Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2021 г. N 13АП-23068/21 по делу N А56-307/2021

г. Санкт-Петербург

10 сентября 2021 г.

Дело N А56-307/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: Дмитриева М.С. - по доверенности от 11.01.2021 (посредством онлайн-заседания);

от ответчика: Иванова С.В. - по доверенности от 17.12.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23068/2021) Общества с ограниченной ответственностью "Дом Купца" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2021 по делу N А56-307/2021, принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дом Купца" (адрес: 248000, г. Калуга, ул. Вилонова, 5, офис 3В, ОГРН: 1144027003295);

к Федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности" (адрес: 191023, г. Санкт-Петербург, ул. Садовая, дом 34, литер А, ОГРН: 1037851047431)

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом купца" (далее - истец, Общество, ООО "Дом купца") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности" (далее - ответчик, Дирекция) об обязании Дирекции заключить договор аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г." общей площадью 366,5 кв. м (подвальные помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 15, 17), поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33, на срок 10 лет.

Решением суда от 03.06.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе истец указывает на то, что фактически судом первой инстанции не рассмотрены заявленные истцом требования, так как в мотивировочной части судебного акта содержит сведения, о которых истцом в настоящем споре не заявлялось.

К судебному заседанию поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Дирекция просит оставить решение суда без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить.

Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Управлением Росимущества по Калужской области (арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" (арендатор) заключили договор аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г." от 01.08.2009 N 125-ФП (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения, указанные в пункте 2.2 объекта культурного наследия регионального значения "Дом Купца П.С. Ракова 1912 г.", поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N 35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33 для организации досуговой деятельности и общественного питания (кафе, ресторан, дискобар).

Площадь передаваемого в аренду имущества 366, 5 кв.м., включает помещения подвала N 1 - 7, 15, 17 общей площадью 366,5 кв. м. (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора срок аренды установлен с 01.08.2009 по 31.12.2019.

01.08.2009 заключено дополнительное соглашение от 01.08.2009 N 1 к договору, в котором, руководствуясь Порядком компенсации затрат арендаторов на реконструкцию и капитальный ремонт находящихся в государственной собственности нежилых помещений (зданий, сооружений), утвержденным распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калужской области от 25.06.2004 N 209-р, согласована компенсация арендодателем затрат арендатора на ремонтно-реставрационные работы нежилых помещений объекта аренды путем их зачета в счет арендной платы.

Стоимость работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта аренды составила 8 575 010 руб. 44 коп., а подлежащая зачету стоимость этих работ составила 4 129 721 руб. 25 коп. (пункт 2 дополнительного соглашения от 01.08.2009 N 1).

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 01.08.2009 N 1 в течение срока действия соглашения за пользование арендуемым по договору имуществом арендатор вносит минимальную арендную плату в сумме 8 259 руб. 77 коп.

Впоследствии 22.04.2011 заключено дополнительное соглашение к договору, которым на основании распоряжения Управления Росимущества в Калужской области от 03.11.2010 N 618-р, закрепившего объект аренды на праве хозяйственного ведения за Дирекцией, заменили арендодателя по договору на Дирекцию.

Дополнительным соглашением от 31.01.2012 N 2 к договору продлено действие пункта 5.1 договора до 31.12.2019, согласно которому арендатор за пользование арендуемым по договору имуществом оплачивает минимальный размер арендной платы, а именно 8 259 руб. 77 коп.

Дополнительным соглашением от 01.12.2013 N 3 к договору согласовано, что стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя и госоргана при осуществлении текущего ремонта неотъемлемых улучшений арендуемого имущества подлежит возмещению, а сумма произведенных затрат по капитальному ремонту возмещается арендодателем в полном объеме либо с согласия сторон засчитывается в счет арендной платы, и соответственно, срок действия договора продлевается.

Согласно подписанному без замечаний акту от 12.11.2014 Дирекция приняла переданные Обществом с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" документы и выполненные ею работы на сумму 12 155 672 руб. 00 коп.

24.07.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью "Эль-Гуна" (арендатор, цедент) и ООО "Дом купца" (правообладатель, цессионарий) был заключен договор об уступке прав по договору, в соответствии с которым арендатор уступает, а правообладатель принимает на себя права и обязанности арендатора по договору.

Дополнительным соглашением от 30.10.2015 к договору Дирекция и Общество на основании договора цессии заменили арендатора по договору на Общество.

Правомерность заключения договора аренды, договора уступки прав проверены в рамках арбитражного дела N А23-412/2016.

Дополнительным соглашением от 01.12.2018 к договору стороны согласовали, что с 01.12.2018 размер арендной платы по договору составляет 8 259 руб. 77 коп. в месяц.

01.10.2019 и 15.11.2019 Общество обратилось к Управлению с письменными заявлениями о продлении срока аренды на 49 лет, однако Дирекция в ответном письме от 25.11.2019, указав на ничтожность договора об уступке прав от 24.07.2015 в связи с заключением последнего без согласия арендодателя, а также всех последующих дополнительных соглашений, отказала Обществу в продлении договора и зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы, а также указала на обязанность Общества по окончании срока действия договора освободить объект аренды и передать его арендодателю по акту.

Не получив одобрительного ответа на заявление о заключении договора, несмотря на наличие, по мнению истца, у Общества преимущественного права на заключение договора аренды помещений на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), Общество обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-376/2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.02.2021, в удовлетворении иска отказано.

Руководствуясь судебным актами по делу N А56-376/2020, Обществом была произведена оценка рыночной стоимости арендной платы, исходя из кадастровой стоимости помещения, а впоследствии направлены письма в адрес Дирекции с предложением о заключении договора аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом с магазином купца П.С. Ракова, 1912 г." общей площадью 366,5 кв. м (подвальные помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 15, 17), поставленного на государственную охрану решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 04.02.1991 N35, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 75/33, на срок 10 лет.

Не получив ответа на указанное предложение, Общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Придя к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований Общества, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для её удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В указанной статье сформулировано общее правило, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок. Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случае, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как разъяснено в пунктах 4.2, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 названной статьи, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Следовательно, законом установлены специальные правила, которым должен соответствовать новый договор аренды, в части условий о размере арендной платы и сроке договора (статья 422 ГК РФ).

Вместе с тем, обращаясь с требованием об обязании Дирекции заключить договор аренды помещений в объекте культурного наследия на определенных условиях - на 10 лет Общество не обосновало надлежащим образом соответствие закону условий о сроке аренды и о размере арендной платы с учетом размера арендной платы, определенного по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (часть 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Доказательства обращения к Дирекции с иными предложениями, в частности, о проведении оценки рыночной стоимости объекта и определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а не кадастровой, на что прямо указано в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, Общество вопреки своим доводам в материалы дела не представило, а потому у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

При таких обстоятельствах, несмотря на допущенные судом первой инстанции в решении по настоящему делу опечатки, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности заключения нового договора аренды на условиях, указанных в исковом заявлении, в связи с чем в удовлетворении иска Общества отказал правомерно.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 03.06.2021 судом первой инстанции также не допущено, а потому у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы истца и отмены принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2021 по делу N А56-307/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Ю. С. Баженова Н. С. Полубехина