день) и превышающую двукратную ключевую ставку ЦБ РФ - 0,02% - в 15 раз, поэтому в порядке ст. 333 ГК РФ следует уменьшить пени в 10 раз до 114 276,93 руб. (что не ниже 2- х кратной ключевой ставки ЦБ РФ). В отношении данных выводов апелляционная жалоба не содержит возражений.

При указанных обстоятельствах, в силу ст.ст. 330, 331 ГК РФ суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковые требования следует удовлетворить частично в сумме 1 391 414 руб. 47 коп., в том числе: 1 277 137 руб. 54 коп. основного долга, 114 2 76 руб. 93 коп. пени, а в остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Доводы ответчика о прекращении обязательств по внесению арендной платы 01.08.2019, а не как указывает истец 20.08.2019, суд первой инстанции обоснованно счел несостоятельными, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован 21.08.2019, что следует из Выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка.

В абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Также суд первой инстанции не принял во внимание доводы ответчика о необходимости определения размера арендной платы за спорный период согласно условиям договора и дополнительного соглашения к нему от 30.04.2004 (16095,39 руб. ежемесячно), поскольку истец не уведомлен об изменении размера арендной платы, договор заключен до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Аналогичный довод является основанием к апелляционному обжалованию решения.

Суд первой инстанции установил, что согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце пятом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" названного постановления Пленума, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Доводы апелляционной жалобы нельзя признать основанными на верном толковании закона. Поскольку в соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за такие земельные участки в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015, подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным по формуле, предусматривающей определение размера арендной платы с применением коэффициента вида использования земельного участка.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия судей приходит к выводу, что суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 1 277 137 руб. 54 коп. и возложил на ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом норм права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы (оплачены платежным поручением N 102 от 08.07.2021).

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 июня 2021 года по делу N А55-2856/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Октябрьская Б" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

А.Э. Ануфриева Л.Л. Ястремский