Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2021 г. N 10АП-17666/21 по делу N А41-9676/2021

г. Москва

22 сентября 2021 г.

Дело N А41-9676/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания Колтан А.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - Еремеева П.С. по доверенности от 10.03.2021 года;

от ООО "МАСТЕР+" - Лапшова И.Ю. по доверенности от 12.05.2021 года, Бебенин М.Г. по доверенности от 08.09.2021 года;

от Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2021 года по делу N А41-9676/21, по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "МАСТЕР+" о расторжении,

3-е лицо - Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "МАСТЕР+" с требованиями о расторжении договора аренды от 30.01.2009 N ЮА-20, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2021 года по делу N А41-9676/21 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "МАСТЕР+" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30 января 2009 года N ЮА-20 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктами 1.1., 2.1. договора аренды предметом договора аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:10:010315:10, общей площадью 2 800 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N 1 и N 3, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе", сроком на 49 лет.

Согласно пункту 4.4.2. договора аренды, арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора аренды.

Согласно пункту 4.2.1. договора аренды, арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением.

Пунктом 4.1.1. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

23.01.2020 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:10:010315:10, по результатам которого составлен акт осмотра.

В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, земельный участок покрыт древесно-кустарниковыми растительностью.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 21.12.2020 N 132ИСХ-17657 о необходимости устранить нарушения в срок не позднее 30 календарных дней с момента отправления претензии, а также предложено расторгнуть договор аренды. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления договор аренды не расторгнут.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом представлены доказательства освоения земельного участка, таким образом, основания для расторжения договора, возврата земельного участка отсутствуют, так как в материалах дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.

При этом суд первой инстанции исходил из содержания норм, установленных статьями 45, 46 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310. 606 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации 44, 47, 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае, если арендатор не осваивал и не использовал участок в течение трёх лет.

Первоначально с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2009 N ЮА-20 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10 истец обратился в 2015 году в рамках дела NА41-196/15.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2015 года исковые требования по делу N А41-196/15 удовлетворены.

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу N А41-196/15 утверждено мировое соглашение, согласно которому Арендатор обязался разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство объектов автомоечного комплекса с шиномонтажем и кафе согласно п.1.1. Договора в срок до 02.06.2016 года, а также полностью реализовать цели и обязательства, указанные в п.1.1. Договора до 02.06.2017 года.

В связи с невыполнением условий мирового соглашения, в 2019 году в рамках следующего дела N А41-46985/19 истец повторно обратился с иском о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года N ЮА-20 и обязании вернуть земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 сентября 2019 года по делу N А41-46985/19 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 N А41-46985/19 Решение от 05 сентября 2019 года отменено и отказано в удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Мастер+" о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года N ЮА-20 отказано, поскольку ООО "Мастер+" совершало действия, направленные на освоение и использование земельного участка по его целевому назначению и в настоящее время приступило к освоению земельного участка.

В настоящем деле, истец в третий раз обратился с требованием о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года N ЮА-20.

Ответчик возражал против заявленных исковых требований, так же пояснил, что им совершаются действия по подготовке земельного участка к строительству, сославшись на то, что Обществом получено свидетельство о согласовании Архитектурно- градостроительного облика от 11.02.2020N АГО 56-004/2020, получены новые технические условия МБУ "Химдор" от 05.10.2020, проект организации дорожного движения от 14.01.2021согласован МБУ "Химдор".

Так же ответчик пояснил, что им разрабатывается проект санитарно-защитной зоны, предпринимаются юридически значимые действия по получению разрешения на строительство.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При этом, апелляционный суд отмечает, что договор аренды был заключен 30.01.2009, а согласно акту осмотра от 23.01.2020 установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Так же из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, какая-либо деятельность не ведется.

Таким образом, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, условия мирового соглашения не исполнены.

В соответствии со взаимосвязанными положениями пункта 2 статьи 46 и пункта 2 статьи 45 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по причине неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка.

С момента заключения договора аренды (30.01.2009) и до времени предъявления Администрацией настоящего иска (11.02.2021) (т.е. по прошествии более 10 лет), арендатором не были предприняты в разумный срок надлежащие меры по освоению земельного участка и началу капитального строительства.

Разрешение на строительство в срок более 10 лет - не получено.

Объективных препятствий к тому не имелось.

Получение свидетельства о согласовании Архитектурно-градостроительного облика от 11.02.2020N АГО 56-004/2020, новых технических условий МБУ "Химдор" от 05.10.2020, согласование проекта организации дорожного движения от 14.01.2021 с МБУ "Химдор", не свидетельствуют о совершении ответчиком действий по полноценному освоению спорного земельного участка, в том числе в отсутствии разрешения на строительство и подготовки полного комплекта документов для его получения в соответствии со ст. 51 ГК РФ.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Из представленных истцом доказательств следует, что ответчик допустил существенные нарушения Договора аренды, а именно - не освоил и не использует земельный участок более чем, в течении 10 лет в соответствии с видом разрешенного использования.

Истец неоднократно обращался с иском в суд о расторжении спорного договора аренды.

Суд, с учетом отказа в иске Администрации уже предоставлял ответчику возможность освоить земельный участок, однако ответчик необходимых действий по полноценному освоению и использованию земельного участка не совершил.

Таким образом, истец вправе требовать досрочного расторжения договора.

Досудебный порядок разрешения спора согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ в данном случае соблюден.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2021 года подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2021 года по делу N А41-9676/21 отменить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка N ЮА-20 от 30.01.2009 с кадастровым номером 50:10:010315:10, площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N1 и N3, для использования в целях: для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Мастер+" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10, площадью 2800 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N 1 и N 3, для использования в целях: для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе.

Взыскать с ООО "Мастер+" в доход федерального бюджета 9 000 рублей госпошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова