Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2021 г. N 15АП-10804/21 по делу N А32-14880/2020

город Ростов-на-Дону

09 сентября 2021 г.

дело N А32-14880/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Величко М.Г., Ереминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - представитель Булгакова Н.М. по доверенности от 20.10.2020, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2021 по делу N А32-14880/2020

по иску Администрация города Сочи

к ООО "Высота"

о признании выполненную реконструкцию многоквартирного жилого дома самовольной, обязании, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Высота" (далее - ответчик, общество) с требованиями:

1) о признании выполненную реконструкцию многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Донская, 21/2, путем пристройки балконов к нежилым помещениям N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 самовольной;

2) об обязании ответчика за свой счет привести многоквартирный жилой дом расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Донская, 21/2, в первоначальное состояние, путем сноса пристроенных балконов к нежилым помещениям N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831;

3) о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день, за каждый день просрочки исполнения решения суда в случае удовлетворения исковых требований.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2021 В удовлетворении заявленных требований отказано, отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2020 по настоящему делу. Суд взыскал с Администрации города Сочи в пользу ООО "Высота" (ИНН 2318035224) судебные расходы в размере 50 000 руб. за оплату судебной экспертизы, а также взыскал с Администрации города Сочи в пользу ООО "ПСФ "КапРемСтрой" денежные средства в размере 40 000 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы администрация указала, что экспертными заключениями по настоящему делу подтверждено, что в нежилых помещениях N N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и NN 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 выполнены реконструкция, капитальный ремонт с перепланировкой, переустройством, модернизацией и техническим перевооружением. В соответствии с техническим планом 1 этажа по результатам указанных работ нежилые помещения N 9,10,12,13 фактически перестали существовать, путем раздела из них образованы помещения: 9, 9а, 96, 9в, 9г, 9д, 9е, 9ж, 10, 10а, 11, 12, 12а, 126, 12в, 12г, 12д, 12е, 12ж, 13, 13а, 13а, 136, 13в. Ранее существовавший балкон N 10 к помещению N 9 переустроен путем пристройки внешнего лестничного марша во вход в образованный коридор N 9. Таким образом, администрация полагает, что в связи с созданием новых объектов в данном случае применимы нормы ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта противоречат проектной документации и материалам дела, по мнению администрации, являются необоснованными.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал против доводов истца и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие адинистрации в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании обращений граждан Павловой Л.И., Полянского Н.А., должностным лицом отдела муниципального жилищного контроля администрации Центрального внутригородского района города Сочи в присутствии председателя совета дома Полянского Н.А., заместителя генерального директора ООО "Гранд УК" Караева А.Р. проведено обследование по адресу: г. Сочи, ул. Донская, д. 21/2.

В ходе обследования установлено, что в нежилых помещениях N N 9-11 и NN 12-13 указанного дома, расположенных на первом этаже здания и принадлежащих на праве собственности ООО "Высота", производятся реконструкция и перепланировка: возведены перегородки, с внешней стороны дома оборудованы дверные проемы, к фасаду дома пристроены балконы. Для доступа в нежилые помещения NN 9-11 и NN 12-13 оборудован отдельный вход. Согласование и согласие собственников многоквартирного дома на производимые работы отсутствует.

По результатам осмотра составлен акт от 24.01.2020.

Поскольку ответчику разрешение на строительство (реконструкцию) указанного многоквартирного жилого дома администрацией не выдавалось, указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по исковому заявлению о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Как установлено судом, ответчик, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.04.2016, является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 (помещения 9-11) общей площадью 139,7 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по ул. Донской 21/2 в Центральном районе г. Сочи (регистрационная запись о праве N 23-23/050-23/050/014/2016-179/1), а также собственником нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 (помещения 12-13) общей площадью 104,4 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по ул. Донской 21/2 в Центральном районе г. Сочи (регистрационная запись о праве N 23-23/050-23/050/014/2016-180/1).

В ходе осуществления администрацией осмотра вышеуказанных помещений, принадлежащих на праве собственности обществу, было установлено, что на момент осмотра, к указанным нежилым помещениям оборудован дверной проем и с внешних сторон дома пристроены балконы.

Полагая, что ответчику разрешение на строительство (реконструкцию) указанных помещений не выдавалось, администрация обратилась в суд с исковым заявлением об обязании ответчика за свой счет привести многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Донская, 21/2, в первоначальное состояние, путем сноса пристроенных балконов к нежилым помещениям N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что в исковом заявлении администрации имеется неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Единственное доказательство, на котором основано исковое заявление администрации - является акт муниципального жилищного контроля администрации от 24.01.2020, согласно которому ответчиком проведена незаконная перепланировка помещения. Указанный акт не отражает реальные обстоятельства, имеющие значение для дела. В пользу указанного довода, ответчик просил обратить внимание на то, что в спорные помещения представители отдела муниципального жилищного контроля доступ не имели, равно как не исследовали сами помещения, однако в акте утверждается, что на момент проверки производится реконструкция и перепланировка, а также оборудован отдельный вход.

Исходя из представленных договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N Д-АН-44 от 04.10.2013, заключенного между застройщиком (ООО "Ростехинвест") и участником долевого строительства (ООО "Высота"), акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям от 16.06.2015, иных документов, имеющихся в материалах дела, суд установил, что ответчик приобрел нежилые помещения с оборудованным отдельным входом. Работы по обустройству отдельного входа были выполнены застройщиком (ООО "Ростехинвест") в рамках исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N Д-АН-44 от 04.10.2013.

В части обустройства балконов, ответчик пояснил, что проектная документация в отношении спорного объекта и помещений была разработана в соответствии с требованиями для проектирования и строительства указанных объектов, действующих на территории Российской Федерации. Соответствие проектной документации нормативно-техническим требованиям подтверждается разрешением на строительство, выданным администрацией N RU23309-2747 от 27.08.2013.

Судом верно установлено, истец просит фактически осуществить снос пристроенных балконов к нежилым помещениям N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Донская, 21/2, ссылаясь на то обстоятельство, что они возведены без соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 15.07.2020 на основании статьи 82 АПК РФ по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "АКБ "Гепар" Тарасевич П.В.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

"1. Определить точные технические характеристики (технико-экономические показатели) помещений N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 (далее - спорные объекты)?

2. Была ли допущена перепланировка (переустройство) или реконструкция спорных объектов, либо были созданы новые объекты недвижимого имущества? В случае если создание объектов является результатом реконструкции - были ли затронуты при ее осуществлении конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе прочность несущих конструкций) и были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, проектной документацией, имеются ли нарушения в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования?

3. Возможно ли технически приведение спорных объектов, в случае, если эксперт установит, что имела место реконструкция, в состояние, существовавшее до проведения таких работ?

4. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?".

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению N ЭЗ/1-15/08-20 от 15.08.2020, экспертом были сделаны следующие выводы.

По первому вопросу.

Нежилые помещения N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 имеют точные технические характеристики (технико-экономические показатели): пом. 9 - коридор, площадью 32,1 м2; пом. 9а - бытовое, площадью 30,4 м2; пом. 9б - санитарный узел, площадью 3,9 м2; пом. 9в - санитарный узел, площадью 5,8 м2; пом. 9 г - бытовое, площадью 28,4 м2; пом. 9д - бытовое, площадью 22,2 м2; пом. 9е - санитарный узел, площадью 3,1 м2; пом. 9ж - подсобное, площадью 2,9 м2; пом. 10 - балкон, площадью 6,2 м2; пом. 10а - балкон, площадью 4,9 м2; пом. 11 - балкон, площадью 4,8 м2; пом. 12 - санитарный узел, площадью 4,3 м2; пом. 12а - бытовое, площадью 24,8 м2; пом. 12б - санитарный узел, площадью 3,2 м2; пом. 12в - бытовое, площадью 22,9 м2; пом. 12 г - санитарный узел, площадью 2,9 м2; пом. 12д - бытовое, площадью 23,8 м2; пом. 12е - санитарный узел, площадью 2,0 м2; пом. 12ж - бытовое, площадью 12,0 м2; пом. 13 - балкон, площадью 3,7 м2; пом. 13а - балкон, площадью 3,3 м2; пом. 13б - балкон, площадью 3,4 м2; пом. 13б - балкон, площадью 1,1 м2. Общая площадь помещений N 9-11 - 144,7 м2, в том числе основной 83,9 м2, вспомогательной 47,8 м2, балконов 15,9 м2. Общая площадь помещений N 12-13 - 107,4 м2, в том числе основной 83,5 м2, вспомогательной 12,4 м2, балконов 11,5 м2. Общая площадь помещений (N 9-11 и N 1 2-13) - 252,1 м2, в том числе основной 164,5 м2, вспомогательной 60,2 м2, балконов 27,4 м2.

По второму и третьему вопросу.

В нежилых помещениях N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 был выполнен капитальный ремонт с перепланировкой, переустройством, модернизацией и техническим перевооружением.

Эксперт установил, что в ходе капитального ремонта нежилых помещениях N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 выполнено: обустройство помещений путем возведения перегородок, обустройство балконов на фасадах здания путем модернизации их формы и приведения к единому архитектурному облику. При перепланировке нежилых помещений N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 мероприятий связанные с изменением конфигурации несущих элементов каркаса и перекрытия не выполнялось. Изменение площади помещений, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права (01.04.2016) и указанная в экспертизе, произошло в связи с тем, что с момента постройки здания (2012) изменилась нормативно-технические документация регламентирующая подсчет площадей (площадь балконов не включалась при подсчете общей площади помещений). На дату первичного кадастрового учета (2015) - площадь балконов не включалась в сумму общей площади помещений в силу положений пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Путем проведения экспертного осмотра эксперт установил, что нежилых помещений N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 и сопоставляя с действующими на территории Российской Федерации нормативно-техническими документами, установлено, что при перепланировке и переоборудовании (капитальном ремонте) несущие конструкции здания не затрагивались. Все нежилые помещения, образованные при перепланировки и переоборудование (капитальном ремонте) находятся выше отметки земли - на первом этаже. Подключение сантехнических приборов выполняется к существующим инженерным коммуникациям, при этом нагрузки не изменяются. Вентиляция существующая, при перепланировке и переустройстве (капитальном ремонте) изменений не вносилось. Отопление существующее, в качестве нагревательных приборов использованы "теплые полы".

По четвертому вопросу.

Нежилые помещения N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границ территории общего пользования и (или) границ территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения).

По пятому вопросу.

Строительно-техническое состояние нежилых помещений N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не создает препятствий и не нарушают права и интересы третьих лиц, других собственников помещений в данном многоквартирном доме. Выполненный капитальный ремонт с перепланировкой, переустройством, модернизацией и техническим перевооружением нежилых помещений N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 являются безопасными для жизнедеятельность людей и не оказывает отрицательного воздействия на безопасность здание в целом.

Изучив представленные в материалы дела экспертное заключение N ЭЗ/1-15/08-20 от 15.08.2020, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, для назначения по делу дополнительной экспертизы и определением суда от 02.02.2021 проведение дополнительной экспертизы было поручено эксперту ООО "Проектно-Строительная Фирма "КапРемСтрой" Каминскому Д.О.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

"1. Была ли допущена перепланировка (переустройство) или реконструкция спорных объектов, либо были созданы новые объекты недвижимого имущества? В случае если создание объектов является результатом реконструкции - были ли затронуты при ее осуществлении конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе прочность несущих конструкций) и были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, проектной документацией, имеются ли нарушения в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования? Определить какие конкретно были выполнены работы в спорных помещениях, с использованием каких материалов, методов, способов (представить схему изображения до проведения работ и после)?

2. Возможно ли технически приведение спорных объектов, в случае, если эксперт установит, что имела место реконструкция, в состояние, существовавшее до проведения таких работ?".

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению N 19-05 от 15.03.2021, экспертом были сделаны следующие выводы.

По первому вопросу.

В спорных объектах, внутри объектов недвижимости: помещение с кадастровым номером 23:49:0202017:2830, назначением нежилое, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская 21/2, помещение 9-11, площадью в соответствии с правоустанавливающими документами 139,7 кв. м (без учета площади балконов); помещение с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, назначением нежилое, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская 21/2, помещение 12-13 площадью в соответствии с правоустанавливающими документами 104,4 кв. м (без учета площади балконов) были выполнены мероприятия, характеризуемые положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 25 как перепланировка и переустройство. Также были выполнены работы по устройству дополнительных балконных плит к ранее существующим. Были смонтированы новые балконные плиты, консольно выступающие наружу здания, что является реконструкцией, но без изменения объемно-планировочных характеристик самого здания многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская 21/2. Вновь смонтированные балконные плиты фактически являются единой конструкцией с ранее существовавшими балконными плитами, выполненными застройщиком при строительстве с последующим вводом в эксплуатацию. Были проведены мероприятия по усилению существующих балконов вместе вновь смонтированными путем монтажа под конструкцию выступающих балконных плит сваренных металлических конструкций из стали швеллерной в виде замкнутого треугольника. Для выполнения непосредственно самих работ по перепланировке и переустройству были выполнены ремонтно-строительные работы по устройству самонесущих перегородок путем кладки из газобетонных блоков без затрагивания несущих элементов многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2, а также были выполнена перекладка внутренних инженерных сетей водоснабжения и электроснабжения с применением материалов с повышенными качественными характеристиками: водоснабжения из высокопрочных труб из сшитого полиэтилена, электроснабжения прокладкой кабельных сетей повышенной стойкостью к перепадам электрических нагрузок.

Эксперт указал, что вышеуказанные работы по перепланировке и переустройству, а также усилению существующих балконных плит характеризуются положениями ГрК РФ как капитальный ремонт.

Работы по устройству новых балконных плит характеризуются как реконструкция, после производства которой объемно-планировочные параметры существующего здания многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 изменены не были, в частности неизменны остались параметры: площадь застройки здания, этажность, строительный объем.

После произведенных ремонтно-строительных работ в помещениях: с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 помещения 9-11; с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 помещения 12-13 произошло уменьшение площади, установленной правоустанавливающими документами: площадь помещения с кадастровым номером 23:49:0202017:2830, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская 21/2 помещения 9-11 без учета площади балконов составила, 128,8 кв. м, вместо имеющейся ранее, в соответствии с правоустанавливающими документами, 139,7 кв. м, меньше на 15,9 кв. м; 139,7 кв. м с учетом площади балконов (15,9 кв. м); площадь помещения с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская 21/2 помещения 12-13 без учета площади балконов составила 95,9 кв. м, вместо имеющейся ранее, в соответствии с правоустанавливающими документами, 104,4 кв. м, меньше на 8,5 кв. м; 107,4 кв. м с учетом площади балконов (11,5 кв. м).

В результате выполненных работ, в составе каждого из объектов недвижимости: помещение с кадастровым номером 23:49:0202017:2830, помещения 9-11 и помещение с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, помещения 12-13 были образованы новые помещения (в составе ранее существующих помещений), которые ограждены друг от друга ненесущими перегородками из газобетонных блоков. Уменьшение площади каждого из объектов недвижимости обусловлено тем, что часть площадей по поверхности пола в связи с устройством новых перегородок занята нижней частью конструкций самих перегородок. В результате выполненных работ новые объекты недвижимого имущества созданы не были. Выполненные работы не оказывают влияния на существующие характеристики надежности и безопасности здания. В составе выполненных работ нарушений в способах и методах выполнения ремонтно-строительных работ и работ по монтажу инженерных систем - не выявлено.

По второму вопросу.

В соответствии с результатами исследования с целью ответа на первый вопрос, были выполнены работы в месте расположения объектов исследования: помещение с кадастровым номером 23:49:0202017:2830, назначением нежилое, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2, помещение 9-11, правомерной площадью 139,7 кв. м; помещение с кадастровым номером 23:49:0202017:2831, назначением нежилое, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская 21/2, помещение 12-13, правомерной площадью 104,4 кв. м, расположенные на 1-м этаже в составе многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2, характеризуемые с ГрК РФ статья 1, пункт 14; реконструкция объектов капитального строительства, характеризуемая тем, что в месте расположения указанных помещений были смонтированы дополнительные балконные плиты к существующим ранее.

Эксперт указал, что фактически, смонтированные балконные плиты в настоящий момент являются единой конструкцией с ранее существовавшими балконами и обеспечивает дополнительное укрепление балконов, расположенных выше. В случае демонтажа указанных балконных плит, которые были смонтированы ответчиком после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 21/2 будут затронуты балконные плиты, существовавшие ранее, а также несущие конструктивные элементы самого многоквартирного жилого дома, будет увеличена нагрузка на балконные конструкции, не рассчитанные на дополнительные нагрузки в связи с заменой конструкции выше расположенных балконов с "открытый балкон с ограждением" на "закрытый балкон с монтажом стен из керамзитоблока и стекло-пластиковых конструкций". При демонтаже вновь смонтированных балконных, которые являются единой конструкцией с ранее существовавшими плитами будут также, демонтированы балконные плиты, существовавшие изначально, в связи с чем и будут затронуты несущие конструктивные элементы здания, соответственно неизбежно трещинообразование в несущих конструкциях наружных стен, что может привести к обрушению конструктивных элементов самого здания, что создаст опасность для жизни и здоровья граждан и их имуществу.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд признал его надлежащим доказательством по делу, оснований сомневаться в выводах эксперта суд не установил.

Ссылаясь на нормы ч. 14, ч. 14.2 ст. 1, п. 4 ч. 17 ст. 51, ч. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, суд установил, что в спорных помещениях для выполнения непосредственно самих работ по перепланировке и переустройству были выполнены ремонтно-строительные работы по устройству самонесущих перегородок путем кладки из газобетонных блоков без затрагивания несущих элементов и объемно-планировочных характеристик многоквартирного жилого дома, а также были выполнена перекладка внутренних инженерных сетей водоснабжения и электроснабжения с применением материалов с повышенными качественными характеристиками. Также были проведены мероприятия по усилению существующих балконов вместе вновь смонтированными путем монтажа под конструкцию выступающих балконных плит сваренных металлических конструкций из стали швеллерной в виде замкнутого треугольника.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в результате выполненных работ в спорных помещениях новые объекты недвижимого имущества созданы не были, площадь существующих объектов не увеличена. Выполненные работы не оказывают влияния на существующие характеристики надежности и безопасности здания, не создают опасность для жизни и здоровья граждан.

При этом, как указал суд, экспертным заключением подтверждается, что при демонтаже вновь смонтированных балконных, которые являются единой конструкцией с ранее существовавшими плитами будут также демонтированы балконные плиты, существовавшие изначально, в связи с чем, будут затронуты несущие конструктивные элементы здания, соответственно неизбежно трещинообразование в несущих конструкциях наружных стен, что может привести к обрушению конструктивных элементов самого здания, что создаст опасность для жизни и здоровья граждан.

Поддерживая вышеизложенные выводы эксперта, суд исходил из того, что снос указанного помещения (балконных плит) может повлечь неустойчивость всего здания - многоквартирного дома. Невозможность демонтажа/сноса балконных плит без причинения ущерба другим помещениям в здании (общему имуществу) в данном случае оценено судом как обстоятельство, препятствующее удовлетворению данных требований.

Более того, выполненные работы обществом не оказывают влияния на существующие характеристики надежности и безопасности всего многоквартирного дома, напротив, снос укрепленных балконов может привести к обрушению конструктивных элементов самого здания, что создаст опасность для жизни и здоровья граждан. В свою очередь, работы по перепланировке и переустройству, а также усилению существующих балконных плит характеризуются как капитальный ремонт, на получение которого разрешения не требуется.

При этом, судом отмечено, орган местного самоуправления, в нарушение статьи 65 Кодекса не доказал наличие обстоятельств, связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, созданием угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта (спорных помещений) в существующем виде, а также то, что данные нарушения являются неустранимыми и существенными.

Администрация не доказала нарушение градостроительных и строительных норм и правил, конкретные негативные последствия проведенных ответчиком работ, не доказано, что создана при этом угроза жизни и здоровью граждан. Доказательства того, что спорная постройка (спорные помещения) нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом в нарушение положений статьи 65 Кодекса в дело не представлены.

На основании изложенного, исходя из конструктивных характеристик всего здания и спорных помещений, принадлежащих ответчику, суд пришел к выводу, что иском администрации затрагиваются интересы других правообладателей собственников помещений в указанном многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Сочи, ул. Донская, 21/2. Невозможность демонтажа вновь смонтированных балконных плит, которые являются единой конструкцией с ранее существовавшими плитами без причинения ущерба другим несущим конструктивные элементы здания, расценивается судом как обстоятельство, препятствующее удовлетворению заявленных требований, в связи с чем в иске администрации отказано.

Между тем, судом не учтено следующее.

Из материалов дела следует, согласно договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N Д-АН-44 от 04.10.2013, заключенному между застройщиком (ООО "Ростехинвест") и участником долевого строительства (ООО "Высота"), в собственность последнего за плату передались нежилые помещения на первом этаже ориентировочной площадью 244,1 кв. м, включая площадь балконов (т. 1, л.д. 59-63).

Пунктом 2.1 договора N Д-АН-44 от 04.10.2013 установлено, что нежилые помещения передаются участнику долевого строительства в следующем виде: внутренние перегородки не устанавливаются; стены без отделки; потолки без отделки; оконные, балконные блоки по проекту; двери входные в помещение по проекту; установка газового котла согласно проекта; межкомнатные двери, раковина и плита на кухне не устанавливаются; сантемонтажные работы без разводки по санузлу и кухни; установка санфаянса и облицовка плиткой не производится; электромонтажные работы без проводки по нежилому помещению.

Приложением N 4 к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N Д-АН-44 от 04.10.2013 "Графическое изображение нежилого помещения, подлежащего передаче ООО "Высота" установлено, что помещения, подлежащие передаче участнику долевого строительства, имеют отдельный вход, месторасположение которого установлено графическим чертежом - справа от нежилых помещений, подлежащих передаче по договору N Д-АН-44 от 04.10.2013 (т. 1, л.д. 157).

16.06.2015 при передаче объекта долевого строительства от застройщика - участнику долевого строительства (ООО "Высота"), сторонами был подписан акт о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (т. 1, л.д. 159).

Согласно данному акту, состояние объекта долевого строительства не соответствовало условиям договора N Д-АН-44 от 04.10.2013, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, в связи со следующим. Не был выполнен отдельный вход в нежилое помещение с расположением лестничного марша согласно договору N Д-АН-44 от 04.10.2013, имеются внутренние многочисленные перегородки, соответствующие деления помещения на 6 отдельных помещений (квартир), в связи с чем в пункт 2, пункт 3 акта о несоответствии объекта от 16.06.2015 указано, что объект не принят участником долевого строительства, выявленные недостатки подлежат устранению застройщиком до 30.07.2015.

25.08.2015 между застройщиком (ООО "Ростехинвест") и участником долевого строительства (ООО "Высота") был подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений N N 9-11.

После устранения выявленных дефектов и недоделок, нежилые помещения, указанные в договоре N Д-АН-44 от 04.10.2013, были приняты обществом по актам приема-передачи от 25.08.2015 (т. 1 л.д.81) и от 29.02.2016 (т. 1 л.д.66).

01.04.2016 было зарегистрировано право собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 161-164).

В апелляционной жалобе администрация указывает, что экспертными заключениями по настоящему делу подтверждено, что в нежилых помещениях N N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и NN 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 выполнены реконструкция, капитальный ремонт с перепланировкой, переустройством, модернизацией и техническим перевооружением. Таким образом, администрация полагает, что в связи с созданием новых объектов в данном случае применимы нормы ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об архитектурной деятельности) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Пунктом 1.2 СниП 3.01.01-85 предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона).

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ.

Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ установлено, что изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией объектов капитального строительства.

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ).

Виды работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, определены в приказе Министерства регионального развития России от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства" (далее - Перечень).

В соответствии с названным Перечнем к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, относятся работы по разборке (демонтажу) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок (пункт 2.1, 7.2 раздела III).

Апелляционным судом установлено, согласно сведениям кадастровых паспортов в отношении спорных нежилых помещений (т. 1 л.д.129-132) по состоянию на 21.07.2015 расположение помещений, в том числе балконов и лестничных маршей, соответствовало графическому изображению нежилого помещения, переданного ответчику по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N Д-АН-44 от 04.10.2013 (Приложение N 2 к договору - т. 1 л.д.64). данные кадастровые паспорта представлены ответчиком в управление Росреестра при оформлении права собственности на объекты недвижимостиэ

Вместе с тем, как следует из экспертных заключений, в нежилых помещениях N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 выполнены реконструкция, капитальный ремонт с перепланировкой, переустройством, модернизацией и техническим перевооружением.

Так, в соответствии с техническим планом 1 этажа по результатам указанных работ нежилые помещения N N 9, 10, 12, 13 фактически перестали существовать, путем раздела из них образованы помещения NN 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9д, 9е, 9ж, 10, 10а, 11, 12, 12а, 126, 12в, 12г, 12д, 12е, 12ж, 13, 13а, 13а, 13б, 13в.

Ранее существовавший балкон N 10 к помещению N 9 переустроен путем пристройки внешнего лестничного марша во вход в образованный коридор N 9.

Оценив заключение экспертизы от 15.03.2021 N 19-05 (т. 3 л.д. 116), суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Ссылки эксперта на стр. 9 заключения на выполнение застройщиком при строительстве дома отдельного входа с придомовой территории по наружному лестничному маршу, указанному на рис. 1, критически оцениваются апелляционным судом, поскольку из технического плана 1 этажа дома N 21/2 по ул. Донской г. Сочи после перепланировки лестничный марш устроен с другой (торцевой) стороны здания.

Новый обустроенный между ранее существовавшими балконами N 10 и N 11 наружный лестничный марш расположен за пределами изначальной площади застройки здания, на придомовой территории.

Таким образом, вывод эксперта о том, что площадь застройки здания не изменилась (стр. 18, 23 заключения) не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, вопрос устройства наружного лестничного марша с выходом из ранее существовавшего балкона N 10 экспертом не рассмотрен.

Согласно стр. 18 заключения ответчиком смонтированы дополнительно балконные плиты, усиленные металлическими изделиями, прикрепленными к наружным стенам, из-за замены решетчатого ограждения на ограждение кладки из блоков, масса которых значительно выше массы решетчатых ограждений.

Экспертное заключение от 15.03.2021 не содержит исследовательской части по вопросу нагрузки устроенных балконных плит на фасад здания, являющего общедомовым имуществом, влияющей на прочность и устойчивость конструкций всего дома и влекущей возможную угрозу его обрушения и причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу.

Вместе с тем, в отсутствие обоснования и расчетов экспертом сделан вывод об отсутствии влияния выполненных работ на существующие характеристики надежности и безопасности здания (стр. 24 заключения).

Также экспертом сделан вывод об осуществлении работ по реконструкции балконов здания путем устройства новых балконных плит к существующим ранее.

Вместе с тем, согласно техническому плану помещений до перепланировки застройщиком были выполнены 3 балкона - N N 10, 11, 13; согласно техническому плану после перепланировки устроено 7 новых балконов - N 10, 10а, 11, 13, 13а, 13б, 13в.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком осуществлена реконструкция оконных проемов в несущих стенах посредством обустройства дверных проемов на созданные балконы N N 10, 10а, 13, 13б,13в. (т. 3 л.д. 146).

Таким образом, вывод эксперта о реконструкции исключительно существующих балконов противоречит материалам дела, в частности кадастровым паспортам спорных нежилых помещений (т. 1 л.д.129-132).

Ссылки общества на отсутствие проектной документацией в материалах дела и на то, что техническим паспортом на многоквартирный жилой дом было предусмотрено расположение возведенных балконов, правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку на кадастровый учёт поставлены объекты в том виде, в котором были переданы застройщиком, в соответствии с договором и актами приема-передачи и дальнейшее проведение работ по реконструкции (обустройству балконов) не освобождало общество от получения соответствующей разрешительной документации.

Кроме того, экспертом указано на невозможность демонтажа смонтированных балконов в связи с тем, что будут затронуты балконные плиты, существовавшие ранее, они являются единой конструкцией с ранее существовавшими балконами и, соответственно, будут затронуты несущие конструктивные элементы здания.

Однако, как указано выше, пяти балконов и, соответственно, пяти балконных плит ранее не существовало (балконы N 10, 10а, 13, 13б, 13в), в связи с чем вывод эксперта о невозможности приведения в соответствие помещений посредством демонтажа ранее несуществовавших балконов является необоснованным.

Из указанного заключения не следует невозможность демонтажа (сноса) самовольно возведенных балконов методом ручной разборки с использованием средств малой механизации.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

С учетом изложенного, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу, что доводы администрации о проведении обществом реконструкции путем пристройки балконов к многоквартирному дому в отсутствие разрешения уполномоченного органа в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и создании новых объектов являются обоснованными, а выводы проведенной по делу экспертизы противоречивыми.

При этом, выводы эксперта о том, что объемно-планировочные параметры существующего здания многоквартирного жилого дома изменены не были, судом апелляционной инстанции оцениваются критически, поскольку в результате пристройки 7 новых балконов общая площадь помещений не могла уменьшиться. Данное уменьшение могло произойти по причине обустройства перегородок из газобетонных блоков внутри помещений.

Доводы ответчика о том, что выполнена перепланировка помещения, отклоняются судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

По смыслу приведенной нормы преобразование помещения, затрагивающее ограждающую несущую конструкцию - капитальную стену, является реконструкцией.

Согласно правовой позиции, изложенной Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в кассационном определении от 15.08.2018 N 18-КГ18-137, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ). В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности; общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из пункта 1 статьи 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

К распоряжению имуществом относятся, в том числе и действия по изменению объекта. Тем самым, устройство отдельного входа в дом путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, в том числе - за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим, исходя из положений статьи 36 ЖК РФ, для осуществления оспариваемых работ требовалось получение согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Однако такого согласия получено не было, в материалах дела такие сведения отсутствуют.

Если согласиться с доводом ответчика о том, что была произведена не реконструкция, а перепланировка, нельзя сделать вывод об отсутствии необходимости согласования перепланировки.

Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 29 постановления N 10/22 положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

По данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к вышеизложенным нормам ЖК РФ, ГрК РФ, а также норм ГК РФ, являлось выяснение судом вопроса о квалификации произведенных работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка).

С учетом материалов дела и заявленных требований апелляционный суд приходит к выводу, что фактическая правовая позиция и исковые требования администрации заключаются в том, что ответчиком произведены самовольное переустройство и перепланировка помещения путем пристройки балконов к стене многоквартирного дома, согласие органа местного самоуправления на это не было получено и разрешительная документация не выдавалась, в связи с чем ответчик по требованию контролирующего органа обязан привести такое помещение в прежнее состояние.

При этом доказанность факта реконструкции или отсутствие доказательств таковой со ссылкой на статью 222 ГК РФ не влияют на возможность удовлетворения иска, поскольку, по сути, предмет настоящего иска составляет требование о необходимости приведения самовольно переустроенного помещения без разрешительной документации в прежнее состояние.

Статьей 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет необходимые документы, указанные в данной статье.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 данной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 данной статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

В силу статьи 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

В силу статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 данного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 данной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 данной статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приве

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 22.04.2020 (исх. N 9298/02.01-16 - т. 2 л.д.44) ответчику отказано в предоставлении муниципальной услуги в связи с несоответствием предоставленного проекта переустройства и перепланировки помещений требованиям законодательства.

Доказательства надлежащего согласования с администрацией города Сочи и общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома переоборудования и перепланировки нежилых помещений, путем обустройства балконов, использования общего имущества, а также наличие разрешения на проведение такой реконструкции ответчиком не представлены и из материалов дела не усматриваются.

Акт приемочной комиссии, предусмотренный статьей 28 ЖК РФ, и исходящий от органа, осуществляющего согласование, ответчиком получен не был.

Таким образом, перепланировка спорных помещений, принадлежащих на праве собственности ответчику, была произведена без надлежащим образом согласованного и утвержденного проекта перепланировки (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), без разрешения на перепланировку (п. 4 ст. 26 ЖК РФ) и без согласия иных собственников помещений многоквартирного жилого дома (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В соответствии с нормой статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Ответчик факт отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта не оспорил, вследствие чего объект подпадает под квалификацию самовольной постройки.

Выводы суда первой инстанции о том, что иском администрации затрагиваются интересы других правообладателей собственников помещений в указанном многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Сочи, ул. Донская, 21/2, а также, что невозможность демонтажа вновь смонтированных балконных плит, которые являются единой конструкцией с ранее существовавшими плитами без причинения ущерба другим несущим конструктивные элементы здания, не основаны на материалах дела, доказательства нарушения таких прав других лиц отсутствуют.

В то же время, как указано выше, в нарушение части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие собственников многоквартирного дома на указанную реконструкцию помещения ответчиком не получено.

Действуя добросовестно и разумно, лицо, осуществлявшее реконструкцию нежилого помещения коммерческого назначения, должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации у уполномоченного органа.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае ответчик не мог не осознавать, что при проведении строительных работ нарушено действующее законодательство.

Таким образом, при установлении судами факта отсутствия обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью правового значения не имеют. Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основаниями к сносу объекта.

В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2013 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Как указывалось выше, согласно сведениям кадастровых паспортов в отношении спорных нежилых помещений (т. 1 л.д.129-132) по состоянию на 21.07.2015 расположение помещений, в том числе балконов и лестничных маршей, соответствовало графическому изображению нежилого помещения, переданного ответчику по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома N Д-АН-44 от 04.10.2013 (Приложение N 2 к договору - т. 1 л.д.64) и введенного в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства.

Поскольку в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, произведена реконструкция, затронувшая наружные стены многоквартирного дома, то есть общее имущество, постольку в указанной части произведена самовольная реконструкция без получения разрешения и без согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Правовые последствия самовольного строительства и самовольной реконструкции различны. Самовольно возведенное строение по общему правилу подлежит сносу, в то время как снос самовольно реконструированного недвижимого имущества производится лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Невозможность приведения помещения в первоначальное состояние ответчиком не доказана.

В данном случае, суд апелляционной инстанции исходит из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, поскольку избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что подлежит удовлетворению требование об устранении допущенных нарушений путем приведения в первоначальное состояние нежилых помещений N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 в соответствие с кадастровым паспортом помещения от 21.07.2015 N 2343/12/15-808460, изготовленным Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 в соответствие с кадастровым паспортом помещения от 21.07.2015 N 2343/12/15-808459, изготовленным Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 21/2, является соразмерным способом защиты нарушенного права.

В соответствии с частью 2 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает срок его исполнения.

Апелляционный суд считает возможным определить срок совершения ответчиком соответствующих действий периодом времени продолжительностью месяц со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Также истец просил в случае неисполнения ответчиком судебного акта взыскать с общества судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В соответствии с частью 4 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Нормативным основанием указанного требования также является норма пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

В соответствии с пунктом 31 Постановления N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

В соответствии с пунктом 32 Постановления N 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что соразмерным последствиям неисполнения судебного акта и достаточным стимулом общества к исполнению судебного акта, не являясь при этом карательной мерой, является судебная неустойка в заявленном размере - 10 000 руб. в день.

С учетом изложенного за неисполнение ответчиком судебного акта в установленный постановлением срок с ответчика необходимо взыскать в пользу администрации судебную неустойка в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного настоящим постановлением срока, до даты фактического исполнения настоящего постановления апелляционного суда.

На основании изложенного судебное решение подлежит отмене как вынесенное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

Статьей 101 АПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Таким образом, на ответчика надлежит возложить расходы по оплате судебных экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ оплата государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета в размере 9 000 руб., поскольку администрация в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2021 по делу N А32-14880/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать выполненную реконструкцию многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 21/2 путём пристройки балконов к нежилым помещениям N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 самовольной.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН 2318035224 ОГРН 1082318000489) в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта по делу, за свой счёт привести в первоначальное состояние нежилые помещения N 9-11 с кадастровым номером 23:49:0202017:2830 в соответствие с кадастровым паспортом помещения от 21.07.2015 N 2343/12/15-808460, изготовленным Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю и N 12-13 с кадастровым номером 23:49:0202017:2831 в соответствие с кадастровым паспортом помещения от 21.07.2015 N 2343/12/15-808459, изготовленным Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 21/2.

В случае неисполнения судебного акта в установленный срок взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН 2318035224 ОГРН 1082318000489) в пользу Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367) судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до его фактического исполнения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН 2318035224 ОГРН 1082318000489) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПСФ "КапРемСтрой" (ИНН 2317052347 ОГРН 1082367002970) денежные средства в размере 40 000 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН 2318035224 ОГРН 1082318000489) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

М.Г. Величко О.А. Еремина