Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2021 г. N 18АП-8362/21 по делу N А07-4552/2018

г. Челябинск

06 октября 2021 г.

Дело N А07-4552/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Журавлева Ю.А., Рогожиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовской К.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2021 по делу N А07-4552/2018.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Сельскохозяйственного производственного кооператива "Искра".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.10.2018 СПК "Искра" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Коновалова Динара Асгатовна.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.07.2020 арбитражный управляющий Коновалова Д.А. освобождена от исполнения возложенных на нее обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2020 конкурсным управляющим утвержден Хуснуллин Артур Булатович.

Администрация муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит расторгнуть договор N 10/0523-15 от 20.01.2015 аренды земельного участка и обязать ответчика вернуть указанный участок заявителю по акту приема - сдачи, а также взыскать с должника задолженность по арендным платежам по указанному договору в размере 28 799,28 руб., в том числе 16 889,27 руб. - основной долг, 11 910,01 руб. - пени, а также просит расторгнуть договор N 34/0523-10 от 20.03.2010 аренды земельного участка и обязать ответчика вернуть указанный участок заявителю по акту приема - сдачи, взыскать с должника задолженность по арендным платежам по указанному договору в размере 55 193,91 руб., в том числе 30 837,54 руб. - основной долг, 24 356,37 руб. - пени (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 09.04.2021 (резолютивная часть от 05.04.2021) в удовлетворении заявления Администрации к должнику о расторжении договора аренды N 10/0523-15 от 20.01.2015, о расторжении договора N 34/0523-10 от 20.03.2010 отказано. В части требования Администрации о взыскании с должника задолженности по договору аренды земельного участка N 10/0523-15 от 20.01.2015 в размере 16 889, 27 руб., пени 11 910, 01 руб., а также о взыскании с должника задолженности по договору аренды земельного участка N 34/0523-10 от 20.03.2010 в размере 30 837, 54 руб., пени 24 356, 37 руб. - производство по делу прекращено.

С определением суда от 09.04.2021 не согласился Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району и обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. В рассматриваемом случае доказательств злоупотребления заявителем правом при отказе от исполнения договора аренды не представлено и суд такие обстоятельства не установил. Заявитель, обращал внимание на то, что его поведение является добросовестным - на участках, предоставленных по анализируемым договорам, сельскохозяйственные работы не ведутся, по целевому назначению не используются, что негативно влияет на состояние почвы. Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

До начала судебного заседания конкурсный управляющий Хуснуллин А.Б. направил в суд апелляционной инстанции письменные пояснения, в приобщении которых в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано, поскольку не исполнена обязанность по их направлению в адрес лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством направления копии судебного акта, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального района Аургазинский район, с одной стороны и СПК "Искра"" с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 34/0523-10 от 20.03.2010 с кадастровым номером 02:05:000000:183, общей площадью 6420000 кв.м., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, находящийся на территории СП Бишкаинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 2 договора срок действия договора устанавливается на 20 лет с 01.01.2010 по 31.12.2029.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в установленном законом порядке за N 02-04-44/010/2010-061 от 19.06.2010, земельный участок, составляющий предмет договора аренды передан 20.03.2010 по акту приема-передачи должнику.

Между Администрацией муниципального района Аургазинский район в лице КУС Минземимущества РБ по Аургазинскому району (арендодатель) и СПК "Искра" (арендатор) 20.01.2015 заключен договор аренды земельного участка N 10/0523-15, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:05:150201:199 площадью 3730 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 02:05:150201:116 общей площадью 1202 кв.м.

Указанные земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, находящиеся на территории СП Бишкаинский сельсовет с разрешенным использованием для размещения гаража и административных зданий, строений, сооружений сельскохозяйственных предприятий.

В соответствии с пунктом 2 договора срок действия договора устанавливается на 20 лет с 27.02.2014 по 27.02.2034.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в установленном законом порядке за N 02- 04/144-04/344/001/2015-620/1 от 17.02.2015, земельный участок, составляющий предмет договора аренды передан 20.01.2015 по акту приема-передачи должнику.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 25.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 02:05:150201:199, расположенном по адресу: РБ, Аургазинский район, с. Бишкаин, ул. Выездная, д. 21, находятся принадлежащие СПК "Искра" следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание, кадастровый номер 02:05:150201:680, площадью 268,4 кв.м., расположенное по адресу: РБ, Аургазинский район, с. Бишкаин, ул. Выездная, 21;

- нежилое здание, кадастровый номер 02:05:150201:681, площадью 167,8 кв.м., расположенное по адресу: РБ, Аургазинский район, с. Бишкаин, ул. Выездная, сооружение 21;

- жилой дом, кадастровый номер 02:05:150201:681, площадью 343,6 кв.м, расположенный по адресу: РБ, Аургазинский район, с. Бишкаин, ул. Выездная, сооружение 21.

На земельном участке с кадастровым номером 02:05:150201:116, расположенном по адресу: РБ, Аургазинский район, с. Бишкаин, ул. Центральная, д.1, находится принадлежащий СПК "Искра" следующий объект недвижимости,

- нежилое здание, кадастровый номер 02:05:141501:512, площадью 443,9 кв.м, расположенное по адресу: РБ, Аургазинский район, с. Бишкаин, ул. Центральная, д.1,ид N 11280

Согласно условиям указанных договоров аренды расчет арендной платы производится в соответствии с действующими нормативными актами, оформляется в виде приложения N 2 к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально до 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 декабря текущего года (пункт 3.4. договора).

Согласно пункту 4.1.4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, и иных случаях, предусмотренных законодательством и нормативно-правовыми актами РФ и РБ.

Договор досрочно прекращается при расторжении его судом по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным настоящим договором и действующим законодательством (пункт 9.4. договора).

Заявителем в материалы дела представлены претензии, адресованные должнику о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договорам аренды и уведомление о расторжении договоров в связи с ее непогашением.

В связи с нарушением арендатором (должником) условий договора по внесению арендных платежей и наличием у должника текущей задолженности заявитель полагает что, договор аренды подлежит досрочному расторжению.

Определением суда от 16.04.2018 возбуждено производство по делу о банкротстве СПК "Искра".

Решением суда от 08.10.2018 СПК "Искра" признано банкротом, в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Коновалова Д.А.

Определением суда от 14.07.2020 арбитражный управляющий Коновалова Д.А. освобождена от исполнения возложенных на нее обязанностей конкурсного управляющего должника, определением суда от 07.08.2020 конкурсным управляющим утвержден Хуснуллин А.Б.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что первоочередное погашение должником обязательств по уплате арендных платежей, расторжение договоров аренды земельного участка нарушит права и законные интересы кредиторов СПК "Искра".

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованию арендодателя является не внесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из толкования статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, само по себе двукратное неисполнение арендатором денежного обязательства не является безусловным основанием для досрочного расторжения договора, т.к. не свидетельствует о существенности допущенного нарушения.

Предъявляя заявленное требование о расторжении договора, истец указывает, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы.

Заявителем в материалы дела представлены претензии, адресованные должнику о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договорам аренды и уведомление о расторжении договоров в связи с ее непогашением.

Однако данные обстоятельства не свидетельствуют о возможности расторжения спорных договоров аренды.

С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды и возврата земельного участка, необходимо также учитывать, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Суд первой инстанции верно указал на то, по причине введения в отношении должника процедуры банкротства СПК "Искра" обязано при удовлетворении требований кредиторов исходить из очередности и порядка удовлетворения требований, установленных Законом о банкротстве, а любые действия должника в процедуре банкротства, направленные на погашение требований одного кредитора в ущерб или предпочтительно перед требованиями иных кредиторов, в силу статей 61.1, 61.2, 61.3 Закона о банкротстве, являются основанием для признания таких действий недействительными.

Кроме того, на арендуемых земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору (должнику). Указанные объекты недвижимости, а также право аренды являются предметом продажи, согласно представленного в материалы дела Положения о порядке, начальной цены, о сроках и об условиях продажи имущества должника, утвержденного решением собрания кредиторов от 03.06.2019.

Расторжение договоров аренды земельного участка нарушит права и законные интересы кредиторов СПК "Искра" на соразмерное удовлетворение их требований.

Доказательств неиспользования должником спорных земельных участков в течение 3-х лет в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из необходимости соблюдения баланса прав и интересов кредиторов должника, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

В части прекращения производства по заявлению апелляционная жалоба доводов не содержит, в связи с чем выводы суда не подлежат оценке.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2021 по делу N А07-4552/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

Ю.А. Журавлев О.В. Рогожина