Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2021 г. N 10АП-18781/21 по делу N А41-33834/2021

г. Москва

07 октября 2021 г.

Дело N А41-33834/21

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Терещенко П.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2021 по делу N А41-33834/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха - Надобко Т.В., доверенность N 3/2 от 11.01.2021;

общества с ограниченной ответственностью "РП-Строй" - Юлдашев В.А., доверенность N 12/11-2020 от 12.11.2020.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РП-Строй" (далее - ООО "РП-Строй", ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 5948 от 24.07.2017 задолженности по арендной плате за период с 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2020 года в размере 4 172 552 руб. 81 коп., пени за период с 16.06.2017 по 22.03.2021 в размере 1 001 026 руб. 92 коп., расторжении договора аренды земельного участка N 5948 от 24.07.2017, обязании передать комитету земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020211:623.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Балашиха (далее - администрация), Министерство имущественных отношений Московской области, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Диострой-Инвест" (далее - ООО "Диострой-Инвест") Волчков Александр Николаевич.

Решением суда первой инстанции от 02.08.2021 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласились комитет и администрация и обжаловали его в апелляционном порядке.

В обоснование доводов апелляционных жалоб её податели указывают на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечают, что судом первой инстанции незаконно отклонено ходатайство комитета об уточнении исковых требований. Утверждают, что ООО "РП-Строй" приняло на себя обязанности по оплате арендных платежей, в том числе и за периоды до приобретения прав арендатора. Указывают, что так как договор о развитии застроенной территории N 4 от 19.12.2012, заключенный с ООО "Диострой-Инвест", был расторгнут, требование о расторжении договора аренды также подлежало удовлетворению на основании пункта 2.2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

От ответчика и ООО "Диострой-Инвест" поступили отзывы на апелляционные жалобы, в которых указано на законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы апелляционных жалоб, представители ответчика и ООО "Диострой-Инвест" возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что между комитетом и ООО "Диострой-Инвест" был заключен договор аренды земельного участка N 5948 от 24.07.2017, согласно которому в аренду предоставлялся земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:50:0020211:623, площадью 4283 кв. м, по адресу: Московская обл., г. Балашиха, микр. Кучино, ул. Почтовая, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом (многоэтажный).

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок передается арендатору во временное владение и пользование на период с 09.04.2017 по 19.12.2021.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-26413/2018 ООО "Диострой-Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства сроком до 28.12.2018 с применением правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Право аренды ООО "Диострой-Инвест" указанного выше земельного участка как актив должника было выставлено на продажу на открытых торгах посредством публичного предложения в форме открытых торгов (конкурса) по продаже имущества должника, лот N 19, номер торгов 51904-ОКПП-19, сообщение о проведении торгов в ЕФРСБ N 4999570 опубликовано 21.05.2020.

ООО "РП-Строй" выиграло данные торги, что подтверждается протоколом о результатах проведения открытых торгов N 51904-ОКПП по лоту 19 от 25.06.2020. Цена приобретения права аренды земельного участка составила 5 250 000 руб.

ООО "РП-Строй" как победителю торгов по продаже права аренды было передано право аренды земельного участка на основании договора N 45 от 30.06.2020 купли-продажи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного по итогам торгов по продаже имущества организации-должника (лот N 19).

27 августа 2020 г. произведена государственная регистрация договора N 45 от 30.06.2020 купли-продажи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период со 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2020 года, в связи с чем у него образовалась спорная задолженность.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей по договору аренды истец также начислил пени за период с 16.06.2017 по 22.03.2021 в размере 1 001 026 руб. 92 коп. в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды.

Поскольку в добровольном порядке задолженность по арендной плате и пени не погашены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В настоящем случае спорный земельный участок был передано в аренду в рамках договора о развитии застроенной территории N 4 от 19.12.2012, заключенного с ООО "Диострой-Инвест".

Соответственно, согласно приложению N 1 к договору аренды земельного участка N 5948 от 24.07.2017 годовая арендная плата установлена в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Истец не обосновал, что прекращение договора N 4 от 19.12.2012 о развитии застроенной территории в 2018 году влияет на размер арендной платы по спорному договору аренды и она подлежит пересмотру.

Довод подателей жалоб о том, что ООО "РП-Строй" приняло на себя обязанности по оплате арендных платежей, в том числе и за периоды до приобретения прав арендатора, не может быть принят судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Арендная плата за период с даты перехода прав аренды к ООО "РП-Строй" и до окончания 3 квартала 2020 года (30.09.2020) перечислена арендодателю, что подтверждается платежным поручением N 619 от 14.10.2020.

Кроме того, из отзыва конкурсного управляющего ООО "Диострой-Инвест" следует, что определением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2019 по делу N А41-26413/2018 задолженность по арендной плате в сумме 134 316 руб. 89 руб. за период со 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года признана обоснованной и подлежащей удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника. Определением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2019 по делу N А41-26413/2018 неустойка в сумме 17 327 руб. 07 коп. признана обоснованной и подлежащей удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Также конкурсный управляющий ООО "Диострой-Инвест" указал, что задолженность за период со 2 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года является текущей и оплачена ООО "Диострой-Инвест" в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 673 от 27.12.2018, N 674 от 27.12.2018, N 816 от 27.12.2018, N 817 от 29.12.2018, N 817 от 22.01.2019, N 146 от 06.03.2019, N 404 от 07.06.2019, N 607 от 09.09.2019, N 847 от 16.12.2019, N 101 от 16.03.2020, N 272 от 16.06.2020.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик оплатил пени в размере 104 руб. 36 коп. за период с 16.09.2020 по 14.10.2020, что подтверждается платежным поручением N 825 от 25.06.2021.

Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности и пени не подлежат удовлетворению.

В качестве основания для расторжения договора аренды истец ссылается на нормы пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает на существенные, по его мнению, нарушения условий договора аренды, допущенные ответчиком, которые выражаются в неисполнении обязанности по внесению арендных платежей в установленные договором сроки более двух раз подряд.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Между тем, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие невнесение ответчиком арендной платы более двух раз подряд.

Также согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В настоящем случае расторжение договора по заявленному истцом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, из чего верно исходил суд первой инстанции, отказывая в расторжении договора.

Податели жалоб указывают, что так как договор о развитии застроенной территории N 4 от 19.12.2012, заключенный с ООО "Диострой-Инвест", был расторгнут, требование о расторжении договора аренды также подлежало удовлетворению на основании пункта 2.2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, истец в рамках настоящего дела не обращался за расторжением договора аренды по указанному основанию.

Соответственно, суд первой инстанции правомерно рассмотрел данное исковое требование именно по заявленному истцом основанию.

Изменять основание иска в суде апелляционной инстанции истец не может (часть 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанный довод апелляционных жалоб является необоснованным.

Непринятие судом первой инстанции уточнения иска в части задолженности за 4 квартал 2020 года, вопреки доводам апелляционной жалобы, также не может являться основанием для отмены обжалуемого решения суда, так как такой отказ не нарушает права истца и не лишает его возможности обратиться в суд с исковым заявлением с таким требованием.

Кроме того, сам комитет в апелляционной жалобе указывает, что фактически в иске была допущена опечатка в указании периода задолженности, фактически период и спорная сумма в непринятом судом уточнении не увеличивались. Указанное также подтверждает, что права истца не нарушены, а суд первой инстанции фактически рассмотрел все исковые требования истца.

В этой связи доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве верных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2021 по делу N А41-33834/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и Администрации городского округа Балашиха - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев