Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2021 г. N 07АП-7901/21 по делу N А45-4045/2021

город Томск

29 сентября 2021 г.

Дело N А45-4045/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лилит" (N 07АП-7901/2021) на решение от 22.06.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) по делу N А45-4045/2021 по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "СПАС-Дом" (ИНН 5405311268) к обществу с ограниченной ответственностью "Лилит" (ИНН 5404226517) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063606:05 и встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Лилит" к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "СПАС-Дом", индивидуальному предпринимателю Гомоле Вячеславу Викторовичу (ОГРНИП 319547600191116) о переводе прав арендатора на общество,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Ерашова А.А. по доверенности N 188 от 04.01.2021, выданной сроком по 31.12.2022, паспорт, диплом (онлайн-заседание);

от ответчика: Скрынник Т.И., по доверенности от 29.03.2021, выданной сроком по 31.12.2021, удостоверение адвоката, паспорт;

от третьего лица ИП Гомола В.В.: Ляшкова А.Ю. по доверенности от 20.11.2020, выданной сроком на один год, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Управляющая компания "СПАС-Дом" (далее- истец, ЗАО "УК "СПАС-Дом") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лилит" (далее - ответчик, ООО "Лилит") об обязании ООО "Лилит" освободить земельный участок, площадью 162 кв. м, входящий в земельный участок с кадастровым номером 54:35:063606:05 по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-й Гвардейской дивизии, д. 26, от размещенного на нем временного сооружения, и привести земельный участок в первоначальное состояние в связи с прекращением права пользования земельным участком.

ООО "Лилит" обратилось со встречным исковым заявлением к ЗАО "УК "СПАС-Дом", индивидуальному предпринимателю Гомоле Вячеславу Викторовичу (далее- предприниматель, Гомола В.В.) о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному 01.12.2020 между ЗАО "СПАС-Дом" и предпринимателем договору N 2020-41 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063606:05 в части занятой магазином, площадью 162 кв. м, с арендной платой 86 631 рубль (с учетом уточненного заявления от 18.05.2021).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2021 (резолютивная часть объявлена 16.06.2021) первоначальный иск удовлетворен, на ответчика возложена обязанность освободить земельный участок, площадью 162 кв. м, входящий в земельный участок с кадастровым номером 54:35:063606:05 по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-й Гвардейской дивизии, д. 26, от размещенного на нем временного сооружения, и привести земельный участок в первоначальное состояние в связи с прекращением права пользования земельным участком в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Лилит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новое решение по делу N А45-4045/2021, которым: отказать ЗАО "Управляющая компания "СПАС-ДОМ" в удовлетворении иска, заявленному к ООО "Лилит" об освобождении земельного участка площадью 162 кв. м входящего в земельный участок с кадастровым N 54:35:063606:05 по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д. 26 от находящегося на нем временного сооружения и приведении его в первоначальное состояние; удовлетворить встречный иск ООО "Лилит", заявленный к Закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "СПАС-ДОМ" и Индивидуальному предпринимателю Гомоле Вячеславу Викторовичу, перевести на ООО "Лилит" права и обязанности по договору N2020-41 аренды земельного участка с кадастровым N 54:35:063606:05 по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д. 26 в части занятой магазином, площадью 162 кв. м с арендной платой 86 631 рубль.

В обоснование апелляционной жалобы е податель ссылается, в том числе на то, что счета на оплату от имени истца выставлялись в течение всего 2020 года, а также в течение 7 месяцев 2021 года, включая период после вынесения решения суда; суд необоснованно признал указанный Договор аренды заключенным на неопределенный срок и необоснованно признал наличие у истца права на расторжение в одностороннем порядке Договора со ссылкой на п. 3.1.1 договора, которым предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение Договора в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством; указанный Договор, заключенный на 11 месяцев (с 01.07.2016 г. по 01.06.2017 г.) при отсутствии от сторон за 30 календарных дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях и на такой же срок, в связи с чем такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок; процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 ст. 610 ГК РФ, в рассматриваемом случае неприменима; у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения иска ЗАО "УК "СПАС-ДОМ"; истцом не представлены доказательства принятия решения собственниками земельного участка с кадастровым N 54:35:063606:05 о прекращении указанного договора аренды N 148 от 01.07.2016 г. и освобождении земельного участка от размещенного на нем сооружения; суд необоснованно сделал вывод о том, что ООО "Лилит" не направляло уведомление о желании продлить арендные отношения с учетом его преимущественного права на продление Договора на новый срок в период его действия; Истцом не представлены доказательства о полномочиях на предъявление указанного иска от имени собственников.

К апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства (счета на оплату, акты).

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что в любом случае даже если договор аренды и прекратился, но имущество не было своевременно возвращено арендодателю, арендная плата должна вноситься на основании ст. 622 ГК РФ за весь период просрочки. На основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Новосибирск, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, дом N 26, протокол N 11 от 21 декабря 2019 года, было принято решение о прекращении (расторжении) Договора аренды N 148 от 01.07.2016 года, заключенного с ООО "Лилит" в лице Никогосян Сурена Сократовича. ООО "Лилит" систематически нарушает условия Договора N 148 аренды земельного участка для размещения временного сооружения от 01.07.2016 года, действий по освобождению и возврату земельного участка не осуществляет, безосновательно занимает земельный участок, чем нарушает права и законные интересы собственников свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Полномочия ЗАО "УК "СПАС-Дом" как управляющей организации действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме являются правомерными.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к апелляционной жалобе.

Представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица ИП Гомола В.В. представила возражение на апелляционную жалобу, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Апелляционным судом на основании ч.2 ст.268 АПК РФ, отказано в приобщении к материалам дела документов, приложенных к апелляционной жалобе, поскольку невозможность представления указанных документов по уважительной причине в суд первой инстанции не обоснована.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 июля 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор N 148 аренды земельного участка для размещения временного сооружения, согласно пункту 1.1 которого ЗАО "УК "СПАС-Дом" передало, а ООО "Лилит" приняло в аренду земельный участок, площадью 162 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063606:05, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-й Гвардейской дивизии, дом 26.

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды договор заключен на срок с 01.07.2016 по 01.06.2017 (на 11 месяцев).

На основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. 9-й Гвардейской дивизии, дом 26 (протокол N 11 от 21.12.2019) принято решение о прекращении (расторжении) договора аренды N 148 от 01.07.2016, заключенного с ответчиком в лице Никогосяна Сурена Сократовича.

Истец, исполняя названное решение собственников помещений в МКД, направил в адрес ответчика заявление о прекращении (расторжении) договора аренды N 148 земельного участка с требованием об освобождении и возврате земельного участка по акту приема-передачи (исх. N 497 от 24.04.2020). Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

17 декабря 2020 года ЗАО "УК "СПАС-Дом" повторно направил в адрес ответчика письмо с требованием освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи. Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО "УК "СПАСДом" в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Лилит" об обязании освободить земельный участок, приведении его в первоначальное состояние в связи с прекращением у ответчика права пользования земельным участком.

Полагая, что у ООО "Лилит" имеется преимущественное право на заключение нового договора аренды согласно пункту 4.1.2 договора аренды, статье 621 ГК РФ, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Право арендодателя на досрочное расторжение договора предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, в том числе из протокола N 11 от 21.12.2019, собственниками принято решение о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором в лице Никогосяна С.С., то есть отсутствует волеизъявление собственников помещений МКД на продолжение арендных отношений с ООО "Лилит".

Решение собственников помещений МКД не оспаривалось, не признано в установленном порядке недействительным.

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства принятия решения собственниками земельного участка с кадастровым N 54:35:063606:05 о прекращении указанного договора аренды N 148 от 01.07.2016 г. и освобождении земельного участка от размещенного на нем сооружения, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку в материалах дела имеется копия Протокола N11 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул.9-ой Гвардейской дивизии, дом N26 от 21.12.2019 года.

В соответствии с пунктом 19 Протокола указано, что необходимо "Расторгнуть договор аренды на земельный участок общей площадью 162 кв.м. с кадастровым номером 54:35:063606:05 расположенный по адресу: ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д.26 с Арендатором в лице директора Никогосян Сурена Сократовича".

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и на условиях, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Право арендодателя на расторжение договора предусмотрен и п.6.2. договора.

Указанное не исключает права на односторонний отказ от договора, что предусмотрено действующим законодательством.

При этом п.2 ст. 450.1 предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

24 апреля 2020 года ЗАО "УК "СПАС-Дом" направило уведомление о прекращении договора, которое было получено ответчиком, арендатор был уведомлен о расторжении договора аренды с 24.07.2020 в одностороннем внесудебном порядке, предложено не позднее чем через 3 месяца после получения данного заявления освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи

Получив уведомление о прекращении договора, у ответчика возникает в силу пункта 4.2.6 договора обязанность передать земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии и демонтировать размещенные на нем сооружения за свой счет.

При этом, пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды земельного участка ООО "Лилит" обязано освободить его в течение 10 рабочих дней. Какие-либо соглашения о продлении арендных отношений между сторонами отсутствуют, арендатору отказано в заключении нового договора аренды.

В случае, если ни одна из сторон не позднее, чем за 30 календарных дней, не уведомила другую сторону о своем нежелании продолжить арендные отношения, настоящий договор считается продленным на тех же условиях и на такой же срок (пункт 6.3 договора).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств исполнения обязательств и возврата арендованного имущества в полном объеме в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязанности по возврату арендованного имущества, то есть по его возврату после прекращения договора аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск.

Указание апеллянта на то, что суд необоснованно признал указанный Договор аренды заключенным на неопределенный срок и необоснованно признал наличие у истца права на расторжение в одностороннем порядке, отклоняется, так как противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно срока его действия.

При этом из условий договора не следует, что стороны предусмотрели возможность его продления на тех же условиях на такой же срок неограниченное количество раз.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Новосибирск, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, дом N 26, протокол N 11 от 21 декабря 2019 года, было принято решение о прекращении (расторжении) Договора аренды N 148 от 01.07.2016 года, заключенного с ООО "Лилит" в лице Никогосян Сурена Сократовича.

В данном случае апелляционный суд полагает необоснованным игнорировать решение собственников МКД, которые вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

В соответствии с данным решением, руководствуясь вышеуказанными условиями Договора аренды, а также абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, но Договором аренды иной срок предупреждения о прекращении договора не предусмотрен.

ЗАО "УК "СПАС-Дом" на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол N 11 от 21 декабря 2019) направило в адрес ООО "Лилит" заявление о прекращении (расторжении) договора аренды земельного участка N 148 от 01.07.2016 года (исх.N 497 от 24.04.2020 г.) с требованием освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи. Требование Истца оставлено Ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, Договор аренды считается прекращенным в связи с отказом стороны от договора по истечении трех месяцев со дня предупреждения об этом другой стороны, т.е. с 24.07.2020 года.

Довод апеллянта о том, что счета на оплату от имени истца выставлялись в течение всего 2020 года, а также в течение 7 месяцев 2021 года, включая период после вынесения решения суда, не может служить основанием для отмены/изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Отклоняя довод о том, что Истцом не представлены доказательства о полномочиях на предъявление указанного иска от имени собственников, апелляционный суд исходит из того, что истец является управляющей организацией спорного многоквартирного дома, а следовательно имеет такое право в силу положений ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что истец является стороной спорного договора.

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516 (5) по делу N А40-217303/2016, при отсутствии товарищества собственников жилья, при выборе в качестве способа управления МКД управляющей организации, именно она обязана действовать в интересах всех собственников помещений в МКД.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, ЗАО "УК "СПАС-Дом" является надлежащим истцом по рассматриваемому иску.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что ответчик надлежащим образом был уведомлен о расторжении договора аренды с 24.07.2020 в одностороннем внесудебном порядке, доказательства об обращении ответчика к собственникам помещений указанного дома, к арендодателю с заявлением о заключении нового договора ни после получения уведомления о прекращении договора, ни до 24.07.2020 отсутствуют. Возражения на отказ от договора таковыми признаны быть не могут.

Кроме того, договор N 148 аренды земельного участка для размещения временного сооружения от 01.07.2016 года прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок, о чем арендатору было направлено соответствующее Заявление о прекращении договора аренды N 497 от 24.04.2020 г.

Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

Кроме того, как было отмечено выше в данном случае истцом исполнялось решение собственников МКД.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.06.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-4045/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков