Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2021 г. N 10АП-15873/21 по делу N А41-25486/2021

г. Москва

16 сентября 2021 г.

Дело N А41-25486/21

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Решетниковой Е.А.,

при участии в заседании:

ООО "Специализированный застройщик "Бережки": не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2021 года по делу N А41-25486/21 по заявлению ООО "Специализированный застройщик "Бережки" к Управлению Росреестра по Московской области о признании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Специализированный застройщик "Бережки" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области с требованиями:

- признать незаконным уведомление управления от 25.03.2021 N КУВД-001/2021-9190172/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765;

- обязать управление произвести государственную регистрацию прекращения права общества на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765, общей площадью 812 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Городской округ Подольск, деревня Бережки, территория Каскад Парк, 4.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2021 года по делу N А41-25486/21 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 812 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Городской округ Подольск, деревня Бережки, территория Каскад Парк, 4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с возведением в границах указанного земельного участка многоквартирного блокированного жилого дома и заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка произведена государственная регистрации обременения в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства (регистрационные записи от 18.05.2015 N 50-50/055-50/027/002/2015-6945/2 (залог в силу закона) и от 05.12.2018 N 50:27:0020806:765-50/001/2018-11 (залог в силу закона).

В связи с окончанием строительства многоквартирного блокированного жилого дома обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.08.2018 N RU50-27-11437-2018, подтверждающее ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного блокированного дома с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:27:0020806:1965 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

Так, на основании договора участия в долевом строительстве от 10.08.2016 и акта от 03.08.2018 приемки-передачи жилого помещения, 24.07.2019 произведена государственная регистрация права собственности Логинова Дениса Ивановича на квартиру с кадастровым номером 50:27:0020806:1967 (запись от 24.07.2019 N 50:27:0020806:1967-50/027/2019-2), расположенную в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2021.

В соответствии с подпунктами 1 и 5 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Статьей 413 ГК РФ также установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Общество 12.03.2021 обратилось в управление с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765 в связи с передачей объектов, расположенных в многоквартирном блокированном жилом доме участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом.

Уведомлением от 25.03.2021 N КУВД-001/2021-9190172/125.03.2021 управление приостановило государственную регистрацию права наличием в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765 записей об ипотеке.

Полагая, что данное решение не соответствует закону и нарушает законные интересы правообладателей земельного участка, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона..

В силу статьи 19 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из изложенного следует, что государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме.

Учитывая, что залог права собственности застройщика на земельный участок возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Материалами дела подтверждается исполнение обществом обязательств из договоров участия в долевом строительстве по строительству и передаче жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В отношении жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765, произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства и покупателей квартир, в ЕГРН внесена регистрационная запись от 24.07.2019 N 50:27:0020806:1967-50/027/2019-2. Данные сведения имелись в распоряжении органа государственной регистрации как уполномоченного на ведение реестра прав органа.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения право собственности общества на земельный участок прекратилось в силу закона, обременение в виде ипотеки также прекращено ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора по обязательству залога.

Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ пункт 1.1. Закон об ипотеке дополнен абзацем 2 в силу которого регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Жилой многоквартирный блокированный дом с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020806:765 поставлен на кадастровый учет 19.03.2019.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, поскольку не доказано иное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что управление не имело достаточных правовых оснований для принятия решения о приостановлении государственной регистрации.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы оспариваемого отказа, были рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.07.2021 по делу N А41-25486/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова Л.В. Пивоварова