Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2021 г. N 11АП-12822/21 по делу N А65-606/2021

г. Самара

08 сентября 2021 г.

Дело N А65-606/2021

Резолютивная часть постановления оглашена 02 сентября 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 сентября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Ануфриевой А.Э., Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 02 сентября 2021 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 июля 2021 года по делу N А65-606/2021 (судья Андреев К.П.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН 1121690072129, ИНН 1655253822)

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674)

об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань ул. Даурская, 11 пом. 1200, общей площадью 243, 6 кв.м., кадастровый номер 16:50:000000:22498, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 11 404 000 (одиннадцать миллионов четыреста четыре тысячи) рублей".

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань ул. Даурская, 11 пом. 1200, общей площадью 243, 6 кв.м., кадастровый номер 16:50:000000:22498, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 11 404 000 (одиннадцать миллионов четыреста четыре тысячи) рублей" (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 июля 2021 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены, также суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины по иску и расходы на оплату услуг экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 июля 2021 года по делу N А65-606/2021, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, отказав в иске.

Как указал заявитель апелляционной жалобы, Истцом не приведены аргументированные доводы и доказательства недостоверности отчета Комитета стандартам оценки, кроме как вывода завышенной стоимости, указанной в отчете Комитета, соответственно у суда отсутствовали основания определять достоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком в результате, проведенной по инициативе Истца судебной экспертизы.

Таким образом, по мнению заявителя, решение суда подлежит отмене.

Определением от 05 августа 2021 года ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы удовлетворено, апелляционная жалоба оставлена без движения до 03 сентября 2021 года с целью устранения недостатков.

Сопроводительным письмом от 09.08.2021 заявителем представлены необходимые документы.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2021 года суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу к производству, дело назначено к рассмотрению на 02.09.2021.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебное заседание представители истца и ответчика не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

До судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, приобщен к материалам дела.

В отзыве истец указывает на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения указав следующее.

Правила Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с этим, по мнению истца, суд поступил правомерно, назначив независимую экспертизу, ввиду возникших разногласий между сторонами спорного правоотношения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах, применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.10.2018 г. между МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани и Обществом с ограниченной ответственностью "Мегарус-М" заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани N 8912-95 от 01.10.2018 г. - нежилых помещений этажа 1; NN 34,34а,35,38-41,43-46, 50, 50а,52,53,54,57,60,61, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:22498, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11.

05.10.2020 г. истец обратился к ответчику с заявлениями вх. N 19064/KЗИО-BX от 06.10.2020 г. о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность; нежилые помещения этажа 1: NN 34,34а,35,38-41,43-46, 50, 50а,52,53,54,57,60,61, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:22498, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11, пом.1200.

19.10.2020 г. Ответчик письмом исх. N 14997/КЗИО-ИСХ сообщил, что в адрес истца будут направлены предложения о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11, пом. 1200, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:22498.

18.11.2020 г. Ответчик письмом исх. N 16676/КЗИО-ИСХ в дополнении сообщил, что техническая документация по заявленному объекту передана на оценку.

21.12.2020 г. Ответчиком подготовлено в адрес Истца предложение (исх.N 18983/КЗИО-ИСХ) о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11, пом. 1200, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:22498 и передано нарочно. Истцом получен проект договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта недвижимости: первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11, пом. 1200, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер 16:50:000000:22498 с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Цена договора указана в п.2.1 проекта договора в размере 14 680 500,00 (Четырнадцать миллионов шестьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей.

Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости для определения реальной рыночной стоимости нежилых помещений 1 этажа, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:22498, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11, пом. 1200, истец обратился в независимую оценку Автономная некоммерческая организация "Коллегия судебных экспертов".

Согласно отчету N 02-12/2020 от 03.12.2020 г. Автономной некоммерческой организации "Коллегия судебных экспертов" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 243,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Даурская, д. 11 составляет 10 796 000 (Десять миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

15.11.2021 г. Истец направил в адрес Ответчика письмо (вх N 593) в связи с имеющимися разногласиями о стоимости выкупаемого объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:22498, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Даурская, д. 11, пом. 1200 вместе с подписанными и скрепленными печатью договор купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий с соответствующими изменениями в части выкупной стоимости.

15.11.2021 г. Истцом направлено в адрес Ответчика письмо (вх N 591) с просьбой о предоставлении копии отчета от 15.12.2020 N 084-20-ОТ, выполненного по заданию МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани". Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества и направил ответчику предложение о заключении договора с указанием иной цены объекта.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд первой инстанции, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, обоснованно назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта - нежилого помещения по адресу: г. Казань ул. Даурская, 11 пом. 1200.

В суд поступило экспертное заключение N 013/21С, согласно которому по состоянию на 06.10.2020 рыночная стоимость объекта - нежилого помещения по адресу нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань ул. Даурская, 11 пом. 1200, общей площадью 243, 6 кв.м., кадастровый номер 16:50:000000:22498 составляла 11 404 000 руб.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции правомерно пришел к законному и обоснованному выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

При указанных обстоятельствах, учитывая представленное экспертное заключение, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требование истца является обоснованным и подлежащим удовлетворению и п.2.1 проекта договора купли-продажи подлежит изложению в следующей редакции:

"Цена объекта по настоящему договору составляет 11 404 000 (одиннадцать миллионов четыреста четыре тысячи) рублей".

Ввиду удовлетворения исковых требований расходы по оплате госпошлины и проведение судебной экспертизы правомерно отнесены на ответчика.

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны лишь на несогласии с выводами суда, и на неверном толковании положений закона, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Условия договора относительно порядка оплаты четко сформулированы сторонами и не дает оснований для иного толкования. Согласно п.п.3.4.,3.5. основанием для оплаты услуг являются оригиналы путевого листа, акт оказания услуг и счет-фактура или УПД, ТТН. Данные системы ГЛОНАСС не согласованы как условие оплаты. Более того, факт оказания услуг ответчиком не опровергнут, о фальсификации доказательств, представленных истцом, ответчик в суде не заявил.

Позиция ответчика и доводы, изложенные в апелляционной желобе не принимается во внимание судебной коллегией, т.к. основаны на ошибочном толковании условий договора и положений законодательства.

Обоснованность выводов арбитражного суда подтверждается также сложившейся правоприменительной практикой (постановления Арбитражного суда Поволжского округа по делам N N А65-10389/2020, А65-10391/2020 и другие).

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 июля 2021 года по делу N А65-606/2021, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Д.А. Дегтярев

Судьи

А.Э. Ануфриева Е.В. Коршикова