Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2021 г. N Ф05-29024/21 по делу N А41-9676/2021

г. Москва

9 декабря 2021 г.

Дело N А41-9676/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2021.

Полный текст постановления изготовлен 09.12.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Колмаковой Н.Н., Кольцовой Н.Н.

при участии в заседании:

от истца: Еремеева П.А. по дов от 10.03.2021

от ответчика: Лапшова И.Ю. по дов от12.05.2021 Бебенин М.Г. по дов от 08.09.2021

рассмотрев 02.12.2021 в судебном заседании кассационную жалобу ООО "МАСТЕР+"

на постановление от 22.09.2021

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "МАСТЕР+" о расторжении, 3-е лицо - Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "МАСТЕР+" с требованиями о расторжении договора аренды от 30.01.2009 N ЮА-20, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 решение Арбитражного суда города Москвы Арбитражного суда Московской области от 12 июля 2021 года по отменено: расторгнут договор аренды земельного участка N ЮА-20 от 30.01.2009 с кадастровым номером 50:10:010315:10, площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N1 и N3, для использования в целях: для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе. Общество с ограниченной ответственностью "Мастер+" обязали вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10, площадью 2800 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов No1 и No3, для использования в целях: для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе.

ООО "МАСТЕР+" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции, в связи с ошибочным непринятием во внимание обстоятельств, свидетельствующих о добросовестности арендатора.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу. Представители истца возражал против ее удовлетворения.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30 января 2009 года N ЮА-20 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктами 1.1., 2.1. договора аренды предметом договора аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:10:010315:10, общей площадью 2 800 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Гоголя и проспекта Мира, вблизи домов N 1 и N 3, с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса с шиномонтажом и кафе", сроком на 49 лет.

Согласно пункту 4.4.2. договора аренды, арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора аренды.

Согласно пункту 4.2.1. договора аренды, арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением.

Пунктом 4.1.1 договора аренды также предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае, если арендатор не осваивал и не использовал участок в течение трех лет.

Первоначально с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2009 N ЮА-20 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:010315:10 истец обратился в 2015 году в рамках дела NА41-196/15.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2015 года исковые требования по делу N А41-196/15 удовлетворены.

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу N А41-196/15 утверждено мировое соглашение, согласно которому арендатор обязался разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство объектов автомоечного комплекса с шиномонтажем и кафе согласно п.1.1. Договора в срок до 02.06.2016 года, а также полностью реализовать цели и обязательства, указанные в п.1.1. договора до 02.06.2017 года.

В связи с невыполнением условий мирового соглашения, в 2019 году в рамках следующего дела N А41-46985/19 истец повторно обратился с иском о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года N ЮА-20 и обязании вернуть земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 сентября 2019 года по делу N А41-46985/19 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 N А41-46985/19 Решение от 05 сентября 2019 года отменено и отказано в удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Мастер+" о расторжении договора аренды от 30 января 2009 года No ЮА-20 отказано, поскольку ООО "Мастер+" совершало действия, направленные на освоение и использование земельного участка по его целевому назначению и в настоящее время приступило к освоению земельного участка.

23.01.2020 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:10:010315:10, по результатам которого составлен акт осмотра. В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, земельный участок покрыт древесно-кустарниковыми растительностью.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 21.12.2020 N 132ИСХ-17657 о необходимости устранить нарушения в срок не позднее 30 календарных дней с момента отправления претензии, а также предложено расторгнуть договор аренды. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления договор аренды не расторгнут.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом представлены доказательства освоения земельного участка, таким образом, основания для расторжения договора, возврата земельного участка отсутствуют, так как в материалах дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.

При этом суд первой инстанции исходил из содержания норм, установленных статьями 45, 46 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310. 606 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации 44, 47, 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, посчитал, что поскольку ответчик в течение 10 лет не совершил необходимых действий, направленных на реализацию предоставленных ему по договору аренды прав и целей использования земельного участка, одновременно такое право ему неоднократно предоставлялось на основании решения судебных инстанций, то отсутствуют основания для вывода о добросовестности поведения ответчика в объёме остаточном для сохранения за ним прав владения и пользования спорным земельным участком.

Суд округа не находит оснований для несогласия с выводами суда апелляционной инстанции.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В соответствии со взаимосвязанными положениями пункта 2 статьи 46 и пункта 2 статьи 45 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по причине неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительныи срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные ответчиком доказательства в подтверждении его позиции, а именно свидетельство о согласовании Архитектурно- градостроительного облика от 11.02.2020 N АГО 56-004/2020, новые технические условия МБУ "Химдор" от 05.10.2020, проект организации дорожного движения от 14.01.2021, согласованный МБУ "Химдор", обоснованно посчитал их недостаточными доказательствами для вывода о добросовестности арендатора.

Судом установлено, что договор аренды был заключен 30.01.2009, а согласно акту осмотра от 23.01.2020 установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Также из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, какая-либо деятельность не ведется.

Таким образом, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, условия мирового соглашения не исполнены.

С момента заключения договора аренды (30.01.2009) и до времени предъявления Администрацией настоящего иска (11.02.2021) (т.е. по прошествии более 10 лет), арендатором не были предприняты в разумный срок надлежащие меры по освоению земельного участка и началу капитального строительства.

Разрешение на строительство в срок более 10 лет - не получено. Объективных препятствий к тому не имелось.

Из представленных истцом доказательств следует, что ответчик допустил существенные нарушения договора аренды, а именно - не освоил и не использует земельный участок более чем, в течении 10 лет в соответствии с видом разрешенного использования.

Истец неоднократно обращался с иском в суд о расторжении спорного договора аренды. Суд, с учетом отказа в иске Администрации уже предоставлял ответчику возможность освоить земельный участок, однако ответчик необходимых действий по полноценному освоению и использованию земельного участка не совершил.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец вправе требовать досрочного расторжения договора.

Вопреки доводам кассационной жалобы, ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих, что в период с 2009 им поэтапно предпринимались действий по освоению земельного участка, равно как и не представлено доказательств того, что причиной отсутствия документального результата освоения земельного участка является бездействие органов государственной власти, действия (бездействия) которых ответчиком не оспаривались.

Доказательства, на которые ссылается ответчик датированы 2020 годом - после даты проведенного очередного осмотра участка арендодателем. Доказательств предпринятия определенных действий до указанной даты ответчиком не представлено. При указанных обстоятельств ссылки ответчика на введение ограничительных мер, связанных с распространением короновирусной инфекции в 2020 году, не могут быть приняты судом, так как период его бездействия с относится на более ранний срок, общий совокупный период такого бездействия составляет около 10 лет, в связи с чем, введенные ограничения не могли оказать объективного влияния на его хозяйственную деятельность применительно к спорному земельному участку.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены постановления суда апелляционной инстанции по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по делу N А41-9676/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

Н.Н. Колмакова Н.Н. Кольцова