Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф04-4995/16 по делу N А45-2982/2016

Требование: о внесении изменений в договор, об изменении условий договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тюмень

25 ноября 2016 г.

Дело N А45-2982/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016 (судья Емельянова Г.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 (судьи Шатохина Е.Г., Жданова Л.И., Павлова Ю.И.) по делу N А45-2982/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (630102, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Зыряновская, д. 53, ИНН 5404247299, ОГРН 1055404069566) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) об изменении условий договора.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" Джамалов Б.Д. по довеоренности от 02.03.2015.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (далее - ООО "Волховстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.02.2015 N 120302т, изложив пункты 2.1, 2.2, 7.7 в следующей редакции:

пункт 2.1. В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, с учетом решения Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2015 по делу N А45-4723/2015 размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 454 000,00 рублей в год или 121 166,67 рублей месяц;

с 21.06.2015 в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 454 000,00 рублей в год или 121 166,67 рублей в месяц;

с 27.02.2016 в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 454 000,00 рублей в год или 121 166,67 рублей в месяц;

пункт 2.2. Арендные платежи начинают исчисляться с 27.02.2015;

пункт 7.7. С момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в объекте недвижимости настоящий договор считается расторгнутым;

пункт 7.8. Исключить.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Волховстрой", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Заявитель указывает, что суды посчитали, что земельный участок площадью 6 322 кв. м как объект гражданского права возник не с момента его государственной регистрации (или даже с момента заключения договора на него как на самостоятельный объект), а с момента принятия постановления мэрии города Новосибирска от 05.12.2014 N 10786. Данный вывод противоречит нормам статьи 22.2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Юридически, постановление мэрии города Новосибирска является основанием для государственной регистрации вновь образованных земельных участков, но ни как не заменяет собой государственную регистрацию.

По мнению общества, суды необоснованно признали законным возложение на арендатора оплачивать арендную плату по договору от 27.02.2015 N 120302т за земельный участок, предоставленный по договору от 06.06.2016N 55761т.

ООО "Волховстрой" указывает, что суды, по обжалуемому делу, противоречат ранее принятому решению Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2015 по делу N А45-4723/2015, посчитали законным двукратное увеличение арендной платы.

Заявитель считает, что суды не обосновали причины отказа внести изменения в пункты 7.7 и 7.8 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.02.2015 N 120302т, что является нарушением норм статей 169, 170, 173 АПК РФ.

Представитель ООО "Волховстрой" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 29.06.2006 N 56 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.06.2006 N 55761т (далее - договор от 30.06.2006).

Согласно условиям договора от 30.06.2006 арендатору был передан земельный участок площадью 22 172 кв. м с кадастровым номером 54:35:063610:0034, местоположением: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Немировича - Данченко (пункты 1.1, 7.2 договора от 30.06.2006).

Дополнительным соглашением от 28.06.2012 N 3 срок действия договора от 30.06.2006 продлен до 30.06.2015.

В дальнейшем на основании постановления мэрии города Новосибирска от 05.12.2014 N 10786 был образован земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м при разделе земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22 172 кв. м (сохраняющегося в измененных границах) по ул. Немировича - Данченко в Ленинском районе.

С ООО "Волховстрой" заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.02.2015 N 120302т (далее - договор от 27.02.2015) на земельный участок с кадастровым номером: 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м.

Полагая, что часть условий договора от 27.02.2015 не соответствует действующему законодательству, ООО "Волховстрой" направило в мэрию предложение об изменении условий договора.

Неудовлетворение мэрией требований ООО "Волховстрой" послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Частью 8 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Частью 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пункт 2 части 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Судебные инстанции правильно отметили, что обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора в порядке статьи 451 ГК РФ, должно быть вызвано причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими.

По смыслу части 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

По части 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, как правомерно указали судебные инстанции для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных частью 2 указанной нормы права, но и установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Однако, как правильно отметили судебные инстанции, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал наличие одновременно всех условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 ГК РФ, необходимых для изменения условий договора по требованию заинтересованной стороны.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно материалам дела, спорный земельный участок находится в распоряжении мэрии, государственная собственность на который не разграничена.

На момент заключения договора от 30.06.2006 на территории Новосибирской области Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, был утвержден постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п (далее - постановление N 213-п), согласно пункту 7 которого в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Земельный участок, предоставленный обществу в аренду по договору от 27.02.2015 N 120302т образовался при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:0034, являющегося объектом ранее существовавшего договора от 30.06.2006, следовательно, правовые основания и режим использования истцом спорного земельного участка не изменились, в связи с этим судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что расчет годовой арендной платы следует производить в соответствии с нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации, действовавшими на момент заключения договора, а именно в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п в двукратном размере (пункт 7 постановления 213-п).

Суд апелляционной инстанции, правомерно отклонил довод общества о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении, противоречат ранее принятому решению Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2015 по делу N А45-4723/2015 как несостоятельный.

Судами обоснованно отмечено, что фактически земельный участок не выбывал из владения истца, поскольку входил в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:0034, переданного по договору от 30.06.2006, следовательно, исчисление арендных платежей необходимо производить с момента принятия постановления об образовании земельного участка (05.12.2014), а не с момента его регистрации, поскольку оплата начисляется за пользование земельным участком.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу N А45-2982/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Сирина