Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2021 г. N 15АП-11283/21 по делу N А32-34123/2017

город Ростов-на-Дону

15 сентября 2021 г.

дело N А32-34123/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Долговой М.Ю., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадаевой Е.А.,

при участии:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Краснодар": представитель по доверенности от 26.08.2021 Бочкова Е.С.;

от публичного акционерного общества "Сбербанк России": представитель по доверенности от 06.07.2021 Васина Ю.А.;

Потапенко Е.А., лично;

Пелих С.Б., лично;

Шевченко И.В., лично;

Ким О.В., лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Михельсон Светланы Петровны, Ким Ольги Витальевны, Шевченко Ивана Васильевича, Пелих Светланы Борисовны, Балакина Олега Викторовича, Гурина Виталия Анатольевича, Верба Марины Леонидовны, Глечян Татьяны Викторовны, Можнякова Романа Юрьевича, Колчковой Татьяны Валентиновны, Ромащук Оксаны Владимировны, Абаевой Тамары Владимировны, Шейновой (Фроловой) Ирины Владимировны, Божиной Гульшат Равилевны, Мудрук Елены Юрьевны, Потапенко Екатерины Александровны, Потапенко Николая Дмитриевича, Шишковой Татьяны Валентиновны, Шишкова Виктора Алексеевича, Балаган Евгения Николаевича, Мезенцева Романа Александровича, Денисенковой (Волковой) Елены Викторовны, Яковлевой Елены Михайловны, Бураковой Илоны Анатольевны, Шейнова Михаила Станиславовича, Разваляева Игоря Ивановича, Клименко Егора Витальевича, Губенко Андрея Владимировича, Матвеева Александра Александровича, Матвеевой Елены Валерьевны, Куница Валерия Евгеньевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2021 по делу N А32-34123/2017 по заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" о разрешении разногласий в отношении реализации имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Краснодар",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Краснодар" в Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ПАО "Сбербанк России" с заявлением о разрешении разногласий в отношении реализации имущества должника.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2021 по настоящему делу утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Пересвет-Регион-Краснодар", находящегося в залоге ПАО Сбербанк и обремененного правами участников долевого строительства.

Не согласившись с принятым судебным актом, Михельсон Светлана Петровна, Ким Ольга Витальевна, Шевченко Иван Васильевич, Пелих Светлана Борисовна, Балакин Олег Викторович, Гурин Виталий Анатольевич, Верба Марина Леонидовна, Глечян Татьяна Викторовна, Можняков Роман Юрьевич, Колчкова Татьяна Валентиновна, Ромащук Оксана Владимировна, Абаева Тамара Владимировна, Шейнова (Фролова) Ирина Владимировна, Божина Гульшат Равилевна, Мудрук Елена Юрьевна, Потапенко Екатерина Александровна, Потапенко Николай Дмитриевич, Шишкова Татьяна Валентиновна, Шишков Виктор Алексеевич, Балаган Евгений Николаевич, Мезенцев Роман Александрович, Денисенкова (Волкова) Елена Викторовна, Яковлева Елена Михайловна, Буракова Илона Анатольевна, Шейнов Михаил Станиславович, Разваляев Игорь Иванович, Клименко Егор Витальевич, Губенко Андрей Владимирович, Матвеев Александр Александрович, Матвеева Елена Валерьевна, Куница Валерий Евгеньевич обжаловали определение суда первой инстанции от 18.05.2021 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционные жалобы фактически мотивированы аналогичными доводами, заявителями указано, что у конкурсного управляющего отсутствовало право на обращение в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке сроках и условиях продажи имущества должника. Обращено внимание суда на то, что уведомление, отчет об оценке, положение размещены в сети Интернет, но в адрес заявителей посредством почтового отправления не направлялись. При этом, прикрепленный к уведомлению, опубликованному в Сети, отчет об оценке не соответствует отчету об оценке, приложенному к заявлению о разрешении разногласий в отношении реализации имущества должника. В нарушение положений законодательства о банкротстве, в обжалуемом определении не указана начальная продажная цена предмета залога. Судом первой инстанции необоснованно и преждевременно принято Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге банка и обремененного правами участников долевого строительства до разрешения по существу вопроса о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме - квартир.

ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" включён в перечень объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, в отношении которых осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192. Подписано дополнительное соглашение к Соглашению от 20.11.2019 N ФЗП-28/306. Рассмотрение Наблюдательным советом Фонда вопросов о финансировании мероприятий по восстановлению прав граждан - участников строительства объекта осуществляется в рамках положений Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротство) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192).

По мнению заявителей, реализация спорного объекта с торгов приведет к невозможности применения правового механизма, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192, что, в свою очередь, приведет к невозможности восстановления прав граждан - участников долевого строительства проблемного объекта

22 июня 2021 года от Фонда в суд поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему совершать действия по отчуждению объекта незавершенного строительства 19-ти этажный с тех. чердаком 286-квартирный дом общей площадью 24 430,4 кв.м, степень готовности объекта 57%, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3, до момента принятия решения наблюдательным советом Фонда по объекту ЖК "Курортный берег".

Наблюдательным советом Фонда будет принято решение по вопросу о финансировании строительства. Также Фонд в установленном законом порядке вправе заявить о намерениях исполнить обязательства должника - застройщика.

В отзыве на апелляционные жалобы Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края просил определение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных банком требований отказать.

В отзывах на апелляционные жалобы ПАО "Сбербанк России", конкурсный управляющий должника Коваленко К.В. просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Представители конкурсного управляющего и банка просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Потапенко Е.А., Пелих С.Б., Шевченко И.В., Ким О.В. просили определение суда первой инстанции отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Мезенцевым Р.А. заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие представителя заявителя.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2017 принято заявление ПАО "Сбербанк России" о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Краснодар", возбуждено производство по делу о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2017 года в отношении вышеназванного должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Коваленко К.В.

Определением арбитражного суда от 23.11.2017 года, при рассмотрении настоящего дела применены правила § 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 года N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 29.03.2018 должник признан банкротом с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Коваленко К.В.

29 декабря 2020 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление ПАО "Сбербанк России" о разрешении разногласий в отношении реализации имущества должника.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено указанным Законом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательству, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела, конкурсные кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не смогли прийти к общему решению по вопросу определения порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, в связи с чем ПАО "Сбербанк России" обратился с настоящим заявлением.

Обращаясь с апелляционными жалобами, заявители, в частности, ссылались на то, что реализация спорного объекта с торгов приведет к невозможности применения правового механизма, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192, что, в свою очередь, приведет к невозможности восстановления прав граждан - участников долевого строительства проблемного объекта

Признавая доводы жалоб обоснованными суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно пункту 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) от 27.11.2019, в рамках дела о банкротстве застройщика денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение, обеспечено залогом этого нежилого помещения; если указанное нежилое помещение отсутствует в натуре, этот участник долевого строительства в силу закона является созалогодержателем объекта незавершённого строительством; залоговый кредитор по денежному требованию, преобразившемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств (на приоритетное получение 60% от стоимости предмета залога). При этом в названном обзоре прямо указано на то, что для оставления нежилых помещений за собой в качестве объектов незавершенного строительством не требуется сначала провести их государственную регистрацию и постановку на кадастровый учет в установленном Градостроительным кодексом российской Федерации порядке.

Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства.

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Таким образом, при разрешении разногласий по заявлению ПАО "Сбербанк" должно было быть учтено мнение иных залоговых кредиторов: граждан-участников долевого строительства, чьи требования также обеспечены залогом имущества ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" на основании разрешения на строительство N RU 23306000-2703-р от 15 мая 2013 г. осуществляло строительство многоквартирного жилого дома: 19-ти этажный с тех. чердаком 286-квартирный жилой дом общей площадью 24430,4 кв.м., по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, улица Курортная, 3. Для строительства многоквартирного жилого дома привлекались денежные требования граждан - участников долевого строительства.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 08.06.2020 по делу N 24533/2020 за ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" признано право собственности на объект незавершенного строительства 19-ти этажный с тех. чердаком 286-квартириый жилой дом общей площадью 24430,4 кв.м., степень готовности объекта 57%, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, улица Курортная, 3. Решение вступило в законную силу.

25 августа 2020 года за ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства 19-ти этажный с тех. чердаком 286-квартирный жилой дом общей площадью 24430,4 кв. м., степень готовности объекта 57% по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, улица Курортная, 3, о чём в Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним внесена запись N 23:43:0000000:2057723/226/2020-1.

Конкурсным управляющим представлен Отчет N 29/10 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительством (многоквартирный дом) с кадастровым номером 23:43:000000:20577, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Курортная, д. 3, согласно которого общая рыночная стоимость имущества составляет 220 909 975, 00 руб.

ПАО "Сбербанк России" представило Положение о порядке, сроках и условиях продажи незавершенного строительства ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".

Указанное Положение определяет порядок, сроки и условия продажи имущества, находящегося в залоге ПАО "Сбербанк России", принадлежащего на праве собственности ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" и обремененного правами участников долевого строительства.

Согласно пункту 3.1 Положения, имущество выставляется на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность должника предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

Положение о порядке, сроках и условиях продажи незавершенного строительства ООО "Пересвет-Регион-Красиодар" вынесено на голосование на собрании дольщиков, однако 15.12.2020 не состоялось собрание участников строительства в форме заочного голосования, ввиду отсутствия кворума.

Согласно Протокола N 2 собрания участников строительства ООО "ПересветРегион-Краснодар" в форме заочного голосования от 15.12.2020, количество участников строительства, представивших бюллетени на дату окончания приема бюллетеней, составило 19 участников строительства, количество голосов участников строительства по результатам подсчета бюллетеней, полученных на дату окончания приема бюллетеней составило 39.57 % от общего числа голосов участников строительства.

Однако присутствовавшие на собрании участники строительства выразили свое несогласие относительно вопроса повестки дня собрания путем заполнения бюллетеней для голосования. Большинство участников строительства, заполнившие бюллетени, проголосовали против утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".

Согласно пункту 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ) положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2 - 1 Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу названного Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Закон N 151-ФЗ вступил в силу 01.07.2019, производство по настоящему делу возбуждено 18.08.2017, расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты, следовательно, в рассматриваемом случае подлежат применению положения указанных статей Закона о банкротстве в редакции Закона N 151-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 названного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях параграфа 7 - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В случае, если после принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсным управляющим в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства заключены договоры с проектной организацией, и (или) генеральным подрядчиком, и (или) техническим заказчиком, иные договоры в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", права и обязанности застройщика по таким договорам передаются вместе с имуществом и обязательствами застройщика.

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства создан и действует на основании Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), основными задачами Фонда в рамках дела о банкротстве является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 21.1 Закона N 214-ФЗ, в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность, и обязательства перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с названной статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 названного Федерального закона.

Передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных названной статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с названной статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Согласно пункту 3 названной статьи, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 6 указанной статьи, лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в названной статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 названного Федерального закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Согласно пункту 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В свою очередь, приобретатель, в соответствии с пунктом 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, к заявлению о намерении прилагает документы, подтверждающие:

соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ);

возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в настоящее время ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" включёно в перечень объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, в отношении которых осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192. Подписано дополнительное соглашение от 35.03.2021 к Соглашению от 20.11.2019 N ФЗП-28/306.

Рассмотрение Наблюдательным советом Фонда вопросов о финансировании мероприятий по восстановлению прав граждан - участников строительства объекта осуществляется в рамках положений Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротство) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что реализация объекта незавершенного строительства приведет к невозможности применения правового механизма, предусмотренного названным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192, что, в свою очередь, приведет к нарушению прав и законных интересов участников строительства (кредиторов должника) на погашение их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании статьи 201.10 Закона о банкротстве, либо на погашение требований участников строительства иным застройщиком в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, который будет обязан достроить объекты незавершенного строительства и передать соответствующие помещения участникам строительства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также отмечает, что в спорном Положении не указаны характеристики, стоимость и иные сведения о земельном участке, на котором расположен незавершенный объект недвижимости, не отражены сведения о правах на данный земельный участок, что существенным образом может повлиять на рыночную стоимость реализуемого объекта.

Кроме того, суд обращает внимание конкурсного управляющего должника, сторон по делу на то, что отсутствие прав на земельный участок также может существенно препятствовать реализации вышеуказанных прав на передачу прав застройщика на объект незавершенного строительства фонду или иным застройщикам.

Таким образом, суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, и принял незаконный судебный акт, что в силу положений пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого определения и принятия нового судебного акта, которым в удовлетворении заявления банка надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2021 по делу N А32-34123/2017 отменить, в удовлетворении заявления публичного акционерного общества "Сбербанк России" отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

М.Ю. Долгова Д.В. Николаев