Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2021 г. N 13АП-17185/21 по делу N А56-103019/2020

г. Санкт-Петербург

04 октября 2021 г.

Дело N А56-103019/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: Овчинников Г.А. - по доверенности от 01.08.2021;

от ответчика: Загребельная Я.А. - по доверенности от 11.01.2021;

от 3-х лиц: 1) Лавриков И.А. - по доверенности от 25.05.2021;

2) Бурдинская Е.В. - по доверенности от 11.01.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-17185/2021, 13АП-17186/2021) Акционерного общества "Западный скоростной диаметр" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2021 по делу N А56- 103019/2020 (судья Нетосов С. В.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Клюг Сергея Александровича (ОГРНИП 305784717500332)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561)

3-и лица: 1) Акционерное общество "Западный скоростной диаметр";

2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение Имущество Санкт-Петербурга"

о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Клюг Сергей Александрович (далее - заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - заинтересованное лицо, Комитет), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил признать решение Комитета от 20.08.2020 об отказе в предоставлении участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: ул. Школьная, участок 34, площадью 7 538,0 кв.м, N 05- 26-28497/20-8-2, незаконным и обязании Комитета подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: ул. Школьная, участок 34, площадью 7 538,0 кв.м., для размещения нежилого здания сроком на 49 лет по цене согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории N 53443Г-20/1 по состоянию на 10.07.2020, выполненной ГУП "ГУИОН", и направить его в срок 30 календарных дней Предпринимателю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Западный скоростной диаметр" (далее - третье лицо - 1, Общество), а также Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение Имущество Санкт-Петербурга" (далее - третье лицо - 2, Учреждение).

Решением суда от 02.04.2021 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, в удовлетворении требований Предпринимателя отказать. В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что вопреки выводу суда первой инстанции возникновение множественности лиц на стороне арендатора спорного земельного участка в отношениях между собственником здания и городом Санкт-Петербургом в лице уполномоченного органа исключено, поскольку Обществом в рамках реализации инвестиционного проекта были заключены отдельные договоры субаренды со всеми собственниками зданий на первоначальном земельном участке, в который входит спорный участок, в связи с чем суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об удовлетворении требований заявителя.

Комитет также обжаловал указанное решение в апелляционном порядке, указав, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство Комитета о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по арбитражному делу N А56-102722/2020 об оспаривании договора аренды между Комитетом и Обществом в отношении спорного земельного участка. Кроме того, Комитет указывает на отсутствие у суда первой инстанции оснований для одновременного рассмотрения требований заявителя об оспаривании решения Комитета по правилам главы 24 АПК РФ и об установлении условий договора аренды земельного участка, преддоговорного спора.

Распоряжением временно исполняющего обязанности председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2021 в связи с удовлетворением самоотвода судьи Баженовой Ю.С., в чьем производстве находились указанные апелляционные жалобы, в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 18 АПК РФ дело N А56-103019/2020 передано в производство судьи Нестерова С.А.

К судебному заседанию в апелляционный суд поступил отзыв Предпринимателя на апелляционные жалобы, в котором заявитель возражал относительно их удовлетворения.

Также в суд поступил отзыв Учреждения, в котором третье лицо-2 просило решение суда отменить и в удовлетворении заявления Предпринимателя отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители подателей жалобы доводы своих апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, представитель третьего лица-2 поддержал позицию Комитета.

Представитель заявителя позицию подателей жалоб и третьего лица-2 не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 23.06.2020 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: ул. Школьная, участок 64, площадью 7 538,0 кв.м. (далее - спорный земельный участок) для размещения нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, 119, к. 5, литера А, площадью 7 586,9 кв.м., принадлежащего заявителю на праве собственности, представив ведомость по инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 10.07.2020 N 53443Г-20/1.

Письмом от 20.08.2020 N 05-26-28497/20-8-2 Комитет сообщил Предпринимателю об отказе в предоставлении участка для эксплуатации объекта недвижимости по основаниям, определенным пунктом 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ввиду того, что участок предоставлен на праве аренды другому юридическому лицу - Обществу, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Полагая отказ Комитета незаконным, Предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал требования Предпринимателя подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ.

Как верно указано судом первой инстанции, данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной ЗК РФ.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу статьи пунктов 2 и 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков, земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах, у собственника разделенного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участка.

Порядок предоставления за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

При этом в рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, а именно выпиской из ЕГРН, Ведомостью ГУП "ГУИОН" и выпиской из РГИС, что на спорном участке расположен один объект недвижимости, принадлежащий Предпринимателю на праве собственности на основании договора купли-продажи здания от 29.12.2009 (запись о регистрации права: 78-78-01/0006/2010-303), заключенного с прежним собственника соответствующего здания (застройщиком), право собственности которого в свою очередь возникло с момента ввода в эксплуатацию вышеназванного здания и государственной регистрации права частной собственности на соответствующее здание.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2020 по делу N 305-КГ17-18472.

Следовательно, с момента ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права частной собственности застройщика на соответствующее здание (прежнего собственника здания, осуществившего его отчуждение Предпринимателю), на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1 возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, так как означенный участок находился в аренде у Общества.

При таких обстоятельствах, исходя из положений вышеназванных норм, с момента государственной регистрации права собственности Предпринимателя на вышеуказанное здание на основании договора купли-продажи здания от 29.12.2009 (17.03.2010) к последнему перешло право аренды спорного земельного участка, поскольку именно на нем находится соответствующее здание, а потому доводы апелляционной жалобы Общества о том, что возникновение множественности лиц на стороне арендатора спорного земельного участка в отношениях между собственником здания и городом Санкт-Петербургом в лице уполномоченного органа в данном случае исключено, так как Обществом в рамках реализации инвестиционного проекта были заключены отдельные договоры субаренды со всеми собственниками зданий на первоначальном земельном участке, в который входит спорный участок, отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные и основанные на ошибочном толковании норм материального права.

С учетом вышеприведенного, вопреки доводам апелляционной жалобы Общества судом первой инстанции обоснованно отмечено, что вне зависимости от воли сторон в силу закона Предприниматель стал стороной в договоре аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем, то есть ввиду фактического нахождения спорного земельного участка в аренде у Предпринимателя (множественность лиц на стороне арендатора), у Комитета не имелось оснований для отказа Предпринимателю в предоставлении участка в аренду для эксплуатации объекта недвижимости на основании пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ, а потому правомерно удовлетворил требования заявителя в части признания решения Комитета от 20.08.2020 недействительным ввиду его несоответствия ранее приведенным положениям ЗК РФ, а также поскольку оно безусловно нарушает права и законные интересы Предпринимателя.

Правомерно удовлетворено судом первой инстанции и требование Предпринимателя об обязании Комитета подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184 по адресу: ул. Школьная, участок 34, площадью 7 538,0 кв.м., для размещения нежилого здания сроком на 49 лет по цене согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории N 53443Г-20/1 по состоянию 10.07.2020, выполненной ГУП "ГУИОН", поскольку между сторонами отсутствует спор как относительно правомерности формирования земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1184, так и относительно площади, необходимой для эксплуатации здания, а отказ Комитета в заключении договора аренды был основан лишь на основании пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

Доводы Комитет об обратном со ссылкой на то, что у суда первой инстанции не имелось оснований для одновременного рассмотрения требования заявителя по правилам главы 24 АПК РФ и преддоговорного спора, отклоняются апелляционной коллегией как необоснованные, так как преддоговорной спор может возникнуть между сторонами лишь после направления Комитетом проекта соответствующего договора аренды Предпринимателю и возникновения между сторонами разногласий относительно его условий, что не имеет места в рассматриваемом случае и опровергает доводы Комитета о разрешении судом преддоговорного спора в рамках настоящего дела.

Фактически удовлетворение означенного требования Предпринимателя направлено лишь на восстановление прав и законных интересов Предпринимателя, нарушенных принятым решением от 20.08.2020.

Отклоняются апелляционной коллегией и доводы Комитета о невозможности рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта по арбитражному делу N А56-102722/2020 об оспаривании договора аренды спорного земельного участка между Комитетом и Обществом и о необоснованном отклонении судом первой инстанции соответствующего ходатайства Комитета, поскольку в силу положений действующего законодательства означенный спор не препятствовал вынесению судебного акта по настоящему делу.

Таким образом, при вынесении решения по настоящему делу судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 02.04.2021 арбитражным судом первой инстанции также не допущено, а потому у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалоб Комитета и Общества и отмены или изменения принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Общества и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение соответствующей апелляционной жалобы относятся на её подателя, в то время как Комитет от уплаты государственной пошлины за рассмотрение поданной им апелляционной жалобы освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2021 по делу N А56-103019/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

К. В. Галенкина Н. С. Полубехина