Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2021 г. N 12АП-7238/21 по делу N А57-3994/2021

г. Саратов

03 сентября 2021 г.

Дело N А57-3994/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Землянниковой В.В., Степуры С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Артемовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЮГ"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июля 2021 года по делу N А57-3994/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЮГ" (413853, Саратовская область, г. Балаково, ул. Титова, д. 2А, строение 1, офис 302, ОГРН 1196451009270, ИНН 6439096282),

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство,

заинтересованные лица:

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (413840, Саратовская область, г. Балаково, ул. Трнавская, д. 12, ОГРН 1026401410067, ИНН 6439034991),

Помирчий Юрий Валерьевич (г. Краснодар),

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (413864, Саратовская область, г. Балаково, ул. Трнавская, д. 12, ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436),

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью "АЮГ" - Воротникова Е.В., действующего на основании доверенности от 15.02.2021, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Решетникова А.Б., действующего на основании доверенности от 21.05.2021 N 01-12/2794, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Тумбаковой Н.П., действующей на основании доверенности от 11.01.2021, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "АЮГ" (далее - ООО "АЮГ", Общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным решения (ответа) Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - администрация, орган местного самоуправления) от 14.12.2020 N 1213/1 об отказе в выдаче ООО "АЮГ" разрешения на строительство, об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 июля 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "АЮГ" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области просит удовлетворить апелляционную жалобу ООО "АЮГ".

Администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 05.08.2021, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участников процесса, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением объединенной администрации города Балаково и Балаковского района Саратовской области от 19.07.1996 N 1003 "О переоформлении временной платной автостоянки на 300 машино-мест на две по 150 мест" переоформлена временная платная автостоянка на 300 машино-мест, расположенная севернее 7 микрорайона, с Лемешкина Анатолия Анатольевича на Соловьева Александра Александровича, Лемешкину Галину Семёновну путем раздела общего земельного участка площадью 0,936 га на два участка по 0,468 га каждый, для устройства двух временных платных автостоянок по 150 машино-мест. Также данным постановлением на Управление архитектуры и градостроительства возложена обязанность подготовить и выдать строительные паспорта Соловьеву А.А. и Лемешкиной Г.С., на комитет по земельным ресурсам и землеустройству возложена обязанность переоформить договор аренды на земельный участок с Лемешкина А.А. на Соловьева А.А. и Лемешкину Г.С. пунктом 4 данного постановления указано на возможность ведения строительных работ после получения разрешения в инспекции ГАСН и оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок (т. 3, л.д. 60).

Постановлением администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 11.09.1997 N 1313/1 утвержден акт приемки законченной строительством платной автостоянки в 7 микрорайоне у старого аэропорта (т. 3, л.д. 61-63).

06.08.1998 на основании постановления Администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 20.07.1998 N 2420 между администрацией Балаковского муниципального образования (арендодатель) и Лемешкиной Г.С. (арендатор) заключен договор аренды земли, по условиям которого Лемешкиной Г.С. в аренду на 5 лет с 20.07.1998 по 19.07.2003 предоставлен земельный участок площадью 4 680 кв.м, расположенный по адресу: г. Балаково, севернее 7 микрорайона, для размещения платной автостоянки (т. 3, л.д. 119-122).

19.04.2001 между Лемешкиной Г.С. (продавец) и Денисовой Н.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи огражденной автостоянки, уборной автостоянки, замощения автостоянки, опор освещения автостоянки, встроенного нежилого помещения автостоянки на втором этаже двухэтажного нежилого здания, по условиям которого Денисовой Н.М. приобретено и принято в собственность недвижимое имущество, состоящее из ограждения (забор, ворота) протяженностью 216 п.м, замощения общей площадью 658,8 кв.м, встроенного нежилого помещения общей площадью 13,5 кв.м, на втором этаже двухэтажного нежилого здания, уборной площадью застройки 1,2 кв.м, опор освещения в количестве 9 штук, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский район, севернее 7-го микрорайона, на земельном участке площадью 4 680 кв.м (т. 3, л.д. 123-124).

Из договора от 19.04.2001 следует, что указанные объекты принадлежали Лемешкиной Г.С. на праве собственности согласно акту о приемке законченного строительством объекта от 09.09.1997, утвержденного постановлением администрации Балаковского муниципального образования от 11.09.1997 N 1313/1, постановления объединенной администрации города Балаково и Балаковского района Саратовской области от 19.07.1996 N 1003.

17.05.2001 зарегистрировано право собственности Денисовой Н.М. на автостоянку, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2001 серия 64 АА N 121599 (т. 3, л.д. 125).

20.09.2001 постановлением главы Балаковского муниципального района Саратовской района N 2922 утверждены итоги межевания инвентаризации земельных участков, расположенных на землях поселений, и землепользователей, с правом пользования и целевым использованием земель, в том числе в отношении земельного участка с адресным ориентиром: Балаковский район, севернее 7-го микрорайона, площадью 0,4680 га, с целевым использованием - земли общественной застройки - для размещения автостоянки (т. 3, л.д. 31-34).

В пункте 5 приложения N 1 постановлению от 20.09.2001 N 2922 указано на прекращение права аренды указанного земельного участка Лемешкиной Г.С. и предоставление его на праве аренды Денисовой Н.М.

14.02.2002 на основании постановления от 20.09.2001 N 2922 между Администрацией Балаковского муниципального образования Саратовской области (арендодатель) и Денисовой Н.М. (арендатор) заключен договор аренды земли САР-05 N 498, по условиям которого Денисовой Н.М. в аренду на 10 лет предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Балаковский район, севернее 7-го микрорайона, площадью 0,4680 га, относящегося к землям общественной застройки, для размещения автостоянки (т. 3, л.д. 132-138).

02.08.2012 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о земельном участке площадью 4 680 кв.м с кадастровым номером 64:05:010503:88 (т. 1, л.д. 30).

Постановлением Администрации от 17.11.2012 N 5416 земельному участку с кадастровым номером 64:05:010503:88 присвоен адрес: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126.

Постановлением Администрации от 26.04.2013 N 1377 Денисовой Н.М. в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 4 680 кв.м с кадастровым номером 64:05:010503:88 с разрешенным использованием - для размещения автостоянки (т. 2, л.д. 10).

05.06.2013 на основании постановления Администрации от 26.04.2013 N 1377 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурса администрации (арендодатель) и Денисовой Н.М. заключен договор аренды земли N 193, по условиям которого Денисовой Н.М. в аренду на 49 лет (с 26.04.2013 по 25.04.2062) предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:05:010503:88, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок (т. 2, л.д. 6-9).

28.05.2020 между Денисовой Н.М. (продавец) и Помирчим Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Помирчим Ю.В. приобретен объект недвижимости автостоянка, расположенная по адресу: Саратовская область, г. Балаково, севернее 7-го микрорайона, с кадастровым номером: 64:05:120201:205, включающая в себя встроенное нежилое помещение (литер А1) общей площадью 13,5 кв.м на втором этаже двухэтажного нежилого здания (литер А); ограждение протяженностью 216 п.м (литер 1); замощение площадью застройки 4658,8 кв.м (литер 7); уборную площадью застройки 1,2 кв.м (литер У); опоры освещения, 9 штук (литер 3) (т. 1, л.д. 101).

В соответствии с соглашением от 28.05.2020 права и обязанности по договору аренды земли от 05.06.2013 N 193 перешли от Денисовой Н.М. к Помирчему Ю.В. (т. 2, л.д. 35-36).

21.06.2020 между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Помирчим Ю.В. заключен соглашение о расторжении договора от 05.06.2013 N 193 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:88 с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения автостоянки (т. 2, л.д. 43).

22.06.2020 между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации (продавец) и Помирчим Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 54, по условиям которого Помирчий Ю.В. приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4680 кв.м с кадастровым номером 64:05:010503:88, расположенный по адресу: Саратовская области, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126, вид разрешенного использования - земли общественной застройки - для размещения автостоянки (т. 2, л.д. 46-48).

Указанный земельный участок предоставлен Помирчему Ю.В. без проведения аукциона на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащего Помирчему Ю.В. на праве собственности объекта недвижимости - автостоянки.

15.07.2020 между Помирчим Ю.В. (арендодатель) и ООО "АЮГ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ООО "АЮГ" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:88 площадью 4680 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126, для строительства "Объекта придорожного сервиса. АГНКС" (т. 1, л.д. 23-26).

По заявлению Помирчего Ю.В. основной вид разрешенного использования был изменен на "Объекты дорожного сервиса" (4.9.1), о чем соответствующие изменения внесены в ЕГРН.

10.12.2020 ООО "АЮГ" обратилось в Администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Объекты дорожного сервиса АГНКС" на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:88 площадью 4680 кв.м, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126 (т. 1, л.д. 28-29).

Письмом от 14.12.2020 N 1213/1 Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказала ООО "АЮГ" в выдаче разрешения на строительство на основании пункта 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 22.06.2020 N 54 является ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий и не наделяющей собственника правом на осуществление на нем строительства, сделка по передаче спорного участка в аренду ООО "АЮГ" ничтожна, ООО "АЮГ" также не обладает правом осуществления строительства на данном земельном участке (т. 1, л.д. 10-14).

ООО "АЮГ" полагая, что отказ в выдаче разрешения на строительство, изложенным в письме от 14.12.2020 N 1213/1, является незаконным, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, основывался на том, что договор аренды земельного участка от 15.07.2020, заключенный на основании ничтожной сделки, не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, в связи с чем Администрация правомерно отказал обществу в выдаче разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

Пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, а также выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (часть 11 статьи 51 ГрК РФ).

Отказ в выдаче разрешения на строительство может иметь место в случае отсутствия документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Иных оснований для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство статья 51 ГрК РФ не предусматривает.

В силу пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

Как следует из оспариваемого письма от 14.12.2020 N 1213/1 Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, отказывая в выдаче ООО "АЮГ" разрешения на строительство, пришла к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.07.2020 года, заключенный между ООО "АЮГ" (арендатор) и Помирчим Ю.В. (арендодатель), не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором планируется строительство, поскольку данный договор является ничтожной сделкой, как и договор купли-продажи земельного участка N54 от 22.06.2020 года, заключенный между Помирчим Ю.В. (покупатель) и Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (продавец).

Судебная коллегия считает данный отказ неправомерным в силу следующего.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (абзац 2).

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом.

При государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. В таких случаях нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Целью заявленного требования по делу является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, является движимым имуществом.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

По смыслу указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Следовательно, правовые категории "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" не совпадают по своему объему и содержанию.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Администрация же такими полномочиями не наделена и не может констатировать ничтожность договоров аренды земельного участка и купли-продажи объекта, право собственности Помирчего Ю.В. на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Зарегистрированное право собственности Помирчего Ю.В. на объект - автостоянка путем предъявления соответствующего иска Администрацией не оспорено.

Администрация, в случае, если полагает, что данный объект не является объектом недвижимости, в суд с иском о признании права на такой объект отсутствующим, так же не обращалась.

При таких обстоятельствах, у Администрации не имелось правовых оснований для констатации ничтожности договоров аренды земельного участка и купли-продажи спорной автостоянки.

Суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего спора, отказывая в удовлетворении требований, так же пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.07.2020 с кадастровым номером 64:05:010503:88 общей площадью 4680 кв.м., заключенный на основании ничтожной сделки, не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок.

При этом суд исходил из того, что поскольку автостоянка, включающая в себя: ограждение протяженностью 216 п.м., литр 1; замощение площадью застройки 4658,8 кв.м. литер 7; опоры освещения 9 штук литер З, не является объектом недвижимости, то и право на получение в собственность земельного участка в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ у Помирчего Ю.В. не возникло.

Вместе с тем, между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Помирчим Ю.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка N 54 от 22.06.2020, без проведения торгов.

Указанные выше нарушения законодательства свидетельствуют, по мнению суда первой иснтанции, о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка N 54 от 22.06.2020 с адресным ориентиром: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126, с кадастровым номером 64:05:010503:88, площадью 4680 кв.м., с видом разрешенного использования "земли общественной застройки - для размещения автостоянки", заключенного между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Помирчим Ю.В.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда в силу следующего.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2015 N 304-ЭС15-11476 было отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно статье 133.1 ГК РФ, действовавшей на момент регистрации права федеральной собственности на спорное сооружение, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии со статьей 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Из приведенных норм права следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости, а совокупность объединенных единым назначением вещей образует единый недвижимый комплекс при условии регистрации в ЕГРН права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Как следует из Выписки из ЕГРН, за Помирчим Ю.В. с 17.09.2013 зарегистрировано право собственности на единый объект - автостоянка с кадастровым номером: 64:05:120201:205, расположенная по адресу: Саратовская область, г. Балаково, севернее 7-го микрорайона, на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:88, включающая в себя основное строение (лит. А, А1) площадью 20 кв.м., уборную (лит. У) площадью 2 кв.м., забор (лит 1) протяженностью 210 м.; ворота (лит2) протяженностью 6-м.; опоры железобетонные количество 9 шт., провод А-25, протяженностью 660 м., светильники "Кобра" 250 количество 9 шт., кабель АВВГ3*25 протяженностью 339 м.; замощение площадью 4 698,8 кв.м. (т. 1, л.д. 18-19).

Так же ранее право собственности на данный объект как комплекс - автостоянка было зарегистрировано за Денисовой Н.М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.3, л.д. 125).

Данный объект - автостоянка возведен в установленном законом и иными нормативными актами порядке в 1997 году, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил, действующими в тот период.

Так, постановлением объединенной администрации города Балаково и Балаковского района Саратовской области от 19.07.1996 N 1003 "О переоформлении временной платной автостоянки на 300 машино-мест на две по 150 мест" переоформлена временная платная автостоянка на 300 машино-мест, расположенная севернее 7 микрорайона, с Лемешкина Анатолия Анатольевича на Соловьева Александра Александровича, Лемешкину Галину Семёновну путем раздела общего земельного участка площадью 0,936 га на два участка по 0,468 га каждый, для устройства двух временных платных автостоянок по 150 машино-мест.

При этом данное постановление предусматривало осуществление строительных работ после получения разрешения ГАСН и оформления правоустанавливающих документов на земельный участок (т.3, л.д. 60).

Таким образом, воля Объединенной администрации города Балаково и Балаковского района Саратовской области в 1996 году была направлена на осуществление строительства спорной автостоянки.

Постановлением Администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 11.09.1997 N 1313/1 утвержден акт приемки законченной строительством платной автостоянки в 7 микрорайоне у старого аэропорта (т. 3, л.д. 61-63).

При этом с учетом давности событий и возможности утраты документов, судебная коллегия учитывает, что при приемке законченной строительством объекта - автостоянки у Администрации не было возражений относительно того, что под строительство объекта не был предоставлен земельный участок.

После приемки законченной строительством платной автостоянки постановлением Администрации от 20.07.1998 N 2420 переоформлены в аренду земельные участки, предоставленные под временные платные автостоянки на две автостоянки: Соловьеву А.А. и Лемешкиной Г.С. (т.3, л.д. 98).

Таким образом, Администрация постановила переоформить предоставленные ранее земельные участки в аренду, в том числе под постоянную построенную спорную автостоянку.

06.08.1998 между Администрацией Балаковского муниципального образования (арендодатель) и Лемешкиной Г.С. (арендатор) заключен договор аренды земли N 440, по условиям которого Лемешкиной Г.С. в аренду на 5 лет с 20.07.1998 по 19.07.2003 предоставлен земельный участок площадью 4 680 кв.м, расположенный по адресу: г. Балаково, севернее 7 микрорайона, для размещения платной автостоянки (т. 3, л.д. 99-103).

В последующем, уполномоченный орган неоднократно предоставлял земельный участок в аренду для размещения автостоянки.

Так, 05.06.2013 на основании постановления Администрации от 26.04.2013 N 1377 между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурса администрации (арендодатель) и Денисовой Н.М. заключен договор аренды земли N 193, по условиям которого Денисовой Н.М. в аренду на 49 лет (с 26.04.2013 по 25.04.2062) предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:05:010503:88, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок (т. 2, л.д. 6-9).

В соответствии с соглашением от 28.05.2020 права и обязанности по договору аренды земли от 05.06.2013 N 193 перешли от Денисовой Н.М. к Помирчему Ю.В. (т. 2, л.д. 35-36).

Таким образом, заключение договора аренды на столь длительный срок (49 лет), при регистрации права собственности Помирчева Ю.В. на имущество - автостоянку как единый комплекс, так же свидетельствует о предоставлении земельного участка уполномоченным органом именно под объект недвижимости, а не под временный объект.

Следовательно, с учетом вышеизложенного, спорная автостоянка является недвижимым имуществом - единым недвижимым комплексом, возведенным в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Договор купли-продажи от 22.06.2020 N 54, заключенный между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации (продавец) и Помирчим Ю.В. (покупатель), по условиям которого Помирчий Ю.В. приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4680 кв.м с кадастровым номером 64:05:010503:88, расположенный по адресу: Саратовская области, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126, как и договор аренды земельного участка от 15.07.2020, заключенный между Помирчим Ю.В. (арендодатель) и ООО "АЮГ" (арендатор), в установленном порядке не оспорены.

При этом сторона по сделке - Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, как в первой инстанции, так и в апелляционной, указывает на то, что договор купли-продажи от 22.06.2020 N 54 земельного участка заключен на законных основаниях, автостоянка является единым имущественным комплексом, настаивает на удовлетворении требований Общества.

При таких обстоятельствах, ООО "АЮГ" с заявлением на выдачу разрешения на строительство представлен надлежащий правоустанавливающий документ на землю.

Иных оснований для отказа в выдаче ООО "АЮГ" разрешения на строительство, кроме того, что договор аренды земельного участка от 15.07.2020 года не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, Администрация в оспариваемом отказе не указала и других оснований невозможности выдачи разрешения в суде первой и апелляционной инстанциях не привела.

Представитель Администрации в судебном заседании пояснил суду апелляционной инстанции, что документы, представленные Обществом для выдачи разрешения на строительство Администрацией проверены, иных оснований для отказа, кроме указанного в оспариваемом ответе, не имеется.

По заявлению Помирчего Ю.В. основной вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "Объекты дорожного сервиса" (4.9.1), о чем соответствующие изменения внесены в ЕГРН.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка соответствует объекту, планируемому к строительству.

На основании изложенного, решение (ответ) Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 14.12.2020 N 1213/1 об отказе в выдаче ООО "АЮГ" разрешения на строительство является неправомерным и подлежит признанию недействительным.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

По делу следует принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с пунктом 3 части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя на основании пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Администрацию в течение пяти рабочих дней со дня вынесения настоящего постановления в законную силу выдать обществу с ограниченной ответственностью "АЮГ" разрешение на строительство объекта капитального строительства - "Объект дорожного сервиса, АГНКС" на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:88, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126.

В связи с удовлетворением требований заявителя, в порядке статьи 110 АПК РФ с Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "АЮГ" подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанциях в сумме 4500 рублей.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июля 2021 года по делу N А57-3994/2021 отменить.

Принять новый судебный акт.

Признать недействительным решение (ответ) Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 14.12.2020 N 1213/1 об отказе в выдаче ООО "АЮГ" разрешения на строительство.

Обязать Администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области в течение пяти рабочих дней со вынесения настоящего постановления выдать обществу с ограниченной ответственностью "АЮГ" разрешение на строительство объекта капитального строительства - "Объект дорожного сервиса, АГНКС" на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:88, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, д. 126.

Взыскать с Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1026401410067, ИНН 6439034991) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АЮГ" (ОГРН 1196451009270, ИНН 6439096282) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4500 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Ю.А. Комнатная

Судьи

В.В. Землянникова С.М. Степура