Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2021 г. N 19АП-4670/21 по делу N А48-1131/2021

город Воронеж

16 сентября 2021 г.

Дело N А48-1131/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.
судей	Кораблевой Г.Н.
	Поротикова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Люлиной А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Ваше Здоровье": Непомнящего Романа Олеговича, представителя по доверенности от 07.10.2020, удостоверение адвоката N 0708 от 16.12.2013,

от индивидуального предпринимателя Петровой Светланы Ивановны: Кулешова Андрея Николаевича, представителя по доверенности от 25.03.2021, паспорт РФ,

от общества с ограниченной ответственностью "Инвитро-Воронеж": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ваше Здоровье" на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 по делу N А48-1131/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ваше Здоровье" (302028, Орловская область, г.Орел, ул. Салтыкова-Щедрина, 37а, оф. 35, ИНН 5753046229, ОГРН 1085753001707) к индивидуальному предпринимателю Петровой Светлане Ивановне (Орловская область, г. Орел; ОГРНИП 307575310100024, ИНН 575304579500) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.08.2020, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Инвитро-Воронеж" (394030, Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 50, ОГРН 1103668017914, ИНН 3664104281),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ваше здоровье" (далее - истец, ООО "Ваше Здоровье") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Петровой Светлане Ивановне (далее - ответчик, ИП Петрова С.И.) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.08.2020.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 28.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Инвитро-Воронеж" (далее - третье лицо, ООО "Инвитро-Воронеж").

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Петрова С.И. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Орловской области и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на необходимость расторжения заключенного с ответчиком договора аренды нежилого помещения от 31.08.2020 на основании положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора.

Кроме того, ответчик указывает на незаключенность договора аренды, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Также ООО "Ваше здоровье" указывает, что является слабой стороной договора, а в действиях ответчика имеются признаки недобросовестного поведения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ваше Здоровье" поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. Представитель ИП Петровой С.И. с доводами апелляционной жалобы не согласился, считал обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, апелляционный суд не находит основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.08.2020 между ООО "Ваше Здоровье" (арендатор) и ИП Петровой С.И. (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) за плату, без права выкупа, офис, именуемое в дальнейшем "помещения": встроенные помещения N N 25, 26, общей площадью 122.3 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030406:1271, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Степана Разина, 1, принадлежащие арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 1.3 договора помещения предоставляются под медицинский центр.

В соответствии с пунктом 1.4 договора подписание договора сторонами признается фактической передачей помещений в аренду и приравнивается к подписанию акта приема-передачи.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что датой начала использования помещений и началом срока аренды помещений считается 01.09.2020.

Согласно пункту 3.2.8 договора арендатор к моменту истечения срока действия договора аренды, либо досрочного расторжения договора, обязан ввернуть арендодателю помещения, предварительно освободив помещение от принадлежащего арендатору имущества. Факт передачи подтверждается подписанием сторонами акта возврата помещений арендодателю.

Как следует из пункта 3.4.7 договора арендатор имеет право отказаться от договора, не ранее, чем через 60 месяцев, письменно известив арендодателя об этом за 30 календарных дней. В случае расторжения договора в течение 60 месяцев, арендатор своими силами приводит помещения в первоначальное состояние.

Размер ежемесячной платы за арендуемые помещения составляет 125 000 рублей и выплачивается один раз в начале месяца авансовым платежом до 10 числа месяца, в котором производится текущий платеж. Арендная плата за первые три месяца составляет 125 000 руб. и уплачивается до 10.09.2020 года (пункт 4.1. договора).

В пункте 6.1 договора аренды установлено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Орловской области и действует до 01.09.2030 включительно.

В соответствии с пунктом 6.3.1. - 6.3.2 договора, его досрочное расторжение возможно по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке в результате отказа арендатора от исполнения настоящего договора, не ранее, чем через 60 месяцев с момента его заключения, с предварительным уведомлением арендодателя не менее, чем за тридцать календарных дней.

Договор аренды от 31.08.2020 подписан сторонами, подписи скреплены печатями.

Судом также установлено, что 01.05.2019 между ООО "Ваше Здоровье" (пользователь) и ООО "Инвитро-Воронеж" (правообладатель) заключен договор коммерческой концессии от N 13-ДКК/2019, по условиям которого правообладатель за вознаграждение и на срок, предоставляет пользователю неисключительное право использовать на, расположенных в пределах территории, комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, для реализации через предприятия продукции.

Согласно заявленным требованиям и пояснениям представителя истца в судебных заседаниях, в рамках исполнения вышеуказанного договора, истец предложил ООО "Инвитро-Воронеж" помещение, расположенное по адресу: Орел, ул. Степана Разина, д. 1 для размещения в нем медицинского центра.

Однако письмом от 21.09.2020 N 1-219 ООО "Инвитро-Воронеж" не согласовало размещение в вышеуказанном помещении медицинского офиса.

В связи с чем, 08.10.2020 ООО "Ваше Здоровье" обратилось к ИП Петровой С.И. с письмом N 1, в котором просило согласовать дату подписания соглашения о расторжении договора аренды от 31.08.2020.

Поскольку ответчик оставил письмо от 08.10.2020 истца без удовлетворения, 23.12.2020 истец обратился к ответчику с требованием расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 31.08.2020 ввиду существенно изменившихся условий.

Однако ответ на данные письмо от 08.10.2020 и требование от 23.12.2020 не поступил. Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Орловской области с настоящим исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 по делу N А48-1131/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом Арбитражного суда Орловской области по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Проанализировав условия договора от 31.08.2020, заключенного между сторонами, Арбитражный суд Орловской области пришел к обоснованному выводу, что сторонами был заключен договор аренды.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1.4 заключенного между сторонами договора подписание настоящего договора сторонами признается фактической передачей помещений в аренду и приравнивается к подписанию Акта приема-передачи. Стороны согласны, что на момент подписания настоящего договора помещения переданы арендатору в удовлетворительном состоянии и позволяющем его эксплуатацию в целях указанных в п. 1.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 6.1 договора аренды настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Орловской области и действует до 01 сентября 2030 года включительно.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец просит расторгнуть спорный договор в связи с тем, что ООО "Инвитро-Воронеж" отказало в согласовании нежилого помещения в рамках договора коммерческой концессии с истцом от 01.05.2019 N 13-ДКК/2019.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходима полная совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 N 18-КГ16-102).

По смыслу данных норм права лицо, требующее расторжения договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также доказать наличие одновременно совокупности всех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451, статьи 450 ГК РФ.

Положения пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ направлены, в том числе на обеспечение баланса интересов сторон договора в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 2598-О).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд признал, что указанные обстоятельства не могут быть признаны существенными и образующими необходимую совокупность условий для досрочного расторжения договора аренды по основаниям статьи 451 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции также считает правомерным указание суда области, что принимая решение о заключении спорного договора аренды, истец исходил из экономической обоснованности своей деятельности в целях расширения территории и увеличения прибыли, что является риском предпринимательской деятельности (статья 2 ГК РФ).

Указание истца на неверное толкование обстоятельств переписки сторон, обусловленной конкуренцией в сфере оказания медицинских услуг, которая вынудила истца подписать договор аренды, не дождавшись окончательного согласования от правообладателя, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку стороны договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, которые осуществляют такую деятельность на свой риск, могут и должны оценивать и предположить возможность наступления отрицательных последствий, вытекающих из условий соответствующего договора.

На основании изложенного, с учетом представленных доказательств и заявленных требований, судебная коллегия соглашается с выводом суда области, что заключение 31.08.2020 договора аренды было преждевременным, связано с предпринимательским риском, издержки от которого не могут быть компенсированы через механизм расторжения договора на основании статей 450, 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Отклоняя довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области судебная коллегия исходит из следующего.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 15 поименованного постановления разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, для возникновения обязательств по договору аренды который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является передача имущества в пользование.

Материалами дела, в частности платежным поручением от 09.09.2020 N 289 и письмом ООО "Ваше здоровье" от 29.07.2021 N 24, подтверждено исполнение сторонами заключенного договора, так, названное платежное поручение свидетельствует об уплате арендной платы за период с сентября по ноябрь в общем размере 125 000 руб., а указанное письмо содержит просьбу к ответчику о даче согласия на передачу используемого им помещения в пользование третьим лицам (субаренду).

На основании изложенного, отсутствие государственной регистрации, при фактической передаче помещения в пользование и исполнения договора не может свидетельствовать о незаключенности договора аренды.

Довод истца, что он является слабой стороной договора, а п.6.3.2. договора существенно нарушает баланс интересов сторон по договору, в связи с чем в действиях ответчика истец установил наличие признаков недобросовестного поведения был предметом рассмотрения суда области и обоснованно им отклонен в связи со следующим.

Так, договор, содержащий спорное условие о расторжении в одностороннем внесудебном порядке в результате отказа арендатора от исполнения, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. Предложение арендодателем такого условия ввиду того, что именно им был составлен проект договора, при отсутствии у истца обязанности заключить данный договор, нельзя квалифицировать в качестве злоупотребления правом и как действия доминирующей стороны, поскольку условия использования имущества осуществляет его собственник или иное уполномоченное им лицо, при этом заключение спорного договора не являлось единственной возможностью осуществления предпринимательской деятельности для ООО "Ваше Здоровье".

Таким образом, ссылка истца на тот факт, что именно ответчик составлял проект договора, не подтверждает его выводов относительно несправедливости таких договорных условий.

Оценивая содержание спорного договора, в том числе срок, на который он был заключен - 10 лет, а также принимая во внимание, что именно истец обратился к ответчику с предложением о его заключении, суд приходит к выводу о том, что именно долгосрочные и постоянные отношения по данному договору являлись ключевым фактором для сторон при его заключении, в связи с чем, обозначенное истцом условие о его расторжении в одностороннем порядке со стороны арендатора направлено на поддержание стабильности арендных правоотношений.

Кроме того, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со статьей 421 ГК РФ, ООО "Ваше Здоровье" не включило в договор условие о досрочном расторжении договора по требованию арендатора в связи с отказом в согласовании помещения со стороны ООО "Инвитро-Воронеж", либо не заключило спорный договор на более короткий срок.

По указанным основаниям не может быть принята во внимание и ссылка истца на п. 3 ст. 179 ГК РФ, согласно которой сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательными элементами состава кабальной сделки являются: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; крайняя невыгодность условий совершения сделки для потерпевшего; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность контрагента потерпевшего о перечисленных обстоятельствах и использование сложившегося положения.

Между тем в рассматриваемом деле признаков кабальности сделки, каких-либо тяжелых обстоятельствах, стечение которых вынудило истца заключить оспариваемый договор, судом первой инстанции не установлено.

Основания для переоценки выводов суда области у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

При совокупности изложенных обстоятельств апелляционный суд соглашается с выводом суда области, что заявленные требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 по делу N А48-1131/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 по делу N А48-1131/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

Г.Н. Кораблева А.И. Поротиков