Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2021 г. N 10АП-16825/21 по делу N А41-29184/2021

г. Москва

29 сентября 2021 г.

Дело N А41-29184/21

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от ЗАО "СОВХОЗ ИМЕНИ ЛЕНИНА": Балашова С.Р., представитель по доверенности от 25.06.2021; Каплиева Н.Д., представитель по доверенности от 11.08.2020;

от ИП Сенектутова А.М.: Ерчак А.М., представитель по доверенности от 14.09.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "СОВХОЗ ИМЕНИ ЛЕНИНА" на решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2021 по делу N А41-29184/21, принятое по заявлению ЗАО "СОВХОЗ ИМЕНИ ЛЕНИНА" к ИП Сенектутову А.М.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Совхоз имени Ленина" обратилось в арбитражный суд к ИП Сенектутов А.М. со следующими исковыми требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

1.Признать отсутствующим право собственности Сенктутова Алексея Михайловича (ИНН: 500302826686) на нежилое здание с кадастровым номером 50:21:004012:7082, площадью 262,2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, пос. совхоза им. Ленина дом 7в.

2.Обязать Сенектутова А.М. вернуть ЗАО "Совхоз имени Ленина" (ИНН: 5003009032) земельный участок с кадастровым номером 50:21:004012:6449, площадью 345+-7 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, пос. совхоза им. Ленина, принадлежащий на праве собственности ЗАО "Совхоз имени Ленина" (ИНН: 5003009032).

3.Взыскать с Сенектутова А.М. арендную плату за незаконное владение и пользование земельным участком ЗАО "Совхоз имени Ленина" (ИНН: 5003009032) с кадастровым номером 50:21:004012:6449, площадью 345+-7 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, пос. совхоза им. Ленина, в период с 22.10.2020 по 20.04.2021 в размере 410 157 рублей 19 копеек.

4.Взыскать с Сенектутова А.М. арендную плату за время незаконного владения и пользования земельным участком ЗАО "Совхоз имени Ленина" (ИНН: 5003009032) с кадастровым номером 50:21:004012:6449, площадью 345+-7 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, пос. совхоза им. Ленина, исходя из стоимости арендной платы в размере 828 000 рублей в год в период с 21.04.2021 по дату фактического возврата земельного участка.

5. Взыскать с Сенектутова А.М. в пользу ЗАО "Совхоз имени Ленина" (ИНН: 5003009032) судебные расходы на оплату услуг представителей в размере 150 000 рублей.

6. Взыскать с Сенектутова А.М. в пользу ЗАО "Совхоз имени Ленина" (ИНН: 5003009032) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 21 836 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.07.2021 по делу N А41-29184/21 требования о взыскании арендной платы за период 22.10.2020 по 20.04.2021 в размере 410 157,19 руб. и арендной платы с 21.04.2021 по дату фактического возврата земельного участка оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ЗАО "СОВХОЗ ИМЕНИ ЛЕНИНА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части признания отсутствующим права собственности Сенктутова А.М. на нежилое здание с кадастровым номером 50:21:004012:7082, площадью 262,2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, пос. совхоза им. Ленина дом 7в и обязания Сенектутова А.М. вернуть ЗАО "Совхоз имени Ленина" земельный участок с кадастровым номером 50:21:004012:6449, площадью 345+-7 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, пос. совхоза им. Ленина, принадлежащий на праве собственности ЗАО "Совхоз имени Ленина". В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании представители ЗАО "СОВХОЗ ИМЕНИ ЛЕНИНА" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ИП Сенектутова А.М. в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2015 между ЗАО "Совхоз имени Ленина" (арендодатель) и Сенектутов А.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 165/3, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 50:21:004012:6449, площадью 345 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов культуры и спорта, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Совхоз им. Ленина, п. совхоза им. Ленина.

Согласно п. 3.1.3 договора арендатору предоставлено право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В п. 4.1 договора стороны предусмотрели, что настоящий договор заключен на 49 лет, а в п. 4.2 - положение о том, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 1 месяц.

Ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 50:21:004012:6449 возведено нежилое здание площадью 262,9 кв.м, кадастровый номер 50:21:004012:7082. Право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком 18.04.2016.

Уведомлением от 13.08.2020 N 485 ЗАО "Совхоз имени Ленина" сообщило Сенектутову А.М. об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка.

Уведомлением (досудебной претензией) от 11.12.2020 истец сообщил ответчику о необходимости освободить земельный участок от нежилого здания с кадастровым номером 50:21:004012:7082 и передать земельный участок по акту приема-передачи.

20.01.2021 истцом направлено повторное уведомление (досудебная претензия) об освобождении земельного участка.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности за ответчиком и об обязании освободить земельный участок, суд первой инстанции исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты права.

Принимая оспариваемое решение в указанной части, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статья 272 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В апелляционной жалобе истец указал, что не мог обратиться ни с требованием о признании права собственности на нежилое здание, ни с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем, им был выбран единственный возможный способ защиты права(п. 52 Постановления Пленума N 10/22). В противном случае, при отсутствии недвижимости в фактическом владении Истца и отсутствии зарегистрированного права собственности на Нежилое здание, Истец фактически лишается способа защитить свои права и вернуть себе земельный участок.

Однако, истцом не учтено, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2018) по гражданским делам (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018), требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Из материалов дела следует, что истец не является владельцем нежилого здания с кадастровым номером 50:21:004012:7082, тогда как ответчик является собственником спорного объекта, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 50:21:004012:6449, предоставленном ему в аренду на основании договора от 10.12.2015 N 165/3, что подтверждается записью в ЕГРН N 50- 50/021-50/021/005/2016-5878/1 от 18.04.2016.

По условиям договора аренды ответчик вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Доказательств того, что ответчиком каким-либо образом нарушено обязательство по п. 3.1.3 договора, истцом не представлено.

В апелляционной жалобе ЗАО "СОВХОЗ ИМЕНИ ЛЕНИНА" ссылается на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца об истребовании документов из реестрового дела, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности в отношении Ответчика на Нежилое здание (т.1 л.д. 51-53), полагая, что документы, содержащиеся в реестровом деле необходимы для правильного рассмотрения настоящего дела, так как они устанавливают факт отсутствия/наличия у Ответчика надлежащих правоустанавливающих документов.

В силу п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Вместе с тем, п.1 ст.35 ЗК РФ предусматривает последствия перехода права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке.

Данный пункт устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 3 ст.35 ЗК РФ устанавливает, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Предоставив ответчику земельный участок на длительный срок (Договор аренды от 10.12.2015 N 165/3 заключен на 49 лет) и разрешив строительство зданий и сооружений на этом земельном участке при отсутствии в Договоре условий о приобретении Истцом права собственности на такие здания и сооружения, истец тем самым предоставил ответчику право зарегистрировать за ответчиком право собственности на Здание.

Учитывая вышеизложенное, указанный в ходатайстве об истребовании довод истца о том, что ответчик не имел право обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на Здание является юридически неверным и подлежит отклонению.

Ссылка Истца на п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, разъясняющий порядок возникновения права собственности на здание или сооружение, созданное по договору, у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), также подлежит отклонению, поскольку заключенный между сторонами Договор аренды не является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем истцом.

Утверждение Истца о том, что, принадлежащее Ответчику Здание, было построено с нарушением вида разрешенного использования, установленного для Земельного участка, не соответствует действительности.

Принадлежащее Ответчику Здание представляет собой место общественного питания - детское кафе.

Согласно размещенной на официальном Интернет-сайте Администрации Ленинского городского округа Московской области Карте градостроительного зонирования территории сельского поселения Совхоз имени Ленина принадлежащее Ответчику Здание размещено в зоне Ж-4 "Многоквартирная высокоэтажная жилая застройка".

На данном Интернет-сайте также размещены Правила землепользования и застройки территории сельского поселения Совхоз имени Ленина, утвержденные решением Совета депутатов Ленинского муниципального района от 21.12.2016.

Правила землепользования и застройки содержат Таблицу, устанавливающую основные виды разрешенного использования земельных участков, в том числе участков, размещенных в зоне Ж-4 "Многоквартирная высокоэтажная жилая застройка".

Согласно данной Таблице в зоне Ж-4 "Многоквартирная высокоэтажная жилая застройка" разрешено размещать объекты капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Таким образом, принадлежащее Ответчику Здание, представляющее собой место общественного питания, возведено без нарушения вида разрешенного использования, установленного для земельного участка, на котором оно размещено.

Учитывая изложенное, истцом не доказано нарушение его прав ответчиком, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права собственности и об обязании освободить земельный участок.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на п. 2 ст. 263 ГК РФ, признается апелляционным судом несостоятельной, поскольку в данном случае строительство Здания было осуществлено силами и за счет средств ответчика. Доказательств обратного истцом не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ссылка истца на постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 по делу N А32-29673/2011 необоснованна, поскольку фактические обстоятельства по настоящему делу не являются идентичными фактическим обстоятельствам, установленным в рамках дела N А32-29673/2011.

В апелляционной жалобе истец указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок, что является нарушением процессуальных норм.

На основании установленных в Решении фактических обстоятельств и на основании приведенных норм права (ст. 2-72 ГК РФ - последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком) суд пришел к выводу что Договор аренды был расторгнут посредством направления Уведомления от 18.08.2020 N 485 ЗАО "Совхоз имени Ленина" об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка. Право пользования земельным участком у Ответчика прекратилось.

Также суд установил, что в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушений и не были соединены с лишением владения.

На основании вышеизложенного суд в Решении только установил факт расторжения Договора аренды и отказал в удовлетворении требования Истца об обязании ответчика вернуть Истцу земельный участок без обоснования причин отказа.

Согласно позиции, изложенной в Исковом заявлении Истца, Истец считает, что требование об обязании возвратить земельный участок Истцу в соответствии со ст.622 ГК РФ и п.8 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Однако, согласно п. 4.2 Договора любая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону не менее чем за 1 (один) месяц.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда, представленными в пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В пункте 5.2 Договора указаны случаи, при наступлении которых Договор может быть расторгнут во внесудебном порядке по требованию арендодателя, то есть Истца, а именно: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В своем Уведомлении об одностороннем отказе от Договора Истец не указал ни одного случая, который в соответствии с пунктом 5.2 Договора мог бы послужить основанием для расторжения Договора арендодателем во внесудебном порядке.

Ответчик не допускал нарушений, которые являются основанием для расторжения Договора.

Поскольку правовые основания для внесудебного одностороннего отказа Истца от Договора отсутствуют, Истец был не вправе отказаться от Договора.

Апелляционная жалоба истца не содержит доводов о не согласии с выводами суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требований о взыскании арендной платы за период 22.10.2020 по 20.04.2021 в размере 410 157,19 руб. и арендной платы с 21.04.2021 по дату фактического возврата земельного участка; судебных расходов на оплату услуг представителей в размере 150 000 рублей.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.07.2021 по делу N А41-29184/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Н.В. Марченкова