Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2021 г. N 21АП-2923/21 по делу N А84-1404/2021

21 сентября 2021 г.

Дело N А84-1404/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.09.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Остаповой Е.А., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Д.Н. представитель по доверенности N 9 от 11.01.2021,

от общества с ограниченной ответственностью "Альфа Энерго Альянс" - Золотухин Е.Л., представитель по доверенности N б/н от 20.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Энерго Альянс" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июля 2021 года по делу N А84-1404/2021 (судья Минько О.В.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Энерго Альянс",

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Энерго Альянс",

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Энерго Альянс" (далее - ответчик, Общество, ООО "Альфа Энерго Альянс"), согласно которому, с учетом заявления об уточнении исковых требований, поданного в порядке статьи 49 АПК РФ, просил:

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 2 от 03.12.2014, заключенный между Главным управлением имущественных и земельных отношений и ООО "Альфа Энерго Альянс" в отношении земельного участка площадью 3017 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:12, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Рыбаков, 1;

- обязать ООО "Альфа Энерго Альянс" в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту земельный участок площадью 3017 кв.м., кадастровый номер 91:02:004006:12, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Рыбаков, 1.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.07.2021 (с учетом дополнительного решения от 09.09.2021) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Альфа Энерго Альянс" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела. Апеллянт ссылается на то, что в течение длительного периода он как арендатор был лишен возможности использовать земельный участок вследствие противоправных действий третьих лиц, поскольку с момента заключения договора аренды и вплоть до 2018 года не имел доступа на спорный земельный участок, в связи с препятствиями со стороны ООО "Университет экономики и управления". Апеллянт утверждает, что, несмотря на бездействие ООО "Университет экономики и управления", ООО "Альфа Энерго Альянс" приступило к выполнению работ, предусмотренных договором.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебном заседании представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила в её удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений, представила отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал апелляционную жалобу, просил её удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с Распоряжением Правительства Севастополя N 455 от 03.12.2014 "О предоставлении земельного участка для строительства когенерационной установки" было принято решение предоставить Обществу в аренду сроком на 25 лет для строительства когенерационной установки земельный участок с кадастровым номером 91:02:004006:12, площадью 3017+/-19 кв.м.

03.12.2014 между Главным управлением имущественным и земельных отношений (арендодатель) и ООО "Альфа Энерго Альянс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3017 кв.м. из земель находящихся в собственности города федерального значения Севастополя, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - производственная, вид разрешенного использования - энергетика, кадастровый номер 91:02:004006:12, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Рыбаков, 1, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

На земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункту 1.3 договора, Арендатор вступает в пользование земельным участком с момента подписания Договора и акта-передачи земельного участка.

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 4.1 Договора).

Раздел 6 Договора устанавливает права и обязанности Арендатора и Арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.2 арендодатель имеет право, в том числе: - беспрепятственного доступа на земельный участок с целью контроля за его использованием и соблюдением арендатором условий договора и требований природоохранного законодательства Российской Федерации; - требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных разделом 7 договора.

Согласно пункту 6.4 договора, арендатор обязан, в том числе: - вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные разделом 5 договора; - использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 7.2 договора, договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа о расторжении либо неполучения ответа, заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3, в случаях:

- неуплаты Арендатором арендной платы в сроки, установленные Договором, более двух раз подряд;

- использования Арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пункте 1.1. настоящего договора, а также в случае самовольного строительства;

- неиспользования Арендатором земельного участка в течение трех лет.

03.12.2014 между сторонами подписан акт приёма-передачи земельного участка согласно которому, Севимущество передал, а ООО "Альфа Энерго Альянс" приняло на условиях аренды земельный участок из категории земли населенных пунктов, территориальная зона производственная, вид разрешенного использования земельного участка - энергетика, кадастровый номер 91:02:004006:12, расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Рыбаков, 1.

В целях проверки соблюдения условий договора Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента 11.08.2020 было проведено обследование арендуемого земельного участка. По результатам контрольных мероприятий был составлен Акт обследования N 4443 от 11.08.2020.

В ходе обследования было установлено, что земельный участок частично огражден, на нем размещено два одноэтажных некапитальных объекта - павильона. Признаки осуществления строительных работ - отсутствуют. Территория земельного участка не благоустроена, присутствуют признаки свалки строительного и бытового мусора. На момент обследования установлено, что объект земельных отношений не используется в течение установленного срока.

Департамент полагает, что в результате проведенных мероприятий был выявлен факт, свидетельствующий о неисполнении Арендатором своих обязанностей в части строительства когенерационной установки.

Истец также указывал, что арендатор не вносил арендную плату в сроки и в порядке определенные договором, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 по 30.11.2020 в сумме 13 912,53 руб., из которых: арендная плата - 12 018,06 руб., пеня - 897,63 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 996,84 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заложенность по арендной плате и штрафным санкциям за период с 01.01.2015 по 30.11.2020 погашена ответчиком в полном объеме, что подтверждается справкой от 06.07.2021.

16.12.2020 года исх. N П/ЗУ-001233 ДИЗО в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, в котором было предложено исполнить в полном объеме взятые на себя обязательства по Договору аренды, в добровольном порядке расторгнуть Договор аренды путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и возвратить земельный участок в соответствии с условиями Договора аренды. К указанному предупреждению были приложены расчет задолженности по договору аренды, соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка.

Претензия Департамента оставлена Обществом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

Как следует из материалов дела, договор заключен сроком на 25, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - производственная, вид разрешенного использования - энергетика.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 7.3, в случае неиспользования Арендатором земельного участка в течение трех лет.

В целях проверки соблюдения условий Договора Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента 11.08.2020 было проведено обследование земельного участка, земельного участка общей площадью 0,3017 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Рыбаков, 1, по результатам которого был составлен Акт обследования N 4443 от 11.08.2020.

В ходе обследования было установлено, что земельный участок частично огражден, на нем размещено два одноэтажных некапитальных объекта - павильона. Признаки осуществления строительных работ - отсутствуют. Территория земельного участка не благоустроена, присутствуют признаки свалки строительного и бытового мусора. На момент обследования установлено, что объект земельных отношений не используется в течение установленного срока.

Таким образом, в результате проведенных мероприятий был выявлен факт, свидетельствующий о неисполнении Арендатором своих обязанностей в части использование земельного участка по целевому назначению и строительства когенерационной установки.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы апеллянта о том, что в течение длительного периода арендатор был лишен возможности использовать земельный участок вследствие противоправных действий третьих лиц.

Так, Общество ссылается на наличие препятствий для освоения земельного участка со стороны ООО "Университет экономики и управления", что подтверждается наличие судебного спора между ответчиком и указанным лицом (дело N А84-2017/2017).

Как следует из данных системы "Картотека арбитражных дел" в производстве Арбитражного суда города Севастополя находится дело по иску ООО "Альфа Энерго Альянс" к ООО "Университет экономики и управления" об обязании ответчика устранить препятствие в пользовании земельным участком площадью 3017 кв.м, расположенным по адресу: г. Севастополь, ул. Рыбаков, 1, кадастровый номер: 91:02:004006:12 путем демонтажа (сноса) забора по периметру данного земельного участка и снятие охраны.

При этом, по делу А84-2017/2017 сторонами было заключено мировое соглашение, утверждённое определением суда от 29.09.2017 года. С учётом изложенного, с 30.09.2017 года какие-либо препятствия в пользовании земельным участком у ответчика отсутвовали. Таким образом, на момент обращения Департамента в суд 15.03.2021 трёхгодичный срок для строительства на спорном земельном участки установки истёк.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что арендодатель свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом и передал арендованный земельный участок ответчику свободным от прав третьих лиц без каких-либо замечаний, какие-либо препятствия ответчику в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора и назначением земельного участка истец не производил.

Доводы апеллянта о том, что им в установленные законом и договором сроки предпринимались меры по освоению (использованию) земельного участка и строительству установки надлежащими доказательствами не подтверждены.

Представленные Обществом договоры подряда и акты выполненных работ при отсутствии подтверждения результата их выполнения на спорном земельном участке таким доказательством не являются.

Ссылка апеллянта на то, что торговые павильона хранятся на территории земельного участка и будут использованы в качестве помещений для размещения установки, судом первой инстанции правомерно не приняты в качестве надлежащего доказательства целевого использования данного земельного участка, так как спорный земельный участок был предоставлен для строительства, то есть создания объекта капитального строительства.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нарушение вышеуказанных обязательств является существенным нарушением условий договора.

Суд первой инстанции правомерно отклонил утверждение ответчика о пропуске истцом срока исковой давности на предъявление требований подобного содержания.

Действующее законодательство не ограничивает право арендодателя на заявление притязаний по вопросу расторжения договора аренды земельного участка по причине существенного нарушения арендатором условий договора аренды сроками выявления таких нарушений.

Для целей исследования оснований для расторжения договора аренды является само наличие подобных нарушений, независимо от даты их совершения.

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении АС ЦО от 20.03.2019 N Ф10-554/2018 по делу N А84-589/2017.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая наличие оснований для расторжения договора, требования о возврате Департаменту спорного земельного участка также подлежали удовлетворению.

С учётом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ДИЗО в полном объёме.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права. Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.07.2021 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.07.2021 года по делу N А84-1404/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Энерго Альянс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

Е.А. Остапова Н.И. Сикорская