Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 г. N 08АП-9605/21 по делу N А46-21122/2020

город Омск

20 сентября 2021 г.

Дело N А46-21122/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9605/2021) индивидуального предпринимателя Бутырских Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2021 по делу N А46-21122/2020 (судья Распутина В.Ю.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Бутырских Андрея Николаевича (ИНН 720402709328, ОГРНИП 319723200004100) к жилищно-строительному кооперативу "Менделеева-46" (ИНН 5503184635, ОГРН 1195543000113) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N1/12 от 06.06.2012,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", некоммерческой организации Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бутырских Андрей Николаевич (далее - ИП Бутырских А.Н., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к жилищно-строительному кооперативу "Менделеева-46" (далее - ЖСК "Менделеева-46", кооператив, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 1/12, заключенный на срок более года от 06.06.2012, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 72 000 (Семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без НДС. Измененный размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок вносится арендатором, начиная с 01 октября 2020 года".

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", некоммерческая организация Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. С предпринимателя в пользу ЖСК "Менделеева-46" взыскано 30000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Бутырских А.Н. обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что установленный размер арендной платы за пользование земельным участком в настоящее время является заниженным, исходя из актуальной рыночной стоимости участка арендная плата должна составлять 72 000 руб. в месяц. При проведении судебной экспертизы, формулировании вопросов для разрешения эксперту и предоставлении документов не учтено, что согласно пункту 2.2 договора аренды предоставление жилых помещений по окончании строительства многоквартирного дома осуществляется помимо внесения арендной платы, то есть арендная плата и предоставление жилых помещений являются самостоятельными требованиями и могут быть оценены в совокупности; эксперту не представлена номенклатура помещений, подлежащих передаче арендодателю, об истребовании которой ходатайствовал истец. Также истец ссылается, что исходя из стоимости аренды 1 кв.м. по аналогичному договору, заключенному ЖСК "Менделеева-46" с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, стоимость аренды земельного участка истца составила бы 108 121 руб. 75 коп. в месяц. В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы судом первой инстанции отказано. В связи с незавершением строительства многоквартирного жилого дома своевременно существенно увеличился уплачиваемый истцом земельный налог, сумма налога превышает сумму арендной платы, что ухудшает финансовое положение предпринимателя.

ИП Бутырских А.Н., ЖСК "Менделеева-46", третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили; на основании положений статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО "Валентайн" (арендодатель) и ЖСК "Малиновского-2012" (арендатор) 06.06.2012 был заключен договор N 1/12 аренды земельного участка, кадастровый номер 55:36:070302:301, на срок более года (далее - договор аренды).

Дополнительным соглашением от 02.10.2014 к договору аренды арендодателем земельного участка указан Бутырских Андрей Николаевич - собственник земельного участка на основании договора купли-продажи от 27.06.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 55-АБ N 395367 от 14.07.2014 выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Дополнительным соглашением N 1/18 от 06.06.2017 к Договору аренды, срок действия договора установлен до 06.06.2020.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.02.2018 по делу N А46-12975/2016 ЖСК "Малиновского-2012" (ИНН 5504232169, ОГРН 1125543035463) признан несостоятельным (банкротом).

В рамках процедуры банкротства в целях погашения требований участников строительства на собрании участников строительства 08.12.2018 создано ЖСК "Менделеева-46".

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.02.2019 по делу N А46-12975/2016 кооперативу "Менделеева-46" были переданы права и обязанности арендатора земельного участка по Договору N 1/12 с Бутырских А.Н.

Решением Советского районного суда г.Омска от 02.06.2020 суд установил кооперативу "Менделеева-46" условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:070302:301 общей площадью 9997 кв.м., относящимся к категории земель населенных пунктов, расположенным по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, садоводческое товарищество "Садовод", участок N 557, 558, 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566, 567, 568, 569, 570, 571, 572, на условиях договора аренды на срок до 31.12.2023.

Согласно пунктам 2.1, 2.3. Договора аренды Арендатор (ЖСК "Малиновского-2012") обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком не позднее 30 числа каждого месяца из кассы ЖСК "Малиновского-2012" в сумме 25 000 руб. без НДС.

Обращаясь с настоящим иском, ИП Бутырских А.Н. указал, что сумма арендной платы за пользование земельным участком по Договору аренды, заключенному 06.06.2012, неизменна и действует в течение более 8 лет, несмотря на то, что рыночная стоимость арендной платы существенно изменилась в сторону увеличения. Согласно Отчету N 1453-08/20, выполненному ООО Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" 01.08.2020, рыночная стоимость арендной платы за право пользования земельным участком в месяц по состоянию на 27.07.2020 округленно составляет 72 000 руб.

Также истец ссылается на то, что в связи с истечением трехлетнего срока строительства на земельном участке многоквартирного дома, при расчете земельного налога применен повышенный коэффициент, в результате чего за 2019 г. налог в пересчете на 1 месяц составил 44 800 руб.

На требование истца Бутырских А.Н. от 30.09.2020 об изменении условий договора аренды в части стоимости арендной платы ЖСК "Менделеева-46" письмом от 29.10.2020 N 51-10/2020 ответил отказом.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удов летворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения статьи 451 ГК РФ, при этом истец в качестве основания иска указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По условиям пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Если существенное изменение обстоятельств имеет место и стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, в соответствии с частью 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных указанной нормой права, но и установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Заключая договоры аренды на длительный срок, арендодатель мог предвидеть возможность увеличения размера стоимости аренды в период действия договоров аренды.

Совокупность условий для изменения договора в судебном порядке в данном случае отсутствует.

Данная правовая позиция изложена также в определении Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016, постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.11.2016 N Ф04-4995/2016 по делу N А45-2982/2016, от 22.07.2015 N Ф04-20962/2015 по делу N А45-17338/2014.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что изначально договор аренды был заключен с ООО "Валентайн" и на меньший срок. В связи с тем, что строительство МКД в установленный срок завершено не было, очередное дополнительное соглашение о продлении срока аренды арендодатель заключать отказался, срок договора продлен в судебном порядке - решением Советского районного суда г. Омска от 02.06.2020 по делу N 2-1469/2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21.09.2020.

Данным решением также установлено, что пользование на срок до 31.12.2023 должно осуществляться на условиях ранее заключенного Договора аренды, что подразумевает внесение арендной платы в размере, изначально установленном договором, заключенным иным лицом и на меньший срок.

При рассмотрении дела судом первой инстанции, по ходатайству кооператива, возражавшего против удовлетворения иска, для проверки обоснованности доводов предпринимателя, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Ермакову Сергею Олеговичу.

На разрешение экспертизы поставлен вопрос об определении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении земельного участка площадью 9997 кв.м. с кадастровым номером 55:36:070302:301 по договору аренды земельного участка на срок более года N 1/12 от 06.06.2012 по состоянию на дату проведения оценки с учетом единовременной частичной оплаты аренды земельного участка, выраженной в стоимости жилых помещений площадью 400 кв.м. в строящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070302:301 многоквартирном доме, указанных в договоре аренды (п.2.2 в редакции дополнительного соглашения N1/18 от 06.06.2017).

Согласно заключению эксперта N 1352/40/21 итоговая величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы в отношении земельного участка площадью 9 997 кв. м. с кадастровым номером 55:36:070302:301 по договору аренды земельного участка на срок более года N 1/12 от 06.06.2012 по состоянию на дату проведения оценки (06.04.2021 г.) с учетом единовременной частичной оплаты аренды земельного участка, выраженной в стоимости жилых помещений площадью 400 кв.м. в строящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070302:301 многоквартирном жилом доме, указанных в договоре аренды (дополнительном соглашении N1/18 от 06.06.2017), составляет 26 761 руб. /мес.

Таким образом, установленная экспертом рыночная стоимость ежемесячной арендной платы в отношении спорного земельного участка существенно не отличается от размера, согласованного сторонами при заключении договора.

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что помимо арендной платы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, арендатор (очевидно, в договоре опечатка и речь идет об арендодателе) по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию получает 15 процентов от общей площади квартир.

В апелляционной жалобе ИП Бутырских А.Н. ссылается на то, что эксперту не была представлена для оценки номенклатура (характеристики) подлежащих передаче жилых помещений.

Из указанных положений, действительно, можно предположить, что при определении величины арендной платы стороны также могли учитывать итоговое предоставление в виде жилых помещений в достроенном доме. Однако, на момент заключения договора характеристики таких помещений определены не были, приведен только процент площади, получаемой собственником участка. Истцом не представлено сведений о том, что по сравнению с датой заключения договора характеристики самих возводимых жилых домов существенно ухудшились настолько, что получение тех же 15% площади жилых помещений не отвечает тому, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договора. Соответственно, отсутствуют основания для определения стоимости аренды при проведении судебной экспертизы с учетом конкретных характеристик передаваемых помещений.

При проведении экспертизы эксперт, руководствуясь требованиями закона, методическими рекомендациями и характером исследования, самостоятельно выбирает метод исследования, в том числе, объекты-аналоги.

Судом первой инстанции верно отмечено, что при проведении экспертизы эксперт обратился за предоставлением ему дополнительных сведений для ее проведения. Документы, об истребовании которых ходатайствовал истец, эксперт не счел необходимыми для целей исследования, об их предоставлении не просил, в связи с чем ходатайство ИП Бутырских А.Н. обоснованно отклонено судом.

Судебная коллегия также отмечает, что в отношении аренды земельного участка, не находящегося в частной собственности, действует абсолютно иной механизм ценообразования. Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ставки арендной платы, за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому ссылка истца на иной размер платы за земельный участок, арендуемый ответчиком по договору с департаментом имущественных отношений, не свидетельствует о необходимости внесения изменений в Договор аренды между сторонами и приведение арендной платы по нему в соответствие со ставками арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

ИП Бутырских А.Н., полагая определенную в ходе судебной экспертизы стоимость аренды недостоверной, тем не менее, не привел конкретных доводов относительно достоверности заключения, для выяснения возникших вопросов не воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений по заключению (часть 5 статьи 86 АПК РФ). Несогласие истца мотивировано, по существу, только отличием итоговой суммы от суммы, определенной ООО Центр экспертизы и оценки "Альтернатива". При этом, обоснованность отчета ООО Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" предметом исследования не являлась.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с требованиями закона, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

Поскольку основанием для назначения повторной экспертизы являются сомнения в обоснованности заключения эксперта или выявленные противоречия в его выводах (часть 2 статьи 87 АПК РФ), а также учитывая, что имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют суду вынести решение по настоящему делу без проведения повторной экспертизы, в удовлетворении ходатайства ИП Бутырских А.Н. о назначении повторной экспертизы судом первой инстанции отказано обоснованно.

Превышение суммы земельного налога над величиной арендной платы также не является основанием для удовлетворения судом иска при избрании истцом такого способа защиты своего права, как внесение изменений в договор в судебном порядке, тем более, что применительно к рассматриваемому спору такое превышение имеет место только над размером арендной платы в денежном выражении, без учета условий договора о единовременной частичной оплате аренды, выраженной в стоимости подлежащих передаче жилых помещений.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения требования ИП Бутырских А.Н. о внесении изменений в договор аренды отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в иске.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2021 по делу N А46-21122/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко