Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2021 г. N 09АП-49781/21 по делу N А40-205692/2020

г. Москва

24 сентября 2021 г.

Дело N А40-205692/20

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей А.И. Проценко, Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.С. Воронкиным, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ТК Болт.РУ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2021 года по делу N А40-205692/20, принятое судьей С.В. Масловым, по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Актив-ПремьерТраст" (ОГРН: 5077746853730, 111024, г Москва, улица Авиамоторная, дом 10 корпус 1, эт 5 пом XIII каб 53) к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК Болт.РУ" (ОГРН: 1107746603590, 119571, г Москва, проспект Ленинский, дом 156, эт/пом/ком 1/XVIII/7) о взыскании 2 260 420 рублей 07 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Янова О.С. по доверенности от 17.08.2021, уд. адвоката N 5539 от 11.04.2003;

от ответчика: Петренко В.В. по доверенности от 01.12.2020, диплом N БВС 0186074 от 23.06.2002;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Актив-ПремьерТраст" (далее - Компания, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК Болт.РУ" (далее - ООО "ТК Болт.РУ", ответчик) о взыскании 3 576 955 рублей 36 копеек, в том числе: 1 811 745 рублей 81 копейки задолженности по внесению постоянной составляющей арендной платы за период с 01.07.2020 по 30.09.2020, 448 674 рублей 26 копеек задолженности по внесению переменной составляющей арендной платы за период с 01.05.2020 по 31.07.2020, 1 316 535 рублей 29 копеек пени за период времени с 07.07.2020 по 23.10.2020 в связи с просрочкой внесения арендных платежей (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.06.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на нарушение норм материального; полагает, что вывод суда о том, что договор арендатором не расторгнут необоснован; неполное выяснение обстоятельств дела, а именно необоснованное взыскание переменной части арендной платы за май-июль 2020 года и пени; злоупотребление истцом своими правами.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были извещены надлежащим образом в суде первой инстанции, признаются надлежаще извещенными в суде апелляционной инстанции.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал по доводам жалобы, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2021 по делу N А40-205692/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав позиции сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.09.2015 между ООО Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Актив-ПремьерТраст" (арендодатель) и ООО "ТК Болт.РУ" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды недвижимого имущества N Р2/122 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель, являясь собственником части здания торгового центра по адресу: г. Москва, Рязанский пр-кт, д. 2, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на бланке серии 77-АН N 299512 от 28.04.2011, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в Едином государственном реестре недвижимости 18.04.2010 сделана запись регистрации N 77-77-04/082/2010-479, передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 762,9 кв.м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, занимающее нежилые комнаты N 2 площадью 224,8 кв.м и N 3 площадью 538,1 кв.м, расположенные в нежилом помещении N XXII на техническим этаже (этаж т) указанного здания.

В соответствии с пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2018 N 2 к договору срок аренды по договору исчисляется с даты передачи арендодателем арендатору помещения в аренду и подписания сторонами соответствующего акта приема-передачи помещения в аренду и продолжается в течение 10 месяцев.

В случае, если к дате истечения срока аренды по договору ни одна из сторон не менее чем за 4 месяца до даты истечения срока аренды по договору не выразит отказ от продления договора, учитывая положения пункта 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59, договор автоматически продлевается каждый раз на тот же срок (и считается вновь заключенным на аналогичный период) со дня, следующего за последним днем срока его действия, на условиях, согласованных сторонами в договоре, включая, но не ограничиваясь, условием об изменении размера постоянной составляющей арендной платы, установленным сторонами в статье 3 договора. Автоматическое продление договора возможно необходимое количество раз в течение периода с даты подписания договора до 31.12.2021.

В пункте 4.1.1 договора установлена обязанность арендодателя передать арендатору помещение в аренду по акту приема-передачи в дату подписания договора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение истцом обязательства по передаче нежилого помещения ответчику в аренду подтверждается обоюдным актом приема-передачи от 01.09.2015.

Пунктом 4.3.12 договора предусмотрено обязательство арендатора вносить арендную плату, а также иные платежи, подлежащие оплате согласно договору, в порядке, сроки и на условиях, установленных договором.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с пунктом 3.2 договора за арендуемое помещение арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в виде следующих составляющих: постоянная и переменная.

Согласно пункту 3.2.1.3 договора внесение постоянной составляющей арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно в порядке предоплаты в срок не позднее 5 числа текущего/оплачиваемого месяца за текущий/оплачиваемый месяц.

Пунктом 3.2.1.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2018 г. N 2 предусмотрено, что постоянная составляющая арендной платы подлежит автоматическому увеличению (индексации) в соответствии с согласованной сторонами формулой, но не менее, чем на 7%, ежегодно, один раз в год, в следующем порядке, начиная с 01.01.2020: первоначально в дату 01.01.2020 и далее ежегодно, в каждую дату 01 января, от суммы постоянной составляющей арендной платы, установленной на период до даты автоматического увеличения (индексации) размера постоянной составляющей арендной платы в соответствии с согласованной сторонами формулой, но не менее чем на 7%, о чем арендодатель уведомляет арендатора путем предоставления последнему соответствующего счета на оплату постоянной составляющей арендной платы на увеличенную сумму согласно данного пункта договора, без необходимости подписания сторонами каких-либо дополнительных соглашений.

Формула увеличения размера постоянной составляющей арендной платы: А=В*С/100, где:

А - размер постоянной составляющей арендной платы за месяц на последующий срок аренды помещения до момента увеличения размера постоянной составляющей арендной платы согласно положениям договора;

В - размер текущей постоянной составляющей арендной платы за месяц;

С - индекс потребительских цен на товары и услуги за прошедший календарный год, опубликованный Федеральной службой государственной статистики РФ.

В пункте 3.2.2.1 договора установлено, что переменная составляющая арендной платы включает платежи за потребленные арендатором в помещении коммунальные услуги и оплачивается арендатором ежемесячно за прошедший месяц в размере фактического потребления на основании показаний приборов учета (счетчиков), установленных в помещении, норм расхода и действующих тарифов, без наценок со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.2.2.2 договора оплата переменной составляющей арендной платы осуществляется арендатором на основании счета арендодателя в течение 5 банковских дней с даты его получения.

Направление в адрес ответчика выставленных истцом счетов на оплату подтверждается описями вложений с отметками АО "Почта России", почтовыми квитанциями и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 3.3.2 договора обязательство арендатора, связанное с внесением платежей по договору, считается выполненным с даты поступления соответствующих денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя.

В пункте 8.2 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно прекращен во внесудебном порядке по обоюдному соглашению сторон путем заключения соответствующего соглашения о расторжении договора; судом по требованию какой-либо стороны в порядке и по основаниям согласно положениям ГК РФ (ст.ст. 619, 620 ГК РФ), по инициативе какой-либо стороны договора во внесудебном порядке путем одностороннего отказа от исполнения договора в случаях и по основаниям, прямо предусмотренным договором, и связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением другой стороной условий договора.

Пунктом 8.3.1 договора установлено, что в случае расторжения договора арендодателем, произошедшего по вине арендатора (по основаниям, установленным действующим законодательством РФ или договором, включая, но не ограничиваясь, п.п. 7.4, 8.4, 8.5 договора), а также в случае расторжения договора арендатором в отсутствие оснований для расторжения договора, установленных действующим законодательством Российской Федерации или договором (отказ арендатора от исполнения договора), обеспечительный депозит возврату арендатору не подлежит и не засчитывается арендодателем в счет оплаты каких-либо платежей по договору, а остается у арендодателя в качестве штрафа.

Согласно пункту 8.4 договора в случае нарушения арендатором срока оплаты более двух раз подряд и/или один раз на срок более 15 календарных дней по сравнению с установленным в статье 3 договора, арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендатора не менее чем за 14 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В этом случае договор прекращает свое действие и считается расторгнутым по истечении срока и/или в конкретную дату, указанную в соответствующем уведомлении арендодателя арендатору.

В пункте 8.6 договора установлено, что в случае досрочного прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату в срок со дня подписания акта о приеме-передаче помещения до окончания аренды включительно.

В случае, если арендатор не освободил помещение в установленный срок, то арендная плата выплачивается до дня фактического освобождения помещения.

Истец в письме от 20.02.2020 N 111-1066 на уведомление ответчика об отказе от исполнения договора, сообщил ответчику, что договор может быть прекращен во внесудебном порядке по соглашению сторон, а также о готовности рассмотреть возможность досрочного расторжения договора при условии выплаты в адрес истца отступного в размере 3 019 576 рублей 32 копейки с зачетом обеспечительного депозита, указав, что досрочное освобождение арендатором помещения не является прекращением договора и не влечет прекращение обязательств по договору, направление в адрес ответчика подтверждается описью вложения с отметкой АО "Почта России" и почтовой квитанцией.

Письмом от 28.02.2020 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора с 01.03.2020, указав, что выплата отступного не предусмотрена договором, внесенный ответчиком обеспечительный депозит остается у истца, с приложением акта приема-передачи помещения и видео с осмотра помещения, что подтверждается описью вложения с отметкой АО "Почта России" и почтовой квитанцией.

В письме от 28.02.2020 N 111-1137 истец выразил несогласие с расторжением договора аренды и досрочным прекращением его действия в связи с отсутствием оснований, т.к. условиями договора не предусмотрено расторжение договора по инициативе арендатора, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой в уведомлении о вручении почтового отправления.

Ответчик в ответе от 04.03.2020 N 34 сообщил истцу, что согласно пункту 8.3.1 договора при одностороннем отказе арендатора от договора договор расторгается арендодателем с удержанием обеспечительного депозита в качестве штрафа, а также об освобождении помещений с 28.02.2020, факт направления письма в адрес истца подтверждается описью вложения с отметкой АО "Почта России".

Письмом от 05.03.2020 N 111-1190 истец повторно уведомил ответчика о несогласии с досрочным прекращением договора, указав, что отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке без обоснования причины отказа не предусмотрен законом и договором, досрочное освобождение арендованного помещения не влечет прекращения договора, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой в уведомлении о вручении почтового отправления.

Истцом в адрес ответчика была направлена оферта на заключение дополнительного соглашения к краткосрочному договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2015 N Р2/122 от 19.06.2020 N 111-3972 об уменьшении арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.07.2020, оставленная ответчиком без ответа.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 17.09.2020 N 111-6298 с требованием оплатить задолженность и пени, что подтверждается описью вложения с отметкой АО "Почта России" и почтовой квитанцией.

Однако, ответчиком обязательства по внесению арендной платы не были исполнены надлежащим образом, в связи с чем истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от исполнения договора от 21.10.2020 N 111-7114 с уведомлением об удержании обеспечительного депозита в качестве штрафа и требованиями оплатить задолженность и пени, освободить помещение, что подтверждается описью вложения с отметкой АО "Почта России" и почтовой квитанцией.

Ответчиком требования истца были оставлены без ответа и удовлетворения. Истцом был составлен акт описи, вывоза оборудования и имущества арендатора и освобождения арендуемого помещения от 30.10.2020.

Требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условиями договора право арендатора на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке не предусмотрено.

Факт существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя ответчиком не доказан в нарушении статьи 65 АПК РФ, а с иском о расторжении договора ответчик не обращался, таким образом соответствующие основания для прекращения договора по инициативе ответчика во внесудебном порядке отсутствовали, ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей, передача нежилого помещения в пользование ответчика подтверждается материалами дела.

В силу положений статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом, иными нормативно-правовыми актами и условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон судом при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Таким образом, по смыслу приведенной правовой нормы, основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить непредствление имущества в аренду, наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению, однако на такие обстоятельства ответчик не ссылался.

В силу пункта 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условиями договора установлено, что в одностороннем внесудебном порядке по инициативе одной из сторон договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным договором, и связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением другой стороной условий договора.

Из пункта 8.3.1 договора следует, что в случае расторжения договора арендатором в отсутствие оснований для расторжения договора, установленных действующим законодательством Российской Федерации или договором (отказ арендатора от исполнения договора), обеспечительный депозит возврату арендатору не подлежит и не засчитывается арендодателем в счет оплаты каких-либо платежей по договору, а остается у арендодателя в качестве штрафа. Само по себе включение в условия договора в качестве основания для удержания обеспечительного депозита отказа арендатора от исполнения договора при отсутствии оснований для расторжения договора, с учетом положений пункта 8.2 договора не наделяет арендатора правом на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьи 21 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Договорные отношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем властное подчинение одной стороны другой. Обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном порядке и возврата помещения арендодателю. При этом, неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Как разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Согласно статей 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании части 3 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьёй 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 7.2 договора в случае полной или частичной просрочки арендатором сроков оплаты арендной платы и/или ее составляющих или выставленных арендодателем счетов арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 2 процента от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет пени проверен судом апелляционной инстанции и признан верным, соответствующим условиям заключенного между сторонами договора, ответчиком не оспорен.

Оснований применении статьи 333 ГК РФ не имеется, ответчиком соответствующего ходатайства не заявлялось.

Довод жалобы о нарушении норм материального права в отношении одностороннего расторжения договора, подлежит отклонению поскольку.

Согласно положениям статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключенным между истцом и ответчиком краткосрочным договором аренды недвижимого имущества не предусмотрено право (возможность) одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, что соответствует положениям статьи 310 ГК РФ.

До момента надлежащего расторжения/прекращения договора, в порядке в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и непосредственно самим договором, договор считается действующим, и стороны обязаны исполнять принятые по ним обязательства. досрочное освобождение арендуемого помещения не является прекращением договора, не влечет прекращение исполнения обязательств по договору и не отменяет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых по договору обязательств.

В связи с чем, до момента надлежащего прекращения договора, в порядке в соответствии с установленными нормами действующего законодательства и заключенного сторонами договора, помимо прочего, начисляется и подлежит оплате арендная плата, штрафные санкции за ее неуплату.

Неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Ссылка арендатора в письмах б/н от 28.02.2020 (вх. N арендодателя - 111/678 от 28.02.2020) и исх. N 34 от 04.03.2020 на пункт 8.3.1. договора в качестве основания для отказа арендатора от договора (от исполнения договора) несостоятельна, так как пункт 8.3.1. договора не предусматривает, не содержит, не устанавливает и не порождает прав на отказ арендодателя или арендатора от договора (от исполнения договора) в одностороннем внесудебном порядке без обоснования причины отказа, тогда как дополнительным соглашением N 2 от 28.12.2018) согласован конкретный срок аренды - до 31 декабря 2021 года.

Довод жалобы ответчика о неправомерном взыскании переменной составляющей арендной платы за май - июль 2020 года, отклоняется апелляционным судом, поскольку уведомление не является доказательством отказа от продления договора.

Фактические обстоятельства, с которыми ответчик связывает свою правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, относятся к категории предпринимательских рисков, что не может быть признано уважительной причиной, освобождающей сторону от принятых на себя обязательств.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что при принятии обжалуемого решения, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2021 года по делу N А40-205692/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Проценко А.И. Александрова Г.С.