Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 г. N 15АП-14599/21 по делу N А32-11553/2021

город Ростов-на-Дону

20 сентября 2021 г.

дело N А32-11553/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.

при участии:

от ответчика посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)" - представитель Яремчук И.И. по доверенности от 01.02.2021 (до перерыва);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2021 по делу N А32-11553/2021

по иску администрации города Сочи

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Цыганковой Э.С.

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к Цыганковой Эльвире Сергеевне о взыскании задолженности в размере 168080 руб. 29 коп., пени в размере 119973 руб. 80 коп., расторжении договора от 28.11.2017 N ДК-17/7-2017 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи.

Определением Хостинского районного суда города Сочи от 08.02.2021 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края. Арбитражный суд Краснодарского края присвоил делу N А32-11553/2021 (т. 1 л.д. 78-79).

Решением от 05.07.2021 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истец не доказал наличие арендных отношений между администрацией г. Сочи и ответчиком, соответственно право на взыскание арендной платы с Цыганковой Э.С. у истца отсутствует.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что за период с 28.11.2017 по 27.11.2020 у ответчика имеется задолженность по договору аренды нежилых помещений. В связи с несвоевременной оплатой задолженности, ответчику правомерно начислена пеня.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Сочи не явился. Администрация извещена о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

По ходатайству ответчика судом апелляционной инстанции организовано проведение онлайн-заседания.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции 15.09.2021 был объявлен перерыв до 17.09.2021 до 11 час. 00 мин. Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

После перерыва представитель администрации в заседание не явился, представитель ответчика к онлайн-заседанию не подключился.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 28.11.2017 между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и Власенко Надеждой Ивановной (арендатор) заключен договор N ДК-17/7-2017 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и составляющего муниципальную казну города Сочи (т. 1 л.д. 22-28), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности города Сочи, - нежилые помещения общей площадью 25,3 кв.м, в том числе: этаж цоколь, помещение N 10 - 15 кв.м, N 11 - 8,4 кв.м, N 12 - 1,9 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Сочи, Хостинкий район, ул. Мацестинская, 7. Имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора считается переданным арендатору в пользование с момента подписания акта приема-передачи (пункт 1.3).

Срок действия договора определен сторонами с 28.11.2017 по 27.11.2020 (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной величины (размера) арендной платы от 24.08.2017 N 409/17, выполненного ООО "Южная консалтинговая группа", и составляет 172000 рублей с НДС. Арендная плата подлежит уплате ежемесячно равными частями до 10 числа, оплачиваемого месяца. Ежемесячная арендная плата составляет 14333 руб. 33 коп с НДС. Первое перечисление арендной платы, в том числе за фактическое пользование помещениями с даты подписания сторонами акта приема-передачи производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу настоящий договор.

За неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 2.4.3 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на лицевой счет арендодателя пеню в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы (пункт 4.2.1).

Во исполнение названного договора, 28.11.2017 сторонами подписан акт передачи помещений арендатору (т. 1 л.д. 29).

Власенко Н.И. на основании договора о переуступке прав и обязанностей передала свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи от 28.11.2017 N ДК-17/7-2017 Цыганковой Эльвире Сергеевне (т. 1 л.д. 30-32).

Власенко Н.И. и Цыганковой Э.С. подписан акт приема-передачи нежилых помещений (т. 1 л.д. 33).

Власенко Н.И. 25.12.2018 обратилась в Департамент имущественных отношений г. Сочи с заявлением о переуступке права пользования помещениями по адресу: ул. Мацестинская, 7, Цыганковой Э.С. (т. 1 л.д. 34). Ответ на данное обращение не поступил.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по внесению арендной платы Цыганковой Э.С. в период с 28.11.2017 по 11.11.2020, администрация г. Сочи обратилась в суд с настоящим иском.

Предметом спорного договора является - передача в пользование арендатору нежилых помещений, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы § 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде здании и сооружений.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В пункте 2 статьи 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Цыганковой Э.С. и администрацией отсутствуют отношения по аренде, поскольку договор аренды между ними не заключен, акт приема передачи помещений от администрации Цыганковой Э.С. отсутствует, право на взыскание платы у администрации отсутствует.

Кроме того, суд указал на то, что в связи отсутствием государственной регистрации договора аренды N ДК-17/7-2017 от 28.11.2017, отсутствием ответа на заявление Власенко Н.И. от 25.12.2018, стороны расторгли договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренду недвижимого имущества, фактически между Цыганковой Э.С. и Власенко Н.И. сложились отношения по субаренде.

Соглашение о расторжении договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды в деле отсутствует.

Факт пользования помещениями Цыганковой Э.С. в спорный период не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Между тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции Цыганковой Э.С. представлялись реестры оплат по выставленным департаментом счетам (т. 2 л.д. 23).

По требованию суда апелляционной инстанции Цыганковой Э.С. представлены в дело платежные документы, из которых следует, что Цыганкова Э.С. производила оплату непосредственно Департаменту имущественных отношений г. Сочи.

Признание фактически сложившихся отношений по аренде помещений следует также из представленного Департаментом акта сверки взаиморасчетов (т. 2 л.д. 15-22), в котором указаны как Власенко Н.И., так и Цыганкова Э.С.

Произведенная Цыганковой Э.С. оплата принималась Департаментом, фактически в спорный период помещения находились в пользовании Цыганковой Э.С.

В назначении платежа в представленных платежных документах имеется указание на спорный договор аренды.

При этом указание в некоторых платежных поручениях на оплату за Власенко Н.И., по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует об ошибочной правовой квалификации Цыганковой Э.С. сложившихся отношений по использованию помещений.

В дополнениях к возражениям на апелляционную жалобу Цыганкова Э.С. ссылается на отсутствие государственной регистрации договора аренда нежилых помещений, заключенного между Власенко Н.И. и Департаментом.

Данное обстоятельство не имеет правового значения для правовой квалификации отношений сторон спора.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В данном случае разногласий относительно передаваемых помещений между сторонами не имеется, оплата производилась Цыганковой Э.С. Департаменту с указанием в назначении платежа на договор аренды N ДК-17/7-2017 от 28.11.2017.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отсутствии отношений по аренде между сторонами настоящего спора необоснован.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за период с 28.11.2017 по 11.11.2020 в сумме 168080 руб. 29 коп.

Дата подписания договора уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в тексте договора и акту приема-передачи помещений к нему не указана, однако, в заявлении от 28.12.2018 Власенко Н.И. просила арендодателя считать арендатором Цыганкову Э.С. с 01.01.2019.

Таким образом, с указанной даты между сторонами настоящего спора фактически сложились отношения по аренде нежилых помещений.

За период с 01.01.2019 по 11.11.2020 согласно представленным актам сверки начислено арендатору 278163 руб. 78 коп., пени -130106 руб. 59 коп. (т. 2 л.д. 15-18).

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно пункту 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы - 14333 руб. 33 коп. с учетом налога на добавленную стоимость.

Поскольку Цыганкова Э.С. не является плательщиком данного налога, начисления Департаментом производились в размере 12146 руб. 89 коп. в месяц, за ноябрь 2020 года - 10932 руб. 20 коп., что следует из названного акта сверки взаиморасчетов.

Согласно представленным в суде апелляционной инстанции платежным документам Цыганковой Э.С. внесено 315328 руб. 64 коп.

Таким образом, за период пользования помещениями Цыганковой Э.С, задолженность отсутствует, плата за период с 01.01.2019 по ноябрь 2020 года внесена в полном объеме.

Обязанность по оплате за период до принятия спорных помещений в пользование Цыганковой Э.С. не может быть возложена на последнюю, оснований для вывода об обратном заявителем жалобы не указано, судом апелляционной инстанции не установлено.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за нарушение срока оплаты по договору. Расчет произведен на сумму задолженности за спорный период с ноября 2017 года на сумму задолженности нарастающим итогом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора первое перечисление арендной платы, в том числе за фактическое пользование помещениями с даты подписания сторонами акта приема-передачи производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу настоящий договор.

За неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 2.4.3 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на лицевой счет арендодателя пеню в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы (пункт 4.2.1).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с тем, что у определенного администрацией ответчика по настоящему делу - Цыганковой Э.С. обязанность по оплате возникла только за период пользования - с 01.01.2019, суд апелляционной инстанции произвел расчет пени самостоятельно, сумма пени за период с 01.01.2019 по 30.11.2020 (погашение задолженности) составляет 15258 руб. 29 коп.

С учетом имеющейся переплаты за пользование помещениями, пеня также взысканию не подлежит.

Требование о расторжении договора N ДК-17/7-2017 от 28.11.2017 мотивировано наличием задолженности по договору.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Из представленных в материалы дела документов следует, что оплата за пользование помещениями за период с 01.01.2019 производилась несвоевременно.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В пункте 1.2 спорного договора установлен срок действия договора по 27.11.2020.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В суде апелляционной инстанции представлен акт приема-передачи от 24.11.2020, согласно которому Цыганкова Э.С. возвратила администрации спорные помещения. В акте указано, что ремонтные работы в отношении помещений арендатором не проводились, однако, какие-либо требования, связанные с ненадлежащим состоянием помещений, в рамках настоящего дела не заявлены.

Поскольку срок договора истек, помещений возвращены арендодателю, отношения сторон по договору прекращены, требование о расторжении договора также удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2021 по делу N А32-11553/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Баранова Ю.И. Шапкин П.В.