Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2021 г. N 14АП-7642/21 по делу N А05-4500/2021

г. Вологда

08 сентября 2021 г.

Дело N А05-4500/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 сентября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Снигиревой К.Е.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Евро Холдинг" представителя Блинова К.И. на основании доверенности от 01.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа "Город Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 июля 2021 года по делу N А05-4500/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Евро Холдинг" (адрес: 163001, г. Архангельск, ул. Суворова, д. 11, пом. 1; ОГРН 1102901010706, ИНН 2901208777; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (адрес: 163069, г. Архангельск, пл. В.И.Ленина, д. 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Администрация) о понуждении внести изменения в договор аренды от 01.09.2014 N 66/14ок, снизив размер арендной платы на период действия режима повышенной готовности на территории Архангельской области с 01.04.2020 по 15.03.2021 до размера, установленного постановлением Правительства Архангельской области от 14.04.2020 N 199-пп, - 1 руб. за один кв. м площади, путем заключения дополнительного соглашения в срок и на условиях, установленных в постановлении.

Решением суда от 02 июля 2021 года на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды от 01.09.2014 N 66/14ок, предусматривающее освобождение арендатора от уплаты арендных платежей за период с апреля по июнь 2020 года включительно, а также предусматривающее снижение размера арендной платы на период с 01.07.2020 по 31.12.2020 на 50 % от установленного договором размера; в удовлетворении остальной части иска судом отказано; с Администрации в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении требований Общества в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на то, что Администрацией выполнены условия, предусмотренные положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) по уменьшению арендной платы в виде освобождения Общества от ее внесения на 100 % в период с апреля 2020 по июнь 2020 года включительно, а также предоставления отсрочки внесения арендных платежей с даты введения режима повышенной готовности - 18.03.2020 по 30.09.2020 включительно с рассрочкой оплаты на два года равными платежами не чаще одного раза в месяц. Указывает, что Администрацией предоставлены равные условия всем арендаторам муниципального имущества, по которым заключены 168 дополнительных соглашений к договорам аренды муниципального имущества. По мнению апеллянта, уменьшение арендных платежей на разных условиях будет противоречить основным нормам законодательства о защите конкуренции. Обращает внимание суда, что до 15.12.2020 и на настоящий период времени от Общества не поступило заявления о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды N 66/14ок; также до 01.02.2021 от ответчика не поступило заявления об освобождении от внесения арендных платежей по спорному договору. Такое заявление поступило в Департамент муниципального имущества Администрации только 02.03.2021, то есть за пределами срока, установленного муниципальным правовым актом и Законом N 98-ФЗ.

Отзыв на жалобу не поступил. В судебном заседании представитель Общества доводы апеллянта отклонил, просил решение суда оставить без изменения.

Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим судебное заседание состоялось без участия ответчика в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционным судом установлено, что с 30.06.2021 администрация муниципального образования "Город Архангельск" переименована в администрацию городского округа "Город Архангельск", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц. Изменение наименования истца принято судом в порядке статьи 124 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, в собственности муниципального образования "Город Архангельск" находятся нежилые помещения общей площадью 105,6 кв. м, расположенные на I этаже в здании N 11 по ул.Суворова в г.Архангельске.

Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 01.09.2014 заключен договор аренды N 66/14ок, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату для использования под кафе нежилое помещение общей площадью 105,6 кв. м, расположенное на I этаже здания по адресу: г. Архангельск, ул. Суворова, д. 11, в том числе помещения N 1-3, N 5-9, общей площадью 101,2 кв. м и помещение N 4 площадью 4,4 кв. м.

Согласно пункту 1.3 договора срок действия договора в отношении помещений N 1-3, N 5-9, общей площадью 101,2 кв. м, составляет 5 лет с момента государственной регистрации; срок действия договора в отношении помещения N 4 площадью 4,4 кв. м - до 01.01.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2015.

Помещения переданы Обществу по акту приема-передачи.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали, что помещения предоставляются Арендатору для размещения кафе.

Из пояснений истца следует, что Общество спорные помещения фактически использует под размещение банкетного зала, для проведения банкетов и торжеств.

Согласно пункту 3.1 договора размер месячной арендной платы за пользование помещением составляет 30 624 руб.

Письмом от 10.02.2020 N 03-12/188 Администрация уведомила Общество об установлении арендной платы по договору с 01.04.2020 в размере 34 467 руб. 92 коп.; с 01.04.2021 Администрация увеличила размер арендной платы до 35 836 руб. 04 коп.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206, от 02.04.2020 N 239 и от 28.04.2020 N 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 апреля по 08 мая 2020 года установлены нерабочие дни.

Указом губернатора Архангельской области от 17.03.2020 N 28-у "О введении на территории Архангельской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и мерах по противодействию распространению на территории Архангельской области новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Архангельской области с 00 час 00 мин 18.03.2020 введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (далее - режим повышенной готовности).

Согласно пункту 2.2 названного указа (в редакции от 27.03.2020) с 28 марта до 5 апреля 2020 года приостановлена: работа организаций общественного питания, за исключением предоставления услуг по доставке готовой еды, по предоставлению еды на вынос. Указанное ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные организаций общественного питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, предусмотренных в Указе Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней"; объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к настоящему указу, продажи дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Указом губернатора Архангельской области от 03.04.2020 N 44-у, а в последующем указами от 29.04.2020 N 62-у, от 10.05.2020 N 67-у, от 28.05.2020 N 75-у, от 09.06.2020 N 83-у, от 15.06.2020 N 89-у, от 29.06.2020 N 96-у, от 07.07.2020 N 101-у, от 13.07.2020 N 109-у, от 21.07.2020 N 113-у, от 28.07.2020 N 115-у, от 07.08.2020 N 119-у приостановление работы организаций общественного питания продлевалось до 15.08.2020.

В соответствии с указом губернатора Архангельской области от 15.10.2020 N 144-у ограничено время работы предприятий общественного питания с 6 часов до 23 часов, исключая проведение любых торжественных и массовых мероприятий.

Указом губернатора Архангельской области от 09.12.2020 N 186-у также запрещено проведение новогодних и рождественских мероприятий.

В соответствии с указами губернатора от 09.12.2020 N 186-у, от 28.01.2021 N 7-у запрещались организация, проведение и обслуживание торжественных мероприятий (банкетов), поминок, в том числе по заказам, а также любых иных массовых мероприятий в объектах общественного питания.

С 02.03.2021 ограничения на организацию, проведение и обслуживание торжественных мероприятий (банкетов), поминок, в том числе по заказам, а также любых иных массовых мероприятий в объектах общественного питания действовали при условии участия в таких мероприятиях более 20 человек.

Таким образом, деятельность ответчика, связанная с проведением в арендуемом помещении банкетов и иных подобных массовых мероприятий, была приостановлена в период с 28.03.2020 по 01.03.2021. С 02.03.2021 разрешено проведение банкетов при соблюдении численности посетителей не более 20 человек.

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

В связи с изложенным Общество обратилось к Администрации с заявлением об освобождении его от уплаты арендных платежей и предоставлении отсрочки уплаты арендной платы.

Письмом от 03.03.2021 N 18-52/3910 Администрация направила на рассмотрение истцу проект дополнительного соглашения к договору аренды от 01.09.2014 N 66/14ок, в соответствии с которым Арендодатель освобождает Арендатора от уплаты арендных платежей за период с апреля по июнь 2020 года, а также представляет отсрочку уплаты арендной платы за период с 18.03.2020 по 31.03.2020 и за период с 01.07.2020 по 30.09.2020 в размере 100 % месячной арендной платы в сумме 118 516 руб. 53 коп. Арендатор обязуется уплатить задолженность не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023; платежи осуществляются поэтапно не позднее 10-го числа текущего месяца в период с 01.01.2021 по 30.11.2022 по 4 938 руб. 19 коп., в декабре 2022 года - 4 938 руб. 16 коп.

Не согласившись с предложенными Администрацией условиями, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования законными и обоснованными частично.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заявляя требование об изменении договора аренды, истец сослался на статью 451 ГК РФ, а именно на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вследствие пандемии коронавирусной инфекции.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 4 статьи 19 названного Закона предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном 30.04.2020 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. При этом арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Постановление N 434) утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее - Перечень).

Деятельность, осуществляемая Обществом, попадает в Перечень, утвержденный Постановлением N 434. Довод Администрации об обратном обоснованно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с решением Архангельской городской думы от 22.04.2020 N 229 от уплаты арендных платежей по договорам аренды муниципального имущества, в том числе земельных участков, составляющего казну муниципального образования "Город Архангельск", и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которые заключены до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности в соответствии с указом губернатора Архангельской области от 17.03.2020 N 28-у за апрель - июнь 2020 года освобождены арендаторы - субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Поскольку в данном случае договор аренды от 01.09.2014 сторонами заключен до введения указом от 17.03.2020 на территории Архангельской области режима повышенной готовности, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, его вид деятельности относится к наиболее пострадавшим областям экономики в результате распространения новой коронавирусной инфекции, суд пришел к верному выводу о возможности освобождения Общества за период с апреля по июнь 2020 года от уплаты арендной платы по спорному договору.

Как указано выше, Общество как субъект малого или среднего предпринимательства осуществляющий свою деятельность в наиболее пострадавших областях вправе претендовать на снижение размера арендной платы.

Между тем частично удовлетворяя требования истца, суд исходил из следующего.

Пунктом 1.1 заключенного договора аренды предусмотрено, что помещения предоставлены Арендатору под размещение кафе.

Указами губернатора Архангельской области с 28.03.2020 приостановлена работа организаций общественного питания, как кафе, так и банкетных залов.

Вместе с тем приостановление работы организаций общественного питания имело место до 15.08.2020, в то время как деятельность, связанная с проведением банкетов и иных торжественных массовых мероприятий была приостановлена до 01.03.2021 полностью, а с 02.03.2021 разрешена при соблюдении определенных ограничений.

Поскольку Администрация изначально сдавала помещения по адресу: ул. Суворова, д. 11, под размещение в нем кафе, и именно этот вид деятельности выступал основным у Арендатора, то Арендодатель вправе был полагать, что соответствующий вид деятельности Арендатора подлежал возобновлению со дня снятия 15.08.2020 ограничений, и что с этого момента арендная плата будет оплачиваться в полном объеме.

В связи с эти суд пришел к верному выводу, что Общество не вправе требовать снижения размера арендной платы по части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ на срок до одного года, поскольку по смыслу данной нормы необходимым условием для уменьшения размера арендной платы является использование помещения в соответствии с основным видом экономической деятельности.

Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ любой арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

Ввиду того, что истец не мог осуществлять деятельность по организации и проведению банкетов и торжественных мероприятий в период с 28.03.2020 по 01.03.2021, следовательно, он в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период 2020 года.

В обоснование необходимости уменьшения размера арендной платы Общество указало на отсутствие выручки в 2020 году, в подтверждение чего представило книгу доходов и расходов.

Определяя право арендатора на уменьшение арендной платы, законодательство не устанавливает право арендатора на ее уменьшение в полном объеме.

Решение вопроса о величине уменьшения оставлено на усмотрение и согласование сторон, поскольку в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали.

Проанализировав представленные в дело документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд посчитал, что в сложившейся ситуации за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 арендная плата истца подлежит уменьшению на 50 %. Указанный размер снижения, по мнению суда, соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

При этом судом учтено, что на период с апреля по июнь 2020 года Арендатор полностью освобожден от уплаты арендных платежей. В период после 15.08.2020 Арендатор мог бы использовать арендуемое помещение при условии его использования в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды и в соответствии со своим основным видом экономической деятельности. Тот факт, что вопреки положениям пункта 1.1 договора аренды Арендатор использовал помещение под размещение банкетного зала, не должно влечь для Арендодателя неблагоприятные последствия в результате невозможности Арендатором осуществлять свою хозяйственную деятельность после 15.08.2020.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Доводы, приведенные апеллянтом в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на иной правовой оценке ответчиком обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Ввиду изложенного апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 июля 2021 года по делу N А05-4500/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа "Город Архангельск" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева О.Б. Ралько