Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2021 г. N 13АП-28247/21 по делу N А56-110580/2018

г. Санкт-Петербург

30 сентября 2021 г.

Дело N А56-110580/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей Г.В. Лебедева, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя Аникейченко К.В. (доверенность от 29.04.2021),

от Общества представитель не явился,

от ООО "ЖилСтройСервис" представителя Двойнишникова Р.О. (доверенность от 29.04.2021),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтрой Сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2018 по делу N А56-110580/2018 (судья А.Г. Сайфуллина) по делу по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076)

к обществу с ограниченной ответственностью "Планета" (199226, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 15, лит. Д, пом. 1-Н; ОГРН 1097847096731, ИНН 7814435081)

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Планета" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 9 526 315 руб. 79 коп. задолженности по договору аренды от 11.11.2009 N 08/ЗКС-000110 за период с 01.04.2018 по 30.06.2018, 419 157 руб. 89 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.04.2018 по 24.05.2018, пеней в размере 0,1 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки с 25.05.2018 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Решением от 08.02.2018 исковые требования удовлетворены, с Общества в пользу Комитета взысканы 9 526 315 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате по договору от 11.11.2009 N 08/ЗКС-000110, 419 157 руб. 89 коп. пеней, пени с 25.05.2018 в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы; с Общества в доход федерального бюджета взысканы 72 727 руб. государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019 решение изменено, с Общества в пользу Комитета взысканы 3 214 259 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате, 141 427 руб. 43 коп. пеней за просрочку платежа, пени по ставке 0,1 % за каждый день просрочки, начисленные на сумму задолженности за период с 25.05.2018 по дату фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, в остальной части в иске отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 39 778 руб. государственной пошлины по иску, с Комитета в пользу Общества взыскано 1 987 руб. 77 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Конкурсный кредитор Общества - общество с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" (далее - ООО "ЖилСтройСервис") обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске Комитету отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "ЖилСтройСервис" указывает на отсутствие у Комитета права на получение арендной платы, поскольку объект введен в эксплуатацию 14.07.2017, право собственности на первую квартиру зарегистрировано 11.07.2017, с момента регистрации права собственности на помещение в указанном многоквартирном доме полномочия публичного собственника на распоряжение земельным участком в части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратились, при установлении владения и пользования всей площадью участка с 11.07.2017 необходимо исходить из физической и технологической связи, единого назначения между корпусами многоквартирного дома, корпуса А, Б, В, несмотря на разную дату ввода в эксплуатацию, являются единым объектом, физически связанным между собой общим подземным паркингом и фундаментом, которые введены в эксплуатацию вместе с первым корпусом, объект недвижимости имеет общий кадастровый номер, раздел земельного участка невозможен.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "ЖилСтройСервис" отказать, указывает, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участник, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома, следовательно, если для строительства нескольких многоквартирных домов предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок; поскольку федеральное законодательство предусматривает необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, при чем под каждым жилым домом в отдельности и возникновение права собственности на земельный участок только после проведения кадастровых работ по его формированию (в том числе работ по межеванию) и проведению государственного кадастрового учета, сам по себе факт государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме не свидетельствует о наличии безусловных оснований для признания договора аренды прекращенным; размер арендной платы определен по итогам торгов.

В судебном заседании представитель ООО "ЖилСтройСервис" поддержал апелляционную жалобу, ходатайствовал о приобщении к материалам дела заключения кадастрового инженера от 21.09.2021, пояснил, что по сути просит пересмотреть постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом (арендатор) 11.11.2009 заключен договор N 08/ЗКС-000110 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 26 517 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 6 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, протоколом о результатах торгов 181 000 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора.

В силу пункта 4.3 договора перечисление арендной платы, предусмотренной пунктом 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора.

Срок действия договора определен до 10.05.2014 (пункт 9.1 договора).

Объект передан по акту от 11.11.2009.

Поскольку реализация инвестиционного проекта не завершена, Общество продолжает использовать спорный земельный участок, однако арендную плату за пользование земельным участком не вносит, Комитет 28.05.2018 направил Обществу претензию об оплате задолженности за период с 01.04.2018 по 30.06.2018, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно части третьей статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка между Комитетом и Обществом заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 N 923 и протоколом о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.11.2009.

Как следует из постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 N 923, торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции".

Согласно пункту 5 статьи 2 указанного закона договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключаемый в соответствии с названным законом, является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (пункт 2 статьи 11 и статья 12 закона).

В соответствии с пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 12 этого же закона размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.

Как следует из условий договора, арендная плата за земельный участок, предоставленный Обществу, определена по результатам торгов. Возникновение обстоятельств, свидетельствующих о том, что после окончания срока действия договора подлежит применению иной порядок исчисления размера арендной платы, чем установленный договором, материалами дела не подтверждается. Как следует из материалов дела, инвестиционный проект Обществом в установленный срок не реализован. Доказательств, подтверждающих, что соглашением сторон изменены условия договора об арендной плате, в деле не имеется.

По данным первичной инвентаризации на спорном земельном участке в рассматриваемый период учтен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 64, корп. 1, лит. А, площадью застройки 18 040,8 кв. м.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 07.12.2018 N 1-18096исх.-1 на запрос суда первой инстанции право собственности первого лица на квартиру в указанном доме зарегистрировано 11.07.2017.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При таких обстоятельствах с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае - квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы только за ту часть участка, которая необходима для обслуживания и эксплуатации этого многоквартирного дома.

Площадь застройки определена в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию корпуса А.

Несостоятельна ссылка ООО "ЖилСтройСервис" на наличие физической и технологической связи и единого назначения между корпусами многоквартирного дома А, Б, и В и кадастровый учет названных объектов как одной недвижимой вещи, поскольку корпуса Б и В введены в эксплуатацию только 17.08.2018, то есть после истечения периода, указанного в иске.

Кроме того, из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным жилым домом и необходимым для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства; документов, подтверждающих предоставление в установленном порядке по окончании строительства корпуса А земельного участка площадью 26 517 кв. м, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "ЖилСтройСервис".

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев М.А. Ракчеева