Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2021 г. N 13АП-23970/21 по делу N А56-89255/2019

г. Санкт-Петербург

30 сентября 2021 г.

Дело N А56-89255/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: Кортель Е.В. - по доверенности от 20.07.2021;

от ответчика: Степанкевич Е.В. - по доверенности от 11.01.2021;

от 3-х лиц: 1) не явился, извещен;

2) не явился, извещен (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23970/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2021 по делу N А56-89255/2019 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пятое колесо" (193167, г. Санкт-Петербург, наб. Синопская, д. 30, ОГРН 1167847067585),

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, г. Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561)

3-и лица: 1) Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости";

2) Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пятое колесо" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербург (далее - ответчик, Комитет), в котором с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требований в редакции от 14.05.2021, просило:

1. признать недостоверной величину рыночной стоимости, указанную в распоряжении Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.06.2019 N 1525-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера "Д", и договоре купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге:

- нежилое здание (далее - здание), расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109,2 кв.м., кадастровый N 78:31:0001455:2023, этажность: 2;

- земельный участок (далее - участок), площадью 87,0 кв.м., занимаемый зданием и необходимый для его использования, входящих в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый N 78:31:0001455:2452.

2. уменьшить выкупную стоимость имущества (нежилое здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109,2 кв.м., кадастровый N 78:31:0001455:2023, этажность 2, и земельный участок, площадью 87,0 кв.м., занимаемый зданием и необходимый для его использования, входящих в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый N 78:31:0001455:2452) на размер (стоимость) неотделимых улучшений, то есть на 3 000 000 руб. 00 коп., без НДС.

3. разрешить разногласия сторон договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении стоимости выкупаемого имущества следующим образом:

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге следующих Объектов недвижимости на следующих условиях:

"Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции:

Рыночная стоимость Объекта, определенная в порядке, установленном статьёй 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", составляет 6 950 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и включает в себя:

Стоимость Здания - 5 250 000 руб. 00 коп.

Стоимость Участка - 1 700 000 руб. 00 коп.

В связи с тем, что арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выкупная цена продажи здания подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 3 000 000 руб. 00 коп., без НДС.

Цена продажи Объекта, после произведенного зачета стоимости неотделимых улучшений составляет: 3 950 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и включает в себя:

2.1.1.Цену продажи Здания - 2 250 000 руб. 00 коп.

2.1.2.Цену продажи Участка - 1 700 000 руб. 00 коп.".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - третье лицо - 1, Предприятие) и Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - третье лицо - 2, Учреждение).

Решением суда от 24.09.2021 требования истца удовлетворены частично, суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли - продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге на следующих условиях:

"Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: Рыночная стоимость Объектов недвижимости:

- нежилое здание (далее - здание), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109, 2 кв.м., кадастровый N 78:31:0001455:2023, этажность 2;

- земельный участок (далее - участок), площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый N 78:31:0001455:2452, определенная в порядке, установленном ст. 4 Фeдepaльнoгo зaкoнa oт 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с заключением судебной экспертизы составляет 10 280 000 руб. (НДС не облагается).

Также суд указал, что в связи с тем, что арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выкупная цена продажи объектов подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 4 240 000 руб. с НДС.

Цена продажи Объектов после произведенного зачета стоимости неотделимых улучшений составляет: 6 040 000 руб. (НДС не облагается).

В удовлетворении остальной части требований отказано.

С Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда от 24.05.2021 изменить, отказав в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, а также во взыскании государственной пошлины в пользу Общества. В обоснование апелляционной жалобы ответчик, ссылаясь на то, что на момент выполнения истцом работ по реконструкции и капитальному ремонту здания не существовало Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указывает на отсутствие у истца предусмотренного указанным законом права на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости выкупаемого имущества. Также ответчик указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что Обществом было получено согласие арендодателя (Комитета по управлению городским имуществом) на производство спорных неотделимых улучшений. Кроме того, по мнению подателя жалобы, судом необоснованно принято решение о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, не подлежащих возмещению, а именно специфических улучшений, необходимых исключительно для деятельности Общества, равно как и решение о зачете в счет выкупной стоимости объекта налога на добавленную стоимость неотделимых улучшений. Кроме того, по мнению подателя жалобы, с учетом категории спора суд первой инстанции неправомерно взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины.

К судебному заседанию поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество просит оставить решение суда без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.

Кроме того, в апелляционный суд поступил отзыв Учреждения, в котором третье лицо - 1 просит апелляционную жалобу Комитета удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца позицию ответчика не признал по мотивам, изложенным в отзыве, против проверки законности и обоснованности решения суда лишь в обжалуемой части не возражал.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, Учреждение представило в апелляционный суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с чем дело рассмотрено апелляционным судом в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) была заключен договор аренды от 01.09.2020 N 20-А065359 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литер Д, здание площадью 109,6 кв.м.

В целях использования права на приватизацию государственного имущества Санкт-Петербурга в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 25.03.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании представленных документов, ответчик принял решение об удовлетворении заявления арендатора и предоставил истцу три экземпляра договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в соответствии с которым:

"1.1. Продавец (Ответчик) обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором.

1.1.1. Нежилое здание (далее - Здание), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109, 2 кв.м., кадастровый N 78:31:0001455:2023, этажность 2;

1.1.2. Земельный участок (далее - Участок), площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящих в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый N 78:31:0001455:2452.

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена продажи Объекта составляет 12 000 000 рублей (НДС не облагается) и включает в себя:

- цену продажи Здания - 6 300 000 рублей;

- цена продажи Участка - 5 700 000 рублей".

Ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП "ГУИОН" в отчете об оценке рыночной стоимости от 28.05.2019 N 31-8-0047(056)-2019, согласно которому стоимость Объекта составляет 12 000 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с предложенной ответчиком стоимостью выкупа Объекта, истец произвел оценку его рыночной стоимости, по результатам которой составлен отчет об оценке рыночной стоимости от 26.08.2019 N АР-07-19/053 по состоянию на 02.08.2019, в соответствии которым рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилое здание кад. N 78:31:0001455:2023, с учетом относящегося к нему земельного участка кад. N 78:31:0001455:2452), составляет 8 000 000 руб. 00 коп., включая НДС 1 050 000 руб. 00 коп., из них:

- нежилое здание: Синопская набережная, дом 32/35, литер Д, кад. N 78:31:0001455:2023, 6 300 000 руб. 00 коп., в том числе НДС - 1 050 000 руб. 00 коп.

- земельный участок: Синопская набережная, дом 32/35, литер Д, кад. N 78:31:0001455:24525 - 1 700 000 руб. 00 коп.

При этом, первоначально указанный Объект недвижимости был арендован истцом по договору аренды от 13.11.1995 N 20/065359, в соответствии с которым площадь арендуемого объекта составляла 58,7 кв.м.

Впоследствии арендатор в связи с необходимостью проведения капитального ремонта недвижимого имущества, в соответствии с актом Жилищного агентства Приморского района от 02.10.1995 произвел реконструкцию Объекта недвижимости и его капитальный ремонт, в результате которого площадь арендуемого Объекта увеличилась на 50,9 кв.м., что подтверждается, в том числе справкой ГУ ГУИОН ПИБ Центрального района, и не оспаривается сторонами.

Как указал истец, соответствующие работы по реконструкции и капитальному ремонту были согласованы и приняты арендодателем, что подтверждается актом приемочной комиссии от 28.01.1999.

Более того, право собственности на реконструированный Объект недвижимости было зарегистрировано арендодателем на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу от 01.02.2005 N А56-45947/2004.

Соответственно, полагая, что арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ), 02.08.2019 Общество направило в Комитет подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий и сопроводительным письмом, об уменьшении суммы выкупной стоимости путем зачета стоимости неотделимых улучшений в указанном в протоколе разногласий размере.

Письмом Учреждения N 61022-32/19 Общество уведомлено о том, что решение вопроса о снижении выкупной стоимости и подписание протокола разногласий не входит в компетенцию Учреждения, что и явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции урегулировал возникший между сторонами преддоговорной спор, исходя из цены спорного Объекта недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, снизив её на размер произведенных Обществом неотделимых улучшений.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для её удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный правовой подход, как верно указано судом первой инстанции, содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Соответственно, поскольку Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 ГК РФ.

Так, согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и другие).

В свою очередь, как указано выше, статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, то есть предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Таким образом, поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции на основании положений статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ определением от 02.11.2020 назначил проведение по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Лабриум - Консалтинг" от 28.01.2021 N Э-0121-А56-89255/2019 по состоянию на 25.03.2019 рыночная стоимость спорного Здания с учетом относящегося к нему земельного участка составляет 10 280 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 25.03.2019 составляет 4 240 000 руб. 00 коп.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу, а изложенные в нем сведения достоверными.

Вопреки позиции подателя жалобы, апелляционная коллегия не находит правовых и фактических оснований для переоценки названных выводов суда.

Доводы Комитета о необоснованном включении экспертом и соответственно принятии судом первой инстанции решения о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых специфических улучшений, необходимых исключительно для деятельности Общества, отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные, поскольку приведенное Комитетом в апелляционной жалобе нормативное обоснование означенных доводов относятся к зачету неотделимых улучшений в счет арендной платы по соответствующему договору аренды, а не к зачету стоимости неотделимых улучшений при определении выкупной цены соответствующего объекта.

Доводы Комитета о необоснованном определении экспертом стоимости неотделимых улучшений спорного Объекта с учетом налога на добавленную стоимость также не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, так как экспертом определялась именно рыночная стоимость неотделимых улучшений, в связи с чем указанный налог подлежал учету при её определении.

С учетом приведенного суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами эксперта, изложенными в заключение судебной экспертизы ООО "Лабриум - Консалтинг" от 28.01.2021 N Э-0121-А56-89255/2019, для установления рыночной стоимости спорного Объекта.

При этом согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, как верно отмечено судом первой инстанции, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Доводы Комитета со ссылкой на письмо КУГИ Центрального района от 22.03.1999 N 962 об отсутствии согласования спорных неотделимых улучшений со стороны арендодателя были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обосновано отклонены как несостоятельные и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам, в частности акту приема - передачи Объекта по договору аренды N 20/065359, в соответствии с которым Объект аренды передавался в состоянии, требующем капитального ремонта, письму КУГИ Администрации Центрального района Санкт-Петербурга с просьбой согласовать проведение работ по экспертизе строительных конструкции силами Межведомственной комиссией, письму Администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 20.03.1997 N 2.7/710, письму Комитета по градостроительству и архитектуре от 23.01.1998 N 1-4-269/11918, в соответствии с которым Комитет по градостроительству и архитектуре рассмотрел вопрос о реконструкции одноэтажного здания по Синопской наб, д. 32/35 литер Д, и принимая во внимание согласование Территориального управления Центрального административного района, разрешил Обществу разработать проект реконструкции существующего здания центра реабилитации, письму Жилищного агентства от 24.04.1998 N 164 о согласовании проекта ремонта строения, письму Администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 08.05.1998 N 2.7/1139, в соответствии с которым арендодатель согласовал проект реконструкции, утвержденный Межведомственной комиссией (протокол от 26.11.1998 N 21), в состав которой входил, в том числе и представитель арендодателя, акту приемочной комиссии о приемке нежилого помещения в эксплуатацию после реконструкции существующего помещений 7 Н по Синопской наб., 32, литера Д, составленному с участием арендодателя, справке, выданной КУГИ Филиал ГУИОН Центрального района от 17.02.2000, согласно которой площадь помещения лит. Д, д. 32/35 по Синопской наб., увеличилась на 50,9 кв.м. и составила 109,6 за счет реконструкции здания на основании утверждённого проекта ЭТС от 22.06.1998 и акта приемки Госкомиссии от 28.01.1999, плану первичного Объекта недвижимости от 17.02.2000, согласно которому произошло увеличение площади за счет реконструкции здания, вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.05.2001 по делу N А56-45947/2004 (с учетом определения суда от 19.05.2011 о разъяснении решения) о признании права государственной собственности на здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург Синопская наб, дом 32/35, лит. Д, площадью 109,6 кв.м., кадастровый номер 78:1455:0:19, в связи с реконструкцией ранее существовавшего помещения, на основании которого арендодателем и зарегистрировано право собственности на спорный реконструированный Объект недвижимости.

При этом, как указано выше и верно отмечено судом первой инстанции, вопреки доводам ответчика, гражданское законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, устанавливая лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений, что в свою очередь с учетом вышеприведенных доказательств в данном случае однозначно имело место быть.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 13.12.2018 N 309-ЭС18-20134 по делу N А60-54204/2017, в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Данная норма носит императивный характер и не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений и может быть применена как до, так и после заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит.

Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Следовательно, принимая во внимание, что соответствующий договор купли-продажи объекта недвижимости заключается сторонами уже после вступления в силу Закона N 159-ФЗ его положения, в том числе касающиеся зачета стоимости неотделимых улучшений, подлежат применению при заключении договора купли-продажи, на что также правомерно было указано судом первой инстанции.

Таким образом, доводы Комитета об отсутствии у Общества права на зачет в счет выкупной стоимости спорного объекта недвижимости стоимости его неотделимых улучшений со ссылкой на принятие Закона N 159-ФЗ после осуществления Обществом соответствующих улучшений основаны на ошибочном толковании норм материального права и также не могли быть приняты судом первой инстанции во внимание.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно и правомерно урегулировал возникший между сторонами преддоговорной спор, исходя из цены спорного Объекта недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, снизив её на размер произведенных Обществом неотделимых улучшений в сумме 4 240 000 руб. 00 коп. и установив выкупную цену объекта в размере 6 040 000 руб. 00 коп.

Отклоняет апелляционная коллегия и доводы ответчика о неправомерном отнесении судом первой инстанции на Комитет 6 000 руб. 00 коп. расходов Общества по уплате государственной пошлины по иску со ссылками на то, что в рамках настоящего дела рассматривался не материально-правовой спор, ответчиком не допущено неправомерных действий по отношению к истцу, от заключения договора купли-продажи Комитет не уклонялся, заключение договора по цене, указанной в отчете независимого оценщика, являлось для ответчика обязательным, поскольку Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.07.2017 N 20-П дал разъяснения, предполагающие возможность дифференцированного, с учетом объективной специфики категории дел, подхода к применению принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, в целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов со ссылкой на разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", которые в свою очередь применимы и к рассматриваемому случаю.

Так, в абзаце 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований истца сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае Комитет, напротив, на протяжении рассмотрения дела активно заявлял возражения относительно требований Общества, в частности в отношении размера выкупной стоимости спорного объекта недвижимости в части необходимости учета при его определении стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений объекта недвижимости, а также в части определения их размера.

Кроме того, после назначения судом экспертизы по делу с постановкой вопросов, которые в силу части 2 статьи 82 АПК РФ определяются судом, и проведения судебной экспертизы Комитет поддержал свои возражения.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, данных Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 11.07.2017 N 20-П и Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, принимая во внимание активную позицию Комитета против заявленных истцом требований, вопреки позиции подателя жалобы суд первой инстанции правомерно и обоснованно в данном конкретном деле, несмотря на категорию спора, отнес судебные расходы Общества по уплате государственной пошлины по иску в вышеназванном размере на ответчика.

Таким образом, при вынесении решения в обжалуемой части судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все доводы сторон и все представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 24.05.2021 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета и отмены или изменения принятого по делу решения в обжалуемой части.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2021 по делу N А56-89255/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

К. В. Галенкина Н. С. Полубехина