Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2021 г. N 15АП-16217/21 по делу N А32-6088/2021

город Ростов-на-Дону

06 октября 2021 г.

дело N А32-6088/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 по делу N А32-6088/2021 по заявлению ИП Тарнавской Галины Александровны к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея при участии третьих лиц: НАО "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"; Глухов Сергей Иванович о признании незаконным отказа

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тарнавская Галина Александровна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, согласно которого просит:

признать незаконным как несоответствующее статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации решение межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, изложенное в письме от 16.12.2020 N 23-см-09/20417, в части отказа Тарнавской Галине Александровне в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014;

обязать межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения направить Тарнавской Галине Александровне проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены НАО "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега", Глухов Сергей Иванович.

Решением от 15.06.2021 иск удовлетворен, суд признал незаконным решение межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 1102308008330, ИНН: 2308171570), г. Краснодар, изложенное в письме от 16.12.2020 N 23-см-09/20417, в части отказа индивидуальному предпринимателю Тарнавской Галине Александровне (ОГРНИП: 304781025400012, ИНН: 781014796218), г. Санкт-Петербург в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014, как несоответствующее статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, обязал межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 1102308008330, ИНН: 2308171570), г. Краснодар в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения направить индивидуальному предпринимателю Тарнавской Галине Александровне (ОГРНИП: 304781025400012, ИНН: 781014796218), г. Санкт-Петербург проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключается только с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

В отзыве истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в федеральной собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, площадью 3 261 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплекс зданий и сооружений "Малый Ахун" на 1 325 номеров в Имеретинской низменности, из них 225 номеров категории 4 звезды и 1 100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство), запись государственной регистрации права от 30.12.2014 N 23-23-52/375/2014-497 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, спорный земельный участок, участок). Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровом номером 23:49:0402061:1803 образован из земельных участков 23:49:0402061:1089, 23:49:0402061:1330, 23:49:0402061:1332, 23:49:0402061:1334, 23:49:0402061:1335, 23:49:0402061:1337, 23:49:0402061:1339, 23:49:0402061:1341, 23:49:0402061:1342, 23:49:0402061:1343, 23:49:0402061:1346, 23:49:0402061:1347, 23:49:0402061:1348, 23:49:0402061:1349, 23:49:0402061:17, 23:49:0402061:215, 23:49:0402061:232. В границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402061:1644.

С учетом образования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402061:17, 23:49:0402061:215, 23:49:0402061:232, 23:49:0402061:1089, 23:49:0402061:1325, 23:49:0402061:1330, 23:49:0402061:1332, 23:49:0402061:1334, 23:49:0402061:1335, 23:49:0402061:1337, 23:49:0402061:1339, 23:49:0402061:1341, 23:49:0402061:1342, 23:49:0402061:1343, 23:49:0402061:1346, 23:49:0402061:1347, 23:49:0402061:1348, 23:49:0402061:1349, предоставленных ранее в аренду ОАО "Центр "Омега" сроком на 49 лет, между территориальным управлением (арендодатель) и ОАО "Центр "Омега" (арендатор) заключен договор аренды от 24.12.2014 N 556п (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, площадью 3 261 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, разрешенное использование: "Комплекс зданий и сооружений "Малый Ахун" на 1325 номеров в Имеретинской низменности, из них 225 номеров категории 4 звезды и 1100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство)". Срок аренды участка устанавливается до 28.10.2060 (пункт 2.1 договора аренды).

Между НАО "Центра передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (продавец) и Глуховым С.И. (покупатель) 15.03.2017 заключен договор купли-продажи нежилого здания N 2193/к-п (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить недвижимое имущество - нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:1644, общей площадью 2 831,5 кв. м, этажность: 5, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10. В пункте 1.4 договора купли-продажи указано, что земельный участок используется продавцом на основании договора аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014. Одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка, на котором он расположен. Передача права аренды на земельный участок осуществляются путем заключения сторонами договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды, указанному в п. 1.4 настоящего договора (пункт 1.5 договора купли-продажи).

Также 15.03.2017 между НАО "Центра передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" и Глуховым С.И. заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.12.2014 N 556 п.

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Глухов С.И. 07.06.2017 принял решение о реальном разделе нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644.

По договору купли-продажи нежилого помещения от 06.12.2017 N 201 и 206 Глухов С.И. продал Тарнавской Г.А. соответственно помещение, назначение: нежилое, общей площадью 77,9 кв. м, пом. 222-226, 226.1, 227, кадастровый номер 23:49:0402061:2073, расположенное на 2-ом этаже здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10 и помещение, назначение: нежилое, общей площадью 72,7 кв. м, пом. 201-205, 205.1, 206, кадастровый номер 23:49:0402061:2106, расположенное на 2-ом этаже здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10.

Заявитель обратилась в территориальное управление с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 556п в части изменения состава арендаторов земельного участка, указании Тарнавской Г.А. в качестве арендатора.

Письмом от 16.12.2020 N 23-см-09/20417 территориальное управление отказало во внесении изменений в договор, указа в необходимость предоставления соглашения об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка.

Тарнавская Г.А. повторно обратилась в территориальное управление с заявлением о присоединении в качестве арендаторов к действующему договору аренды земельного участка.

Не получив ответа на повторное заявление, предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится, общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении публичного земельного участка без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанного рассмотрения принимает соответствующее решение (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для реализации права на приобретение в аренду спорного земельного участка заявителю необходимо подтвердить право собственности на объект, расположенный на таком земельном участке. Право предпринимателя на вступление в действующий договор в качестве арендатора не может зависеть от воли сособственником других помещений в части определения соответствующих долей. Так, предприниматель вправе претендовать на земельный участок площадью пропорционально площади приходящийся на площадь занимаемым им помещением, чем соблюдаются права иных собственников помещений, имеющих право на часть данного земельного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих им помещений.

В силу указанного суд первой инстанции пришел к выводу, что заинтересованным лицом неправомерно затребовано соглашение об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка. Право предпринимателя на оформление законных оснований в пользовании участком не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком.

В связи с чем, судом сделан обоснованный вывод, что решение территориального управления, изложенное в письме от 16.12.2020 N 23-см-09/20417, в части отказа Тарнавской Галине Александровне в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014 не соответствует положениям закона.

В жалобе заявитель указывает, что согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключается только с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Как указано выше, между НАО "Центра передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (продавец) и Глуховым С.И. (покупатель) 15.03.2017 заключен договор купли-продажи нежилого здания N 2193/к-п (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить недвижимое имущество - нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:1644, общей площадью 2 831,5 кв. м, этажность: 5, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10. В пункте 1.4 договора купли-продажи указано, что земельный участок используется продавцом на основании договора аренды земельного участка N 556п от 24.12.2014. Одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка, на котором он расположен. Передача права аренды на земельный участок осуществляются путем заключения сторонами договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды, указанному в п. 1.4 настоящего договора (пункт 1.5 договора купли-продажи).

Также 15.03.2017 между НАО "Центра передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" и Глуховым С.И. заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.12.2014 N 556 п.

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

При этом в материалы дела представлено согласие Глухова Сергея Ивановича на вступление в договор аренды третьих лиц (т. 1 л.д. 51-54).

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 по делу N А32-6088/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник