Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2021 г. N 03АП-5951/20 по делу N А33-22785/2019

г. Красноярск

17 сентября 2021 г.

Дело N А33-22785/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Белоглазовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кимом С.Д.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк": Абрамидзе А.С., представителя по доверенности от 02.03.2020 N 121040,

от истца - Департамента градостроительства администрации г. Красноярска:

Сидоровой К.А., представителя по доверенности от 30.12.2020 N 08/5639-дг,

от третьего лица - муниципального казенного учреждения города Красноярска "Управление капитального строительства": Сидоровой К.А., представителя по доверенности от 30.12.2020 N 6360,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 18 сентября 2020 года по делу N А33-22785/2019,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк" (далее - ответчик) об изъятии для муниципальных нужд в собственности муниципального образования город Красноярск земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, общей площадью 2 025 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Советская, участок 70 г, после возмещения ООО "Управляющая строительная компания "Сибиряк" компенсации в размере 923 000 руб.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 сентября 2020 года иск удовлетворен. Стоимость возмещения определена в размере 1 219 050 руб.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой выразил несогласие с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит", указав, что приведенные объекты-аналоги невозможно проверить на достоверность: отсутствуют кадастровые номера земельных участков, сведения о статусе продавца, наличии обременений.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.11.2020 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 28.12.2020. В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела откладывалось до 01.02.2021, 01.03.2021. В судебном заседании 01.03.2021 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 02.03.2021.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк" о назначении повторной оценочной экспертизы в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, а также определения стоимости убытков, причиненных собственнику земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, общей площадью 2 025 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Советская, участок 70 г, при изъятии недвижимого имущества. Производство по делу N А33-22785/2019 приостановлено до получения экспертного заключения.

13.05.2021 в Третий арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта от 26.04.2021.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.05.2021 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу. Судебное заседание назначено на 16.06.2021.

В судебном заседании 16.06.2021 от представителя истца поступило письменное ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. При проведении повторной экспертизы, истец просит поставить перед экспертами аналогичные вопросы, проведение экспертизы просит поручить ООО "Инновация" (адрес: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, д. 93, оф. 210).

В качестве обоснования необходимости проведения повторной оценочной экспертизы истцом указано на неправомерное использование экспертом при подготовке заключения от 26.04.2021 неактуального справочника 2018 года.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 производство по делу возобновлено.

30.07.2021 в материалы дела представлены письменные пояснения эксперта ООО "Агентство профессиональной оценки" Новоселова С.В.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Согласно представленному отзыву на апелляционную жалобу истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании распоряжения администрации города от 01.07.2016 N 89-арх "О резервировании земель по пр-ту Молодежному", размещенном на сайте администрации города Красноярска, зарезервированы для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги по пр-ту Молодежному земли населённых пунктов общей площадью 84 846 кв.м., расположенные в жилом районе Солнечный Советского района г. Красноярска, в т.ч. земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:193244.

В соответствии с распоряжением администрации города N 22-арх от 21.03.2019 "Об изъятии земельных участков по пр-ту Молодежному", размещенном на сайте администрации города Красноярска, подлежит изъятию для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги по пр-ту Молодежному от дома N 31 до ул. Преображенской в Советского района г. Красноярска, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:193244.

Уведомлением от 29.03.2019 N 08/1295-дг департамент градостроительства администрации города Красноярска сообщил ООО "УСК "СИБИРЯК" о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги по пр. Молодежному от дома N 31 до ул. Преображенской в Советском районе г. Красноярска земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок, 70г.

Общество с ограниченной ответственностью "Авангард-Оценка" подготовило отчет об оценке размера возмещения за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги по пр. Молодежному от дома N 31 до ул. Преображенской в Советском районе г. Красноярска от 29.03.2019 N 1 ОЦ-мн-3, в соответствии с которым стоимость объекта с учетом ограниченных условий и сделанных допущений составила 923 000 руб.

Сопроводительным письмом от 04.04.2019 N 01/1424-дг департамент градостроительства администрации города Красноярска направил в адрес ООО "УСК "СИБИРЯК" проект соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок, 70г, для муниципальных нужд путем выплаты возмещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.07.2019 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок, 70г, зарегистрирован на праве собственности за ООО "УСК "СИБИРЯК" 26.10.2016, данные об объектах недвижимости на земельном участке отсутствуют. В материалы дела представлена копия договора от 19.10.2016 N 8/3 купли-продажи земельного участка, согласно которому ООО "УСК "СИБИРЯК" приобрело по цене 2 667 000 руб.

Поскольку с ответчиком не удалось достигнуть соглашения о размере выкупной цены изымаемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30.12.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение оценочной экспертизы поручено эксперту ООО "Центр экспертизы и оценки" эксперту Филоновой Элеоноре Вячеславовне, предварительное судебное заседание отложено на 28.02.2020.

В материалы дела 18.02.2020 от эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки" Филоновой Элеоноры Вячеславовны поступило заключение эксперта N 05э/20 от 17.02.2020 с приложением документов.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.06.2020 удовлетворено ходатайство департамента градостроительства администрации г.Красноярска о назначении повторной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Траст-аудит" - Семенову Александру Викторовичу.

В материалы дела 22.07.2020 от эксперта экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" поступило заключение эксперта с документами.

В материалы дела по запросу суда первой инстанции представлены копия выписки из ЕГРН от 10.09.2019 N КУВИ-001/2019-22047119 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244 на 3 л.; копии материалов регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, общей площадью 2025 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70 Г, на 19 л.; копии материалов кадастрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, общей площадью 2025 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70 Г, на 26 л. и на CD-R-диске.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В пунктом 27 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 ЗК РФ и статья 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

Резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации относится к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений.

Главой 7.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, в том числе автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными проектами планировки территории.

Пунктом 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Пунктом 3 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно пункту 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (подпункт 1), обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию (подпункт 2).

На основании положений подпункта 5 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городского округа и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах городского округа, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 указанной статьи также к вопросам местного значения относится создание условий для предоставления транспортных услуг населению и организация транспортного обслуживания населения в границах городского округа.

В силу пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Согласно пункту 3.36 Распоряжения администрации г. Красноярска от 17.08.2010 N 114-р "Об утверждении Положения о департаменте градостроительства администрации города" департамент обеспечивает подготовку и согласование правовых актов о резервировании и об изъятии земельных участков, в том числе подлежащих образованию, и всех объектов недвижимости на таких участках для муниципальных нужд.

Согласно пункту 5.4.5 Распоряжения администрации г. Красноярска от 17.08.2010N 114-р "Об утверждении Положения о департаменте градостроительства администрации города" в пределах своей компетенции заключает (расторгает) соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных и государственных нужд в связи с реализацией полномочий, переданных в соответствии с Законом Красноярского края от 21.04.2016 N 104445.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у департамента градостроительства администрации города Красноярска полномочий на обращение с настоящим исковым заявлением.

Копия решения об изъятии направляется правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении (пп. 3 п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма (п. 11 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии (п. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для муниципальных нужд г. Красноярска ответчиком не оспаривается, в отсутствие доказательств последующего одобрения сделки, судом первой инстанции правомерно рассмотрен вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 1 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство:

- выступают заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию;

- обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию;

- выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества;

- осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;

- осуществляют совместно с уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, подготовку соглашения об изъятии недвижимости в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии;

- направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление действий, указанных в пункте 1 настоящей статьи, не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав) (пункт 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (пункт 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств (пункт 6 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (пункт 7 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (пункт 10 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма (пункт 6 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для:

перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности;

государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, сопроводительным письмом от 04.04.2019 N 01/1424-дг департамент градостроительства администрации города Красноярска направил в адрес ООО "УСК "СИБИРЯК" проект соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок, 70г, для муниципальных нужд путем выплаты возмещения.

Пунктом 3 проекта соглашения предусмотрено, что возмещение за изымаемый земельный участок составляет 923 000 руб. Размер возмещения установлен на основании отчета N 1 ОЦ-мн-3 об оценке рыночной стоимости размера возмещения за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, составленного 29.03.2019.

Как установлено судом, процедура, установленная гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд истцом соблюдена надлежащим образом.

Как следует из материалов настоящего дела, ответчик возражал относительно заявленных требований, поскольку сторонам не удалось достигнуть соглашения о размере выкупной цены изымаемого земельного участка.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую согласно пункту 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд (пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

Согласно пункту 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В целях проверки возражений ответчика и установления достоверной рыночной стоимости изымаемого объекта определением Арбитражного суда Красноярского края от 30.12.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение оценочной экспертизы поручено эксперту ООО "Центр экспертизы и оценки" эксперту Филоновой Элеоноре Вячеславовне.

18.02.2020 от эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки" Филоновой Элеоноры Вячеславовны поступило заключение эксперта N 05э/20 от 17.02.2020 с приложением документов, согласно которому размер возмещения в виде рыночной стоимости изымаемого для муниципальных нужд у общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк" земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, общей площадью 2025 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70 Г, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, составляет округленно 6 320 000 руб. Стоимость убытков составляет 0 рублей.

Поскольку в заключении эксперта N 05э/20 от 17.02.2020 рыночная стоимость изымаемого земельного участка определена путем сравнительного подхода с 4-мя объектами-аналогами, имеющими иной, чем у изымаемого земельного участка, вид разрешенного использования (для индивидуальной жилой застройки и для иных видов использования, характерных для населенных пунктов), при этом экспертом не вводятся корректировки на вид разрешенного использования, при отсутствии доказательств невозможности получения более достоверных и объективных сведений, исследовав представленные в ходе судебного разбирательства по делу доказательств, учитывая пояснения эксперта Филоновой Элеоноры Вячеславовны по заключению эксперта N05э/20 от 17.02.2020, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недостоверности заключения эксперта N 05э/20 от

17.02.2020 проведена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Траст-аудит" Семенову Александру Викторовичу.

22.07.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта от 21.07.2020 N 12-2020, в котором эксперт определил рыночную стоимость земельного участка, с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, общей площадью 2025 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70г составляет 1 219 050 руб.

Ответчик ходатайствовал о проведении еще одной повторной экспертизы, возражал относительно заключения эксперта от 21.07.2020 N 12-2020, выполненного экспертом Семеновым А.В. по результатам повторной оценочной экспертизы, указал, что должно быть учтено наиболее эффективное использование для рассматриваемого объекта недвижимости -изымаемого земельного участка, которое максимизирует его продуктивность, а не по его фактическому использованию. В заключении отсутствует информация о кадастровых номерах объектов-аналогов.

Вместе с тем заявленный ответчиком довод, с учетом избранного способа защиты, признан судом первой инстанции неправомерным и противоречащим пункту 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, из содержания которых следует, что рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка на момент издания распоряжения администрации города N 22-арх от 21.03.2019 "Об изъятии земельных участков по пр-ту Молодежному" и в настоящее время установлен вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем, отсутствуют и у эксперта, и у суда основания для использования при определении выкупной цены земельного участка иного вида разрешенного использования, в том числе и многоэтажной жилой застройки, а также наиболее эффективного использования земельного участка.

Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о недостоверности экспертного заключения ввиду отсутствия указания на кадастровые номера объектов-аналогов, использованных экспертом, поскольку судом сделан вывод о том, что возможно идентифицировать приведенные объекты-аналоги на основании иных указанных характеристик (адрес, вид разрешенного использования, площадь, источник информации), что не противоречит пункту 22 ФСО "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, предусмотренное в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право арбитражного суда назначить повторную экспертизу, будучи обусловленными принципом судейского руководства процессом, являются процессуальными гарантиями закрепленного в статье 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на судебную защиту (определения от 27.05.2010 N 744-О-О, от 27.10.2015 N 2382-О, от 25.04.2019 N 1047-О).

Правомочие суда назначить дополнительную или повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении дела устанавливает доказательства и, принимая решение, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (определение от 29.01.2019 N 67-О).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу, которое оценивается арбитражным судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение экспертов в силу положений частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 2 и 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

Заключение эксперта от 21.07.2020 N 12-2020, выполненное экспертом Семеновым А.В. признано достаточным и достоверным доказательством для выводов суда по данному делу, что послужило основанием для определения судом размера возмещения - 1 219 050 руб.

Вместе с тем, апелляционным судом в порядке проверки доводов заявителя апелляционной жалобы установлено, что сведения об объектах-аналогах невозможно проверить (не указаны кадастровые номера земельных участков, отсутствуют сведения о статусе владельца, невозможно установить месторасположение земельных участков на местности, документы в обоснование способа проверки объектов истцом не представлены), что признается существенным нарушением согласно подходу, отраженному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 N 305-ЭС18-3860 по делу N А41-89689/16.

Согласно подпункту е) пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает положение о том, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

На основании изложенного судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ООО УСК "Сибиряк" о проведении повторной оценочной экспертизы, которая поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" (ул. Ленина, д., 113, оф. 508, тел. 250-25-74), состоящему в штате организации, а именно - Новоселову Сергею Владимировичу. Предложенный ответчиком эксперт отклонен, поскольку стоимость проведения экспертизы ИП Комлевым М.Ф. в четыре раза превышает стоимость, указанную ООО "Агентство профессиональной оценки".

13.05.2021 в Третий арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" от 26.04.2021, в котором эксперт указал, что размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:193244, обшей площадью 2025 кв.м.. расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70г, составляет на дату экспертизы: 1 607 850 рублей.

В экспертном заключении указаны нормативные, методические и технические средства, использованные в исследовании. Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертных заключениях, основаны на анализе фактических данных документации и материалов, представленных в распоряжение эксперта, используя при этом существующие и допустимые при проведении судебной экспертизы методы проведения исследований, изложенные в экспертном заключении.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта от 26.04.2021, выполненное экспертом Новоселовым С.В. по результатам повторной оценочной экспертизы, является недостаточно ясными и полными, не представлены. Не имеется в деле и доказательств того, что заключение эксперта не соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что заключение эксперта от 26.04.2021, выполненное экспертом Новоселовым С.В. по результатам повторной оценочной экспертизы, является достаточным и достоверным доказательством для выводов суда по данному делу.

Принимая во внимание то, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о недопустимости указанного доказательства и считает заключение эксперта от 26.04.2021, выполненное экспертом Новоселовым С.В. по результатам повторной оценочной экспертизы, надлежащим доказательством по делу.

Довод истца о неправомерном использовании экспертом справочника 2018 года апелляционный суд отклоняет на основании следующего.

В таблице 5 заключения условия рынка (время продажи, предложения) указаны на даты 08.04.2021 и 07.04.2021, следовательно информация актуальна на дачу проведения экспертизы. Корректировка экспертом не проводилась, из чего следует, что указанные обстоятельства не отразились на итоговой величине стоимости объекта экспертизы.

Таким образом, ссылка эксперта на справочник оценщика недвижимости 2018 года под ред. Лейфера Л.А. приведена в заключении в виде справочной информации. На определение стоимости земельного участка, а именно итоговую величину стоимости, указанная в справочнике информация не повлияла. Стоимость объекта экспертизы определена верно с использованием актуальных данных.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению в измененной редакции решения суда, у общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк" подлежит изъятию для муниципальных нужд в собственность муниципального образования город Красноярск земельный участок 24:50:0000000:193244, общей площадью 2 025 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70 Г, размер возмещения за изымаемый объект устанавливается в размере 1 607 850 руб.

На основании изложенного, с учетом положений части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит изменению в части определения размера возмещения стоимости изымаемого земельного участка.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" сентября 2020 года по делу N А33-22785/2019 изменить в части определения размера возмещения стоимости изымаемого земельного участка, изложив резолютивную часть решения в редакции:

Иск удовлетворить. Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Сибиряк" (ИНН 2466123241, ОГРН 1042402971544) для муниципальных нужд в собственность муниципального образования город Красноярск земельный участок 24:50:0000000:193244, общей площадью 2 025 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Соколовская, участок 70 Г, определив размер возмещения за изымаемый объект 1 607 850 руб.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан
Е.В. Белоглазова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.